编者按：第三轮集中供地已进入倒计时，新一轮竞品质或将到来。当下项目是否为竞品质楼盘已成为人们买房选择的重要标准，也成为了开发商营销的常用话术。同时，竞品质兑现也成为了消费者最关心的问题。从今年的一二批次土拍结果来看，国企、央企以及本土布局型企业成为了土拍的主力军。但竞品质的“大旗”是否所有拿地企业都能扛得稳？需要打一个问号。时值第三轮集中供地到来之际，一轮新的竞品质“博弈”已在酝酿之中。
——2022安徽品质开发商竞品质楼盘“含金量100%”系列解读（第三轮集中供地）
截至2022年9月27日，伴随着竞品质结果公布，宣告合肥第三轮集中供地结束。本轮出让供应地块28宗，除去安置房、租赁住房以及特殊情况地块，涉宅地块供应18宗，最终参拍12宗，成交11宗，流拍7宗。（其中6宗无人报名，1宗未达底价）。供应成交率61%，对比二批次，供应成交率下滑18%。运河新城核心区三宗地全流拍，经开区、政务区地块要么流拍要么近底价成交。这背后的逻辑到底是什么？合肥市场要变天了吗？让我们来透过现象看本质...
NO.1丨壹
房企参与度逐轮降低，土地市场下行有前兆
共计43家企业参拍，其中全国布局房企仅19家，占比44%，4家新进房企；本土房企24家，占比56%，8家新进房企，多为本土地市/县城的小房企；国央企资金实力更强：参拍国央企17家，占比40%，缴纳保证金总额192.6亿，占比61%，其中10家超10亿，其中仅2家为本土国企（高速地产、合肥城建）；全国布局大型民企6家，龙湖7宗（14.3亿）、旭辉2宗（2.8亿），美的、华宇、中天美好各1宗；本土小型民企20家，其中14家出资5亿以内，超10亿的仅3家：伟星19亿、置地11.3亿、徽创9.9亿；一批次全国市场大环境不明朗，合肥依然坚挺，国企央企+民企普遍看好合肥住宅市场走向。
共计30家房企参拍，一批次共43家房企参拍，参拍房企数量下滑30%；全国布局房企11家，占比36.7%；本土布局房企19家，占比63.3%；全国布局房企缴纳保证金143亿，占比56.8%；本土布局房企缴纳保证金108亿，占比43.2%。二批次，政府地价调整让利，国央企加大投资，本土房企进一步回归合肥。
共计26家房企参拍，二批次共30家房企参拍，参拍房企数量下滑13%；国/央企16家，占比62%；民营企业10家，占比38%。主要原因为新华、邦泰、文一、乐富强、振兴等本土民企拿地后参拍热情降低。本土房企资金实力有限，伴随着在合肥逐步落子，土地市场最终只剩国/央企依旧坚挺。
通过三轮次集中供地对比，参拍企业是逐轮减少。每一批次的集中供地，国企央企都是主力军。伴随着本土房企逐步推出，三季度房企投资额度见底的影响，土拍热度进一步下降。
NO.2丨贰
6宗触发摇号，最后的倔强
12宗参拍地块共26家房企报名参拍，进入第二阶段竞品质阶段6宗，进入竞品质地块占比50%；进入第三阶段竞品质摇号6宗，摇号地块占比50%。
包河BH202219号地块，16家参拍，13家竞品质，最终由信达竞品质满分摇中，信达实力回归淝河板块。
包河区BH202220号地，13家参拍，13家竞品质，最终由招商竞品质满分摇中，招商在合肥首个竞品质项目落地。
滨科城BK202206号地，12家参拍，8家竞品质，最终由高速竞品质满分摇中，高速滨湖再拿地。
滨科城BK202207号地，8家参拍，8家竞品质；最终由远大竞品质满分摇中，远大滨湖首个竞品质项目落地。
瑶海区YH202209号地，4家参拍3家竞品质,最终由远大竞品质满分摇中，远大东新、滨湖双响炮。
瑶海区YH202210号地，4家参拍4家竞品质，最终由南通亚伦竞品质满分摇中，南通亚伦首进合肥，身份是个迷，网传有可能有龙湖的背景。
NO.3丨叁
小结
1、土地市场呈现各区内部两极分化，同区地块参与度高低不均。三轮次集中供地参拍企业是逐轮减少，土地市场热度逐轮下降。
2、热点区域优质地块仍然受到房企的热捧，从拍卖现场看，包河、滨湖、瑶海等4个区域地块因区位较优，参拍房企较多，9月28日“竞品质+摇号”环节中，快速达到摇号阶段。对比一二批次，热度有些许下滑。主要原因为本批次供地中，一方面是时至三季度末，很多房企房企投资额度见底。另一方面，本次出让的地块中优质地块较多，参与房企对比之前相对较少，房企择地优中选优。
综合来看，民营企业资金实力有限，随着民营企业的逐步“退场”，土地市场逐步转冷，如果合肥年内有第四批次供地，预计热度不会太高...
