肥东市场量跌价涨，泛瑶海板块一枝独秀
NO.1丨壹
地块基本情况
2022年11月24日，肥东县政府发出一则公告，合计出让3宗地块，面积达261.78亩，起拍价约159605.98万元。
肥东县FD202219号地块基本信息
地块名称：肥东县FD202219号
用地性质：居住
占地：102.9087亩
容积率：2.0
起始价：73065.177万元
起拍楼面价：5325元/㎡
地价最高总价：83973.4992万元
配建保障性租赁住房比例（毛坯）：/
保证金：1.5亿元
商品住宅（毛坯）平均备案价格：13600元/㎡
1、竞得人须按规划设计条件和批准的规划方案要求进行建设，在轨道交通严格控制区内，不得新建、扩建非轨道交通建设项目；
2、在影响范围内，确需建设的项目，建设单位应当编制轨道交通设施保护方案。
地块名称：肥东县FD202220号
用地性质：居住
占地：78.56亩
容积率：2.0
起始价：47136万元
肥东县FD202221号地块基本信息
地块名称：肥东县FD202221号
用地性质：居住
占地：80.31亩(幼儿园14.49亩）
容积率：2.0
起始价：
居住：38175.6万元
幼儿园：1159.2万元
起拍楼面价：居住：4350元/㎡
地价最高总价：53566.77万元
配建保障性租赁住房比例（毛坯）：/
保证金：8500万元
商品住宅（毛坯）平均备案价格：12675元/㎡
1、竞得人须同步修建一座15班幼儿园和3班托儿所(须全装修交付，装修标准不低于1500元/㎡，装修方案须经肥东县政府指定单位确认) 。
2、竣工验收合格后无偿移交给肥东县政府指定单位。在幼儿园用地范围内沿路配套建设不小于2000平方米开敞空间（最终以实际测绘为准，建设标准不低于450 元/㎡）。
NO.2丨贰
城市区位关系及板块划分
1、区位关系
在合肥市最新的空间规划中，肥东县域内包含一个城市副中心（和睦湖中心）和两个片区中心（肥东老城中心和长临河中心），整体定位能级不低，未来发展可期。
泛瑶海板块：品牌房企汇集，竞争高地（认知度最佳）
NO.3丨叁
市场情况
肥东县2022年1-11月涉宅用地成交8宗地块，合计44.3万㎡，成交均价6065元/㎡，供应成交率40.1%，整体供应成交率偏低。不过在11月时，肥东又出让了三宗地块，合计建面34.9万㎡，预计在12月份成交。
2、新房市场
根据AI楼市数据显示，肥东县近6年新房年均供应129.73万㎡，年均成交134.08万㎡，成交均价10551元/㎡ ，供小于求，可见市场的火热。
肥东县2022年1-11月供应84.56万㎡，成交80.62万㎡，成交均价11948元/㎡，供大于求，且与往年同期相比市场下行明显；11月成交均价12091元/㎡，环比下降10%。
3、库存去化
截止到11月份，肥东库存累计约16602套，月均去化710套，去化周期约为23.4个月。
目前泛瑶海板块的库存量最高，但是因为板块热度高，各项目流速快使得去化周期最短；而19号地块所在的老城区板块因为目前在售项目少，所以该板块的存量最低；另外20和21号地块所在的和睦湖板块以及肥东经开区板块库存量较大，去化周期也比较长；而撮镇板块虽然库存量不高，但因为市场表现一般，导致去化周期也超过了30个月；另外长临河板块远离城区，板块内暂无在售项目。
NO.4丨肆
小结
1、从土地本身来看，这三宗地块都是很纯粹的居住地块，地块自带的配建代建要求都很少，仅21号地块须同步修建一座15班幼儿园和3班托儿所以及在幼儿园用地范围内沿路配套建设不小于2000平方米开敞空间，需在测算利润时增加部分成本；而19号地块稍微特殊一些的就是须按规划设计条件和批准的规划方案要求进行建设，在轨道交通严格控制区内，不得新建、扩建非轨道交通建设项目；在影响范围内，确需建设的项目，建设单位应当编制轨道交通设施保护方案，需要有一定建筑实力的房企。
2、从市场来看，目前肥东县城内以泛瑶海板块领先，板块认可度高，与瑶海区仅一路之隔，目前项目最多、流速最快、价格最高，市场也相对健康；而老城区虽然目前看似去化周期不低，只是因为项目少导致流量数据低，但该板块城市化程度高、居住氛围浓厚，若是出地的话，未来市场有相当的保证，因为竞品项目少；和睦湖板块的话因为是目前肥东大力发展的区域，各种配套规划完善且能级不低，目前行政、交通、教育、医疗等配套已引入各种优质资源，未来可期；至于另外的肥东经开和撮镇板块目前市场一般，民众认可度有所下降；长临河板块目前在商品房市场上还是一片空白，未来有很大的发展潜力。
