冰火两重天！蜀山运河新城大批供地出山与老城优质地块对决
编者按：近日，合肥公布2023年市区普通商品住房用地拟出让清单，共计42宗3615亩优质地，涉及滨湖、包河、蜀山、瑶海、庐阳、高新、经开、新站等多个区域。
与此同时，合肥土拍规则再次发生重大调整，市区恢复精装，无毛坯限价、无租赁房要求，这将会对市场产生怎样的影响？
为了探讨第一批商品住房用地入市对市场的影响，第一房新媒体、第一房研究院也将独家策划，进行深度解读。
蜀山区名取自合肥城区内唯一的一座山—大蜀山，合肥西部城市组团核心城区、门户城区和全国重要的科创基地，合肥70%的科教资源坐落该区内；目前区域内政务中心板块、蜀山老城、高新蜀西湖板块均已发展成熟，人口基数较大；尤其高新区是合肥综合性国家科学中心的核心区、国家自主创新示范区、中国（安徽）自贸试验区合肥片区核心区、首批国家双创示范基地、科大硅谷核心区，是创新型国家建设的战略支点和合肥建设“大湖名城，创新高地”的主要载体。
根据合肥市市辖区2023年普通商品住房用地拟出让详细清单（第一批），大蜀山区2023年第一批次拟出让13宗优质地块，总计1100亩；大蜀山区2022年以运河新城为主力成交区域，但自从二批次市场遇冷之后，板块预期急速下降，而2023年一批次又在运河新城主力供应，未来如何？让我们来对拟出让地块做详细分析。
根据AI楼市大数据显示，纵观近7年大蜀山区土地市场，供求处于低供状态，分区域来看，高新区土地成交量在75万方，蜀山区从2020年之前50万方提升至80万方。
回顾2022年大蜀山区土地市场，累计出让涉宅用地成交8宗，全年第二第三批次运河新城流拍累计8次（主力集中在运河新城）。按批次成交情况来看，1-2批次成交率较高，其中1批次成交4宗，主力运河新城，2批次3宗，主力高新西及运河新城，3批次流拍未成交，4批次成交1宗政务区王炸地块，共计成交605亩。
二、新房市场——高新低供限制容量，蜀山运河板块主力供销
1、根据AI楼市大数据显示，大蜀山（高新区及蜀山区）近几年平均成交容量达140万方，成交容量处于中位区间，该两个板块主力为地缘客户刚需刚改主导；高新区近几年成交峰值达105万方，成交均值80万方，近三年均处于供不应求的趋势，供应限制容量，区域内处于房荒状态；蜀山区近几年成交峰值达70万方，成交均值60万方，近三年成交供求相对平衡，2020年之后，运河新城为区域主力供销区域。
2、根据AI楼市大数据显示，2022年，高新区新房成交仅30万㎡，均价22707元/㎡，主力为时代星河项目在售；蜀山区新房成交63万方，均价19864元/㎡；高新区价格表现较优，区域成交容量不显性。
3、典型个案来看，热点项目，高速信达时代星河经历五批次登记结束，目前在六批次登记，摇号热度堪比滨湖省府，从项目优势来看，处于科大硅谷核心区位置，高速+信达2个国企品牌，高层洋房产品，面积段跨度大，项目品质值得信赖；运河新城已售在售项目累计12个，从最早1.5万毛坯（上坤/龙湖项目）到后来1.8万精装绑车位（旭辉/融创项目），现在又回到1.5万毛坯（新华都汇中心），过上车式走势，且新华项目三次开盘加推均为摇号，足见运河新城市场降至冰点；
根据AI楼市大数据显示，高新区近一年显性存量逐月降低，截止至2023年2月底，显性存量6.4万㎡，按滚动12个月月均去化计算，去化周期1个月，存量告急，房荒再现；蜀山区近几月在售存量集中运河新城，存量有降低趋势，截止至2023年2月底，显性存量25.4万㎡，按滚动12个月月均去化计算，去化周期4.8个月。
根据合肥市市辖区2023年普通商品住房用地拟出让详细清单（第一批），大蜀山区2023年第一批次拟出让13宗优质地块，总计1100亩；高新区3宗（均位于高新西）蜀山区10宗（老城3宗，其余8宗均位于运河新城）。从地块位置来看，高新1号地位置相对较好，邻近高新信达时代星河项目，蜀山老城4/5号位于成熟配套区域，周边景观资源丰富，交通便利，预计房企参拍热情高，其余高新西及运河新城地块所在区域均处于待开发的现状，未来培育期较久，预计将再次出现流拍现象。
地块1位于高新西方兴大道以西，占地45亩，地块周边居住配套相对成熟，邻近在售高速信达项目五次开盘五次摇号，市场热度高；高新区近几年整体出地量较少，一直处于房荒状态，本案入市后承接高速项目；区域内二手房望江台高层2.6万，价格表现较优，且周边有中安创谷产业园及创新产业园环伺，客户财富指数较高，未来可打造高端产品。
地块2/3位于高新西将军岭路以西，占地155亩/88亩；地块周边处于待开发状态，临近小庙工业园，处于高新与运河新城的空白地带；该两宗地块处于运河新城打造的环境产业范围内，承接高新区客户的外溢需求，入市后为小版块内的孤盘，可打造高新外溢刚需产品；周边均处于待开发状态，预计房企参拍热情不高。
地块4/5位于蜀山老城板块，占地100亩/40亩；地块发展成熟度高，邻近成熟小区新加坡花园城，周边邻近董铺水库南边，景观资源佳；该两宗均有山水相依的地理优势，南侧大蜀山，北侧董铺水库，出则繁华，入则宁静；该区域以绝对地缘客户为主导，部分高新及庐阳外溢客户，预计房企参拍热度高。
地块6-13位于运河新城新城大道以东，共计8宗地块，672亩；地块临近运河新城核心区心湖景观区域，目前后边均处于待开发状态；自2022年2批次运河新城出现流拍以来，板块热度迅速下滑，板块内从之前1.8万精装转变为1.5万毛坯价格体系，预计8宗地集体出山，在板块热度不佳的情况下，将再次出现地块流拍现象。
1、市场走势：大蜀山区域，各板块之间热度差异较大，高新西信达高速时代星河项目五开五摇号，热度可见一斑，反观蜀山老城区项目主力为区域内刚需刚改客户，当下市场下热度有所下滑，蜀山运河新城板块新华都汇中心三次开盘均为摇号，热度低；呈现较为明显的冷热不均区域化特点，预计近半年内，风向较难逆转，运河新城后期竞争持续
2、地块分析：预计地块热度将呈现明显分化；高新1号地位置相对较好，邻近高新信达时代星河项目，蜀山老城4/5号位于成熟配套区域，周边景观资源丰富，交通便利，预计房企参拍热情高，其余高新西及运河新城地块所在区域均处于待开发的现状，未来培育期较久，预计将再次出现流拍现象
大蜀山区2023年第一批次计划13宗，1100亩地，土地市场是否会呈现冰火两重天的现象？让我们拭目以待...
