NO.1丨壹
地块基础信息
地块位置：庐阳区董铺路以南、合淮路以西
出让面积：29.33亩
规划用途：居住
出让年限：70年
容积率：≤1.8
起始价（万元/亩）：950
起始总价（万元）：27863.5
起拍楼面价（元/平米）：7916
居住最高限价（万元/亩）：1090
地块最高总价（万元）：31970
商品住宅毛坯备案价格（元/平米）：17426
保证金：0.6亿
保证金截止时间：2022年12月20日上午11∶30
保证金截止时间：2022年12月23日9时
特殊条件：
1、地块内的商品住房须实行毛坯交付。
2、采用装配式建筑技术，装配率不低于30%，项目不享受有关装配式建筑奖励政策。
NO.2丨贰
城市区位关系及板块划分
大杨镇位于合肥西北部，地处董铺水库、大房郢水库中间。临近合肥重点发展片区“大科学装置区”。大杨镇整体城市能级偏低，需要依托周边板块发展来带动，大科学装置区兑现需要一定时间。短期来看，大杨镇板块发展潜力较弱。
四里河：新兴板块，房价第一梯队（认知度最佳）
板块特征：新兴成熟板块，承接老城区改善，目前配套完善。拥有优质教育、商业资源，目前房价属于合肥第一梯队。
市中心：配套成熟，学区优质（第二认知板块）
板块特征：起步最早，板块认知度高，板块配套、成熟度高，拥有顶尖学区配置。但目前城市建面老旧，发展定型，未来提升空间不足。
工业园：承接老城刚需外溢（第三认知板块）
板块特征：承接老城刚需外溢+省内其他地市刚需首置，面向客群较广。但区域建面较差，产住不分离，居住舒适度不佳。
大杨镇：城市发展边缘板块（第四认知度）
板块特征：城市发展的边缘板块，无大型发展规划利好，板块发展需要周边强力板块带动。目前板块成熟度低，配套不完善。
NO.3丨叁
市场情况及地块利润测算
庐阳区近6年年均供应31.8万㎡，年均成交21.1万㎡，供应成交率66%；2022年1-10庐阳区土地供应面积44.2万㎡，成交面积18.8万㎡，供应成交率43%，成交楼面价8426元/㎡。
AI楼市大数据显示，大杨镇2022年累计成交涉宅地块3宗。其中泛四里河板块2宗，大杨镇板块1宗。泛四里河板块中的和昌08号地块溢价率14.81%，满分竞品质；乐富强双湖湾项目溢价率12.56%，高溢价成交。反观大杨镇板块，今年1-3批次，板块内土地一直出现流拍现象，成交的庐阳国投08号地块溢价率0%。可见，开发商对于庐阳区边缘板块的大杨镇板块信心不足。
庐阳区近6年新房年均供应67.65万㎡，年均成交72.1万㎡，需求大于供求，成交均价17392元/㎡。庐阳区2022年1-10月供应21.52万㎡，成交18.1万㎡，成交均价19700元/㎡，供大于求，市场下行明显。
庐阳区1-10月库存量不断走高，随着板块市场热度下降，去化周期上升至10.9个月。
AI楼市大数据显示 ，泛四里河板块内的二手房均价在1.8-2.3万/平，板块内有一定倒挂。同时，与泛四里河板块一路之隔的四里河板块，二手房均价3.3-4.2万/平，妥妥的合肥房价第一梯队。这样一看，泛四里河板块性价比高。
按地块最高限价31970万元和住宅毛坯限价17426元/平米计算，地块净利润在11%左右，利润空间非常可观。
NO.4丨肆
小结
