透过现象看本质！2023年的滨湖还得看这里...

滨湖新区从2006年发展至今已有17年发展历程。从成长期到拓展期，大滨湖正在以肉眼可见的速度快速发展。在过去8年里滨湖新区新房价格经历了4轮跳涨，新房二手房之间也存在明显倒挂，购房客群也在发生着一轮又一轮的改变。目前大滨湖的主要发展方向是省府东和金融南，2022年从市场表现来看，省府东明显优于金融南。2023年的滨湖市场又会是怎样？

NO.1丨壹

大滨湖的崛起之路

一、成长期（2006-2019）“6”字型组合拳打得漂亮

2006年-2019年，滨湖处于成长期，从1.0启动区到2.0金融板块再到3.0滨湖省府板块再到4.0环湖CBD板块，最后再回到2.0金融板块，历时13年。整个滨湖大刀阔斧，全面开发，发展轨迹形成了一个“6字”。从发展的结果来看，这套“6”字型组合拳确实打得很6。

二、拓展期（2019年以后）厚积薄发，大滨湖发展格局基本形成

NO.2丨贰

全市价格风向标，肉眼可见的发展速度

一、土地市场--量价齐升

滨湖区近6年年均供应118.53万㎡，年均成交115.99万㎡，供应成交率97.9%；2022年全年供应8宗，供应建面98.4万㎡，成交8宗，且全部为满分竞品质+摇号成交。2023年2月滨湖挂网2宗，供应建面27.1万㎡，预计后期土拍又是几家欢喜几家愁。依托于高能级城市定位，和肉眼可见的城市发展速度，土地市场量价齐升。

二、新房市场--8年4次跳涨

滨湖区近7年新房年均供应129.96万㎡，年均成交131.84万㎡，供求几近平衡，成交均价20063元/㎡。滨湖区2023年1-2月供应3万㎡，成交5.7万㎡，成交均价27811元/㎡，需求量旺盛。

近8年新房房价增长14508元/㎡，涨幅109%

房价2016-2017年跳涨5508元/ ㎡

房价2019-2020年跳涨3328元/ ㎡

房价2020-2021年跳涨1441元/ ㎡

房价2021-2022年跳涨3494元/ ㎡

思考：这么大涨幅是什么原因造成的，在这个阶段买房的都是哪些群体？...

新房跳涨的原因：一二手房出现严重倒挂，投资客聚集，二手房降温后，改善主导，受供应影响，热度仍较高。

购房群体：投资群体占比60%，改善群体占比40%。

那个阶段的滨湖越买越涨，越涨越买，在大部分想在滨湖置业的朋友眼里，那个时候，“买就对了”！

三、存量市场-- 一房难求

纵观大滨湖近12个月存量走势，2022年6月至今，滨湖显性存量在逐月走低，截止至2023年2月底，显性存量去化周期0.9个月。狭义存量去化周期0.9个月什么概念？按现在的销售速度，滨湖区的新房不取预售证的情况下，不到1个月，整个滨湖就断货了，非常夸张。

三、二手房市场-- 热度源于倒挂

滨湖1.0启动区，二手房挂价2..5-4.1万/平；2.0金融板块，二手房挂价2.5-3万/平；3.0省府板块，二手房挂价3-4万/平；4.0环湖CBD板块，二手房挂价2.8-3万/平。

从房价上来看，省府板块有明显倒挂，金融板块对比部分高端盘有明显倒挂。

NO.3丨叁

2023年省府板块是“重头戏”

一、2021-2022年项目销售情况

纵观滨湖2021-2022年上市的项目销售情况，11个已开盘项目中有6个当天去化率高达90%以上，10个项目摇号开盘。一房难求的局面成了滨湖买房的常态。分板块来，新房主要集中在省府和金融板块，而省府板块热度明显高于金融板块。对于滨湖即将入市的3个新项目来说，中铁云熹府预计后期热度最高。

二、2023年滨湖土地拟出让情况

2023年滨湖新区预计出让土地10宗，主要集中在省府板块和金融板块。分位置来看，省府板块8宗，金融板块2宗。不难看出2023年的大滨湖，省府板块依然是“重头戏”！

NO.4丨肆

小结

1、从大滨湖的整体发展格局来看，目前省府东、金融南是城市主力发展方向。而通过市场比对可以不难看出省府板块明显优于金融板块。

1、2月27日，合肥首轮供地明确精装、没有设毛坯限价没有租赁房要求。对于整个大滨湖来说，是一波加速去库存的“大好时机”。现阶段没有设置毛坯限价，后期精装房入市，大概率价格要高于在售毛坯限价，比肩一二批次的精装售价。

3、从滨湖2023年拟出让的地块位置可以看出，2023年滨湖的拟上市地块主要集中在省府板块。预计2023年的省府板块依然会成为“兵家必争之地”！