NO.1丨壹
涉宅用地六发全中
越秀在竞品质阶段竞得YH202201号地块（四家房企进入竞品质阶段），地块位于老城区，配套约34亩的商业和14亩的幼儿园配建条件，并且去化代建一套规划支路，居住楼面价10356元/㎡。地块周边配套成熟完善，属于老城核心地段，但由于配建要求较高，因此越秀作为新进房企，拿下该地块也有存在一定的利润压力。
YH202202号地块
伟星在YH202202号地块转挂牌后竞得。地块自带约23亩商业、12亩幼儿园，且部分商业须自持8年，这导致YH202202号地块实际利润有所降低，因此地块热度较低，未进入竞品质阶段。该地块位于合肥东部新中心规划核心范围，周边规划良好，最终综合成交楼面价不足6000元/㎡。未来入市价格约1.8万元/㎡左右。
YH202203号地块
YH202203号地块亦在转挂牌后为文一竞得。地块体量较小，位于老城区外围的龙岗板块，周边生活氛围成熟，配套完善，但学区、地段等均无明显亮点，加之至少需配套建筑面积的15%作为商业，因此热度不高。但文一在周边的建成楼盘众多，因此潜在周边客户基础坚实，相信住宅产品在入市后也能够完成快速去化。
YH202204号地块
宗地配建一所12班幼儿园，但周边小环境较差，因此最终成交居住楼面价仅8737元/㎡。但成熟的生活配套和两条高架的交通支撑，使得该地块依然能够吸引到5家房企竞逐，最终在竞地价阶段成交。
第二批次集中供地（二宗地）:
YH202205号地块
二环老城核心区地块，周边地铁、商业、医疗等生活配套环绕，缺点在于邻近铁路沿线，可能有少量噪音污染。最终三家竞拍，文一通过接近底价的价格拿下了YH202205号地块，但楼面价也达到了9875元/㎡。
YH202206号地块
二环内老城核心地块，周边的居住成熟度及学区都具备一定的优势，须配建约4.13亩的街头游园，相比其它瑶海地块，该地块配建较少，因此最终成交楼面价也接近瑶海区的历史最高楼面价，达到12171元/㎡。该地块多家房企参与竞品质阶段，并由名邦满分摇号竞得。这也是瑶海今年最热门的一宗地。
NO.2丨贰
区域土地市场解析
纵观瑶海上半年两批次供地可以发现，瑶海区一批次的供地普遍位于区域的外沿，这也是往年上半年供地的普遍模式，因为上半年的土地市场相比总是更加火热，有利于外围土地成功出让。但今年的情况有所不同，因此一批次供地略有遇冷，两宗地不满三家房企报名，最终转挂牌。
另外配建要求复杂，也是一批次供地的痛点。四宗地块普遍带有商业、幼儿园、道路等配建要求，导致许多有意向的房企因利润或不具备商业开发能力等原因无法参拍，这也是最终四宗地参拍房企较少的原因。
这种情况在二批次供地时有所改善，针对于以上痛点，瑶海区推出两宗纯居住用地，基本没有大型配建，且土地规模较小，利于房企回笼资金，也减小了开发风险。因此瑶海二批次供地时，房企的竞买热情回升，加上五月解除限购、贷款利率下降等政策因素加持，最终两宗地均以较高的楼面价成交，YH202206号地块更是到达了竞品质满分摇号阶段，令楼盘未来的建设品质具备相对坚实的保障。
NO.3丨叁
小结
1、区域发展：时至今日，在瑶海外围仍然能看到大量的产业园区，老城区的旧有成熟面貌也难以在短时间获得翻天覆地的变化，但瑶海区的GDP今年已经突破了700亿元大关，向着千亿稳步前进，三产比例为0.02：33.67：66.31，这说明瑶海区的产业优化也进行地十分深入，目前瑶海的城市更新正在以东部新中心为核快速推进，相信老瑶海仍具备巨大的发展潜力。
2、住宅市场：成熟的生活氛围和大量的居住人口，是瑶海区住宅市场的有效动力，上半年的瑶海在售楼盘较少，龙湖上城和龙湖天玺供不应求。上半年成交地块的住宅产品入市后，相信瑶海核心城区的供需关系能够得到显著改善。
3、土地市场：得益于瑶海区的土地针对性调控和区域住宅产品紧缺，瑶海区上半年的六宗地，在市场的低谷期仍然保持全部成交的良好成绩。这说明区域供应端的调控收到了一定成效，也能让瑶海区在良好的供地节奏中，延续区域市场的竞拍热度。
