伴随着疫情的暂时消退，合肥市在进行贷款、限购等各类政策调整的同时，也抓住时机，推出了合肥市第二批次集中供地，与以往不同的是，本次市区的土地与四县一市的土地同时出让，这也一定程度上加剧了市区与现场土地之间的竞争。今天让笔者带大家了解一下高新区本批次唯一的入市地块 —— GX202209号地块。
NO.1丨壹
蜀西湖再添一宗商住用地
合肥市2022年第二批次集中供地，合肥国土市场网挂牌高新1宗商住用地。该宗地块具体信息如下：
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GX202209号地块，地处高新区蜀西湖核心板块附近，位于长江西路以北、长宁大道以西，毗邻2号地铁站南岗站，东侧为安徽省妇幼保健院西区；邻近龙湖世纪光年综合体，板块内还有砂之船奥特莱斯、银泰城等大型商业，购物休闲娱乐配套完善；另外区域内还有安徽医科大学第一附属医院高新院区、蜀西湖公园、合肥六中高新中学等，各类配套基本落地，区域发展日趋成熟，目前已经成为合肥炙手可热的置业区域。
高新区GX202209号地块航拍图
后，高新区土地还是非常吸引房企的，但房企是否会进一步跟进，除了土地区位以外，利润率也是初步判断的重要标准之一，那么本次YH202205号地块的净利率能达到多少呢？
起拍价下的利润率预测（住宅价格精装21061元/㎡）
GX202209号地块，可售楼面价在8589元/㎡，毛坯备案限价均为24806元/㎡，加上1500元/㎡的精装+2000元/㎡选装包+500元/㎡装配式奖励，住宅入市均价预计可以达到28806元/㎡，由于地块附带大量配建和自持商业要求，因此起拍价下的净利率预计在8%左右，若将自持部分附加经营性收入，净利率可进一步增加，但在此净利润下，想要进入竞品质阶段，可能有一定难度。
那么高新区目前是否可以支撑接近2.9万元/㎡的住宅价格呢？接下来我们来看看区域住宅市场。
GX202209号地块位于蜀西湖板块附近，区域内在售项目较少，仅有龙湖光年世纪城，住宅均价在2.1-2.2万元/平米左右；高速时代星河尚未入市，价格预计在2.4-2.6万元/平米。目前区域内的新建楼盘与二手房价格有严重倒挂，因此龙湖光年世纪城也是经历了数次摇号。周边二手房价格在2.8-3.3万元/平米之间，因此GX202209号若以2.9万元/平米的价格入市，相信还是拥有一定市场的。
那么对于稀缺的高新核心区地块，房企的拿地门槛如何？下面笔者带大家分析一下它的出让条件。
NO.2丨贰
出让条件全面解读
（1）竞买人须为企业法人。该企业法人须具有中华人民共和国境内房地产一级开发资质且注册资本金不低于5亿元人民币。
解读：高新区对于房企准入门槛的要求比较严格，毕竟高新区核心区域剩余的土地不多了，引进一家优质房企也对项目顺利开发有着更坚实的保障。
（2）竞得人须按规划设计条件和批准的规划方案要求进行建设，在地块内配建总建筑面积不少于3500平方米的社区党群服务中心功能用房和一所15班幼儿园，并代建地块外约3.07亩的公园绿地。同步修建的配套建设项目应与首期交付商品住宅同步建设，同期交付，建成并经竣工验收合格后，无偿移交给高新区管委会指定单位。
解读：在在优质地块中加入各类配建要求，已经成为合肥市土地出让的常态，跟进房企基本上都能接受，并且公园绿地、幼儿园对于楼盘自身配套的加持也有不错的效果。
（3）竞得人须按规划设计条件和批准的规划方案要求进行建设，自持商业办公计容建筑面积比例不得低于商业办公计容总建筑面积的50%，自持时限为自项目建成后不动产登记之日起8年。
解读：地块要求自持商办物业建面的50%，并且要求自持8年，这也对房企的商业运营能力和资金实力提出了一定要求。
（4）竞得人在商住混合用地内标志性建筑取得施工许可证并实质性开工后，住宅预售建筑面积不得高于住宅可售总建筑面积的30%；在商住混合用地内标志性建筑基础达到正负零，住宅预售建筑面积不得高于住宅可售总建筑面积的50%；在商住混合用地内标志性建筑主体结构封顶，住宅预售建筑面积不得高于住宅可售总建筑面积的80%。
解读：住宅预售与标志性建筑（预计为商业综合体）建设进度挂钩，鉴于合肥前期部分商住用地的商业烂尾、停工情况，将住宅预售与标志性建筑建设进度挂钩能够更有效避免此类情况发生，但同时也在考验房企的资金实力，以住宅开发为主的房企在高新估计只能远观了，而龙湖、伟星等对商业开发能力较强的房企则掌握了主动权。
从上述要求看，高新区GX202209号地块的竞买和配建要求还是非常高的，因此虽然该宗地的区位得天独厚，但有能力参与本宗地竞拍的房企数量则相对有限。
NO.3丨叁
总结
1、高新区的土地向来十分稀缺，因此每次土地挂网都能引发市场关注，这次的地块预计能够为市场提供900套左右的住宅，也算是为供求失衡的高新区解决燃眉之急了。
2、根据合肥政策，高新区的商品住宅有一定比例需要优先提供给刚需购房者和区域产业相关购房者，真正能够进入市场的房源少之又少，看来高新区的市场还得火爆一段时间。
3、这个地块的商业、自持和配建要求比较多，且起拍价下的净利率相对较低，因此最终有条件入围的房企预计较少，不出意外的话，如意郎君预计还是合肥市场上有商业运营经验的品牌房企。
4、GX202209号地块成交后，蜀西湖板块就拥有四大商业体了，前三个分别是龙湖高新CBD、砂之船奥特莱斯、银泰百货，在该宗地的商业正式落地后，将会与其它商业综合体共同形成蜀西湖乃至高新区的商业核心圈！
第一房研究院