四批次供地，包河还能延续辉煌战绩吗？

NO.1丨壹

地块基础信息

NO.2丨贰

城市区位关系及板块划分

1、区位关系

2、板块分析

我们根据板块特征这将包河区分别了四大板块，高铁、淝河、马鞍山路以及工业园板块，而本次出让的地块就在马鞍山路板块。

高铁板块：泛政务，交通便利（认知度最佳）

板块特征：紧邻政务区，邻近骆岗中央公园、高铁南站、汽车南站，区位价值凸显。由于政务区基本完成开发，紧邻的的高铁板块价值崛起，带动价格高升，已逐步成为合肥豪宅板块。

淝河板块：泛主城，交通便利（第二认知板块）

板块特征：葛大店拆迁改造区，快速发展为中档板块，周边人口密集，居住氛围良好，未来板块周边有东部新中心规划加持，价值潜力巨大。

马鞍山路板块：老城中心，配套成熟（第三认知板块）

板块特征：老城区、市中心，配套成熟，已通地铁1号线，交通便捷；但板块基本开发完成，同时也缺乏顶级学区配套加持，因此区域价值再提升潜力较低。

工业园板块：省府门户，产业园区转型（第四认知板块）

板块特征：早期基本无住宅供应，因邻近滨湖，近年受大力开发及滨湖新区的崛起影响，发展加快；定位为省府后花园，向第三产业为主的服务园区转型；目前交通及配套有待完善，客户以市区外溢为主。

NO.3丨叁

市场情况及地块利润测算

1、土地市场

根据AI楼市数据显示，近六年包河区年均供应114.7万㎡，成交94.6万㎡，供应成交率为82.5%，平均楼面价为9805元/㎡，供求平衡。

而1-11月累计供应273.3万㎡，成交192.4万㎡，供应成交率为70.4%，楼面价为8433元/㎡，主要是由于11月包河第四批次供应了6宗地块，预计将在12月成交。

根据AI楼市数据显示，近六年包河区住宅市场平均供应85.95万㎡，平均成交84.93万㎡，成交均价18135元/㎡；

而今年1-11月累计供应71.9万㎡，成交了72.8万㎡，成交均价22953元/㎡。11月包河区供应了大量新房源，但成交却未明显增加，导致11月供大于求，不过1-11月整体市场相对比较稳定。

按地块起始价97479.87万元计算，地块净利润在10%左右，具有一定的利润空间。

NO.4丨肆

小结

1、包河区在今年合肥土地市场上表现抢眼，在成交大量地块之后的四批次中放缓走势，谋求稳定。

2、包河区住宅市场在合肥九区中相对健康，库存去化周期不超过半年。

3、本次出让的地块位置绝佳，但条件相对较为严苛。

4、马鞍山板块市场价格相对稳定，二手房无倒挂，未来在售项目将由精装房向毛坯房过渡。

总而言之，今年包河市场土地市场较为火热，新房市场相对健康，库存去化仍在合理范围之内，

本次出让地块虽位置不错，但条件严苛，涉及城市更新项目，要求较高，或将由一些实力房企获得。