说起瑶海的发展轨迹，有太多的定义，这里是“合肥东部城市门户”，将聚集一批新经济新产业；网红新型板块，合肥东部新中心建设，是合肥市“十三五”规划纲要的重要内容，老工业城区瑶海将迎来华丽转身，建成后将成为全市城市区域发展新地标；
2021年，十四五规划确定“一区四级”中心体系，东部新中心与滨湖中心、天鹅湖中心、老城中心并列为一级城市中心；
东部新中心规划区域总面积34.1平方公里，涉及瑶海、包河和肥东等多个区域，建成后将与老城区、政务文化新区、高铁南站区、滨湖新区等构成合肥市主城区“钻石型”主中心体系；
住宅市场：供过于求转变为供不应求，价格低位助力成交量补涨
格局走势：瑶海市场在16-18年之间一直处于成交低位状态，20年之后确定东部新中心为一级城市中心后，成交量补涨；近两年供求形势逆转，呈现供不应求趋势，市场容量稳步80万方；
成交均价：价格体系位居全市末位，地理位置位于城市二环周边，价格横向对比与新站及小庙持平，竞争优势显著；
存量分析：区域整体在售未售存量4604套（约50万方），去化周期8个月；从结构来看，以单点项目为主，置地&名邦未售项目，城建&远大滞销盘；
供地计划：乘势追击，重点布局热点东部新中心板块，供地计划创新高；
供地走势：2016-2018年之间住宅时候成交萎靡，政府在供地上有所节制，处于低供状态，21年市场热度起来之后，加码供应力度；
供地结构：23年全年供地1247亩，其中住宅1123亩创新高，结构上看，东部新中心3宗，龙岗2宗，东新大彭板块4宗，供地特征上看，主力分布于东新板块，其次龙岗；
批次供地：一批次666亩，共计5宗；二批次244亩，共计2宗；三批次342亩，共计2宗；参拍热度上，预计2/3/9号地块热度较高，且地块面积适中，地块总价要求不高；1号地块位置较好，但面积大，总价高，较为考验企业实力；
板块分析：东部新中心热度持续，优劣性上龙岗二环边地块＞龙岗二号线底站地块
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东部新中心板块——规划强势背书+学区/医院配套+地铁6号线规划
ZF强势规划背书，目前已落地配套有东部新中心展示馆，合肥儿童医院，和平路小学新校区、合肥一中东校区，未来还将有市博物馆、青少年活动中心、CBD中心等规划配套，基于未来预期，板块发展空间不可限量；
竞争走势：板块存量见底，伟星东新壹号两开摇号，市场热度高涨，楼面价与在售项目持平的情况下，房企拿地热情仍然相对高；竞争格局上，同纬度价格平台新站大区及小庙方位上优势不及东新；客户来源上，吸纳全市刚需客户来此置业；
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龙岗板块——成熟配套+地铁2号线交通+学区资源强吸纳
1号地块紧邻东二环路，紧邻瑶海万达广场，周边居住氛围浓厚，客户基数较厚，第一批出让，入市节点处于市场蓝海；
8号地块位于2号线底站，周边新交付项目较为集中，但厂区较多，影响城市界面，预计热衷度不高；
竞争走势：龙岗2号线底站主力在售琥珀东樾里，板块在售项目较少，市场热度低，3批次出让预计土地市场热度欠火候；1号地块预计1批次出让，地块综合素质较好，但对企业资金实力要求高，预计参拍房企以国央企为主；
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东新大彭板块——肥东/瑶海交界区域，板块价值待培育，预计热度不高
板块内肥东产证，万科锦上光耀/尚泽樾园/鼎建璟阳里等项目开盘热销，助推了板块热度，但板块内配套目前较为欠缺
竞争走势：板块内无瑶海产证项目在售，该四宗地入市后肥东产证项目基本处于尾盘状态，预计可实现错位竞争，但地理位置较为一般，预计参拍热度不高；
整体供求：区域内整体广义存量去化周期8个月，整体存量较低；近两年成交量高企消化在售库存，吸纳新站及部分小庙板块客户导入；全年住宅地块约1123亩，土地供应计划逐年有上升趋势，环比涨幅35%，届时瑶海整体存量将高企，同步竞争加剧；
土地价值：东部新中心3/9/2号地块＞龙岗1号地块＞龙岗8号地块＞东新大彭4/5/6/7号地块；
