深度解析！庐阳区2023年首轮供地能否摆脱流拍命运？
伴随着2023年合肥首轮土拍结束，能明显感觉到土地市场升温明显。合肥市第一批次共推出 12宗涉宅地块 （市区6宗，肥东3宗，肥西3宗），成交10宗，流拍2宗，成交金额约86.69亿，市区6宗5宗满分竞品质+摇号成交。值得一提的是，本次参拍房企53家，对比2022年一批次的46家房企，同比提升15%，但2023年首轮整体出让土地质素没有2022年首批次质素高。就连多次流拍的卓越城地块也以10.4%的高溢价率成交，足以看合肥出土地市场热度明显升温！
问题来了，同样经历过流拍的LY202303号地块，接下来能“趁热打铁”成功出让吗？让我们来透过现象看本质...
NO.1丨壹
区域整体概况分析
大杨镇临近大科学装置区，板块发展后期能享受一定发展红利。但目前大科学装置区仍在计划当中，板块发展需要等。
七普数据显示，庐阳区常住人口69.7万人，对比6普增加8.8万人，增长率14.45%，人口密度0.5万人/平方公里，合肥各区排名第二位，仅次于瑶海区。 房地产市场长期看人口，人口密度大，住房需求量也相对大，市场长期具备一定潜力。
大杨镇目前有两大板块，大杨镇板块、泛四里河板块。大杨镇板块临近岗集、合肥大科学装置区；泛四里河板块临近合肥高端居住板块四里河板块。四里河板块无新房在售，泛四里河板块可完美承接四里河外溢。大杨镇板块靠近岗集，大科学装置区兑现需要一定时间，大杨镇板块目前发展受阻，需要一定时间沉淀。
NO.2丨贰
市场分析
回顾2022年庐阳区土地市场，累计出让涉宅用地12宗，成交7宗（其中两宗为安置房用地），流拍5宗。按批次成交情况来看，1-4批次成交率在逐轮降低，到3、4批次土地基本处于无人问津的状态，下半年土地市场热度比肩新站区。
泛四里河板块，目前新房均价1.9万/平（精装），板块内的二手房均价在1.8-2.3万/平，板块内有少量倒挂。再看一路之隔的四里河板块，二手房均价3.3-4.2万/平，妥妥的合肥房价第一梯队。大杨镇板块目前板块内无新房在售，二手房价格1.9万/平。乍一看二手房挂价还可以。临近的岗集二手房均价8000元/平，这么一对比大杨镇板块的二手房能不能卖掉就成了一个问题。
三、 泛四里河板块新房市场
泛四里河板块目前在售及待售项目3个，板块广义存量1078套，板块月均流速76套，理论去化周期14.2个月。看似去化周期不长，但小板块月均流速分摊到3个楼盘，单盘月均仅25套，项目流速堪忧。
四、地块具体情况
庐阳区LY202303号地块位于庐阳区董铺路以南、合淮路以西。项目规划用地为居住用地，占地29.33亩，起拍总价约2.8亿。该地块为去年四批次流拍地块，体量较小且占用资金低，适合当前绝大部分房企的投资标准。
五、地块测算情况及热度预测
按照地块起拍单价结合地块周边新房售价及流速测算，地块预计净利润15%，利润十分可观。但结合前面分析到的市场情况，预计后期热度不会太高，若有房企报名，低溢价拿地的可能性相对较大。
NO.3丨叁
小结
1、大杨镇整体城市能级较低，需要依托周边板块发展带动。
2、虽然庐阳区整体人口密度较大，测算利润相对可观，但目前市场单盘流速堪忧，存量去化周期较长，相较于高存量高流速的板块而言，房企更愿意拿有流速保障的地块。因此，预计LY202303号地块后期拍卖热度不会太高。
