3月28日，合肥市首个开工建设的配售型保障性住房项目开建，据说售价仅为商品房的1/2！
壹
两大配售型保障性住房开建
售价不到新房的1/2？
该项目为合肥轨道紫云湖保障性住房项目！
该项目位于肥西县玉兰大道与汤口路交口，毗邻4号线南延线紫云湖站（在建），用地面积约25.9亩，计划建设配售型保障性住房约400套，以中小户型为主。
紫云湖保障房项目
虽是保障性住房项目，占位和品质却一点不逊色于商品房。
与之相邻的合肥轨道紫云湖TOD位于玉兰大道与汤口路交口，连接4号线南延线紫云湖站（在建），毗邻约1600亩紫云湖公园，旨在打造“站产城园”一体化理想生活。
据悉，2024年合肥将建4个保障房项目，计划筹建配售型保障性住房不少于4000套，目前已曝光配售型保障性住房还有高新区讯飞小镇项目。
高新区讯飞小镇旁保障房项目
项目位于讯飞小镇旁，伟星万科星遇光年北侧，由国有企业合肥城改负责建设。目前已开展规划设计工作，外立面全面对标伟星万科星遇光年，设计造型则是参考讯飞小镇，色系采用米白、深灰，整体风格为现代简约。
项目共规划有14栋住宅楼，约1100户，包括5栋24层高层，9栋17层高层住宅，设计了76㎡、89㎡、98㎡、110㎡四种户型。预计今年4月开工，放风价不超过9000元/㎡，非毛坯交付。
高新区讯飞小镇旁保障房项目规划图
据已曝光规划，品质几乎与商品住房无异，不仅有考究的外立面、贴心的人车分流，更是打造了“第二客厅”的小区架空层，最终投射到房价上，居然不到新房的一半，是要“卷”死新房的节奏？
贰
13.3万套！住房“新物种”来袭！
配售型保障房半价开售？
在谈及配售型保障性住房影响时，我们需要了解其概念。
以前我们说保障房，脑海里涌现的大约是已租为主的“公租房”、“保租房”……配售型保障房占比很低。在最新“房改”后，将保障房划分为配租型保障房、配售型保障房。
目前，包括北上广深四大一线城市以及杭州、昆明、成都、济南、青岛、宁波等二三线城市也公布了今年建设配售型保障房的目标，总规模超13.3万套。
今年3月28日，全国首个配售型保障房福州双龙新居项目正式开售，售价认定仅为周边商品房一半。那诸如此类物美价廉的“新物种”出现，是否会对原有一二手房价格市场产生冲击？
首先，我们要知晓的是，配售型保障房不是谁都可以买！
虽然合肥配售型保障房购买细则尚未出台，但从已曝光文件看，高新区配售型保障房项目重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及引进人才等群体。
且申请人以无房家庭为单位，可购买1套保障性住房。已享受过房改房等政策性住房的家庭申请保障性住房，需按规定腾退原政策性住房。
而紫云湖配售型保障房项目则是重点面向住房有困难且收入不高的工薪收入群体，包括城镇户籍家庭、产业科创人才、机关企事业单位人员和保障城市运行的基本公共服务人员等。
申请人应当满足住房困难且在合肥稳定居住或工作达一定年限等条件，具体准入条件根据保障需求和项目房源情况进行设定。配售价格将坚持保本微利原则。
其次，配售型保障房不具备商品房市场流通属性。
按照规定，配售型保障性住房将实行严格的封闭管理，不得变更为商品住房以买卖、赠与等方式上市交易。
配售型保障性住房最大特点是封闭管理，可以理解为“终身不能转红本”，但很难理解为“终身不允许交易”，因为一个家庭很难一辈子完全不发生退出保障房的情况。
所以，在深圳、广州各地的操作中，普遍对封闭管理的实践是，确保买家适格化（满足保障房的要求）的条件下允许交易。但依然起到了限制炒房的目的。
最后，合肥配售型保障性住房量有限，不少于4000套。
纵使配售型保障性住房品质很高，几乎与新房商品房一致，价格更胜一筹，秒杀二手房“老破旧”更是分分钟，但毕竟量太有限，购买人群限制也高，压根不会对市场产生质的影响。
叁
与商品房正面PK？
入学、养老具有同等权力！
撇开保障房属性不谈，紫云湖、讯飞小镇两大配售型保障性住房以无异于商品房品质之姿，占位合肥两大潜力板块。
讯飞小镇板块示意图
先说讯飞小镇板块。
根据官方规划，科大硅谷先期规划建设“一核两园一镇”功能承载区。其中的“一镇”，就是指“讯飞小镇”，占地面积约6000亩。
计划建设企业总部、研发中心和创新者共享与交流空间等，配套最优的国际学校、健康医疗、休闲创意等现代高端生活设施，正面向全球征集遴选建设方案，打造“生产、生活、生态”三生共融、诗意栖居的“讯飞小镇”。
讯飞小镇板块内将荟聚众多高科技人才，片区内土地资源稀缺，近六年，高新区商品住宅年均供应55.3万㎡，年均成交61.5万㎡，供不应求。
而目前在售项目仅星遇光年、伟星玖峯汇和高速信达时代星河，其中高速信达时代星河已是尾盘，讯飞小镇旁配售型保障性住房开售后，将大大“解渴”板块居住需求，达到双轨制效果预期。
再说紫云湖板块。
据第一房研究院Ai楼市指数系统显示，2023年肥西县住宅成交量“逆势增长”，2023年成交223.4万㎡，同比上涨11.6%。
紫云湖板块年度供求走势
紫云湖板块是合肥重点发展的西南区域，近年来房地产市场发展势头迅猛，3年成交量近10倍增长，流速处于肥西各板块的第一梯队。
紫云湖板块目前主力在售新盘5个，待售盘1个，在售均价1.1-1.4万/㎡；单盘月均流速95套，存量去化周期6.4个月，新房市场基本面非常健康。
紫云湖板块在售项目
因流速较快，紫云湖保障房项目400套房仅相当于板块不到一个月的流速，开售后对整体市场影响较小，加上中小户型定位，与越做越大的新房面积正好拉开“赛道”，满足多元化居住需求。
结语：
值得一提的是，配售型保障性住房在入学、养老上拥有与商品房同样权利，随着未来合肥配售型保障房建设进一步提速，以公租房、保租房和配售型保障房为主体的住房保障体系构建也将更加明显，与商品房互为补充，房地产行业新的发展模式正在形成。
