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规划先行！经开“明珠”，一个长期被低估的板块！

规划先行！经开“明珠”，一个长期被低估的板块！ 第一房研究院
2023-07-21
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导读：规划先行！经开“明珠”，一个长期被低估的板块！正如每座城市都有一条“中山路”，每个城市也有一个经开区，去合肥

规划先行！经开“明珠”，一个长期被低估的板块！



正如每座城市都有一条“中山路”，每个城市也有一个经开区，去合肥，无论你是北上，还是东进，亦或从机场南下，首先进入视野的，就是合肥经济技术开发区。


NO.1丨壹
区域概述

经开区位于合肥市主城区西南部，成立于1993年4月，2000年晋升为国家级，设有合肥经开综保区、合肥新桥科创示范区等重要平台，是中国（安徽）自由贸易试验区合肥片区核心区。现辖区面积268.97平方公里（南区建成区83.12平方公里，北区新桥科创示范区185.85平方公里），全区设六个社区（高刘、芙蓉、莲花、海恒、锦绣、临湖），与肥西县合作共建新港工业园。“大学城”聚集本专科院校19所。


经开区以产业立区，是一个集科创服务、产创融合、总部研发、科技交流于一体的科创服务生态区。未来的经开区，将以安徽自贸区、南部战新产业集聚区为核心，锚定“工业发展主引擎、创新发展新高地”的目标，推动产业迈向高质量发展。与清华等 8 个大院大所大校开展合作，建成 14 个科技园区，科创载体面积达到 245 万㎡，国家级高企数翻两番。累计投资 400 亿元，重点发展物联网产业、现代服务业、建筑业、文创产业和大健康产业。到 2025 年，地区生产总值力争达到 1000 亿元。


NO.2丨贰
板块简介

众所周知，经开南北双区可分为六大板块分别是经开南区的港澳广场板块、明珠广场板块、南艳湖板块、翡翠湖板块、经开南板块以及经开北区的新桥科创示范区板块。而当前居住区域主要就集中在经开南区，各种配套设施完善、资源优质，已有众多房企进驻。尤其是明珠广场板块，是经开区的核心区域，也是经开区配套较为成熟的板块之一，明珠广场、正大广场、徽园、安徽国际会展中心等众多地标建筑集中在此。再加上板块临近政务区，靠近天鹅湖板块，成为热门置业区域之一。

明珠广场板块：作为与经开区同步启动建设的明珠广场，承载了经开区的很多荣耀及记忆。近年来，除了进行大规模的提升改造工程之外，也明显加大了土地供应，置地、伟星、尚泽更是接连布局，打造汇金商务中心、玖都荟、明珠中心等大型综合体项目，皖投也是在此连落两子——云启锦上、云启锦悦，皆是满分竞品质。
翡翠湖板块：作为合肥少有的湖居板块，翡翠湖近年来的发展有目共睹，翡翠湖、一六八玫瑰园等配套齐全，安大、合工大等名校齐聚。
南艳湖板块：地处经开、滨湖、包河三区交汇处，板块内高能城市资源云集，如约3000亩南艳湖生态公园、清华大学合肥附中等。
港澳广场：以港澳广场、安医大二附院为中心，周边集聚了合肥世界外国语学院、六十八中、安徽医科大学（南区）等配套，整体发展比较醇熟。
经开南板块：经开南板块集聚了区域内的众多产业，如大众汽车、云海路工业园、长虹工业园、美的集团冰箱工业园等。
新桥科创示范区：作为合肥的五大重点发展片区之一、三大产业新城之一，新桥科创示范区拥有着相当高的区域规划能级，后期将被定位为城市副中心、长三角区域门户枢纽、科创型产业集聚区。

明珠广场板块一直以来被大家长期低估，但最近几年随着交通和配套的完善，周边发生了翻天覆地的变化。金寨路快速化改造工程主线桥通车，在建的还有地铁7号线，明珠广场成为了经开区名副其实的地标性商业圈。


明珠广场作为安徽自贸区合肥片区经开区块和“双湖科创圈”核心区，其区位优势凸显。根据此前合肥十四五发布的关于两项此片区的重磅规划（“两湖科创圈”和“经开区JK-01单元”）中均提出，要以“明珠广场片区”核心，以翡翠湖、南艳湖为节点，建设南部副中心，带动西南崛起，板块未来发展潜力不言而喻。


南艳湖和翡翠湖一东一西相对独立，中间被佳通轮胎厂隔开，无法一体化发展，现在根据规划，预计将于2025年开始搬迁，2026年搬迁结束，从效果图上看，原厂区预计会重新规划成居住用地、教育用地和商业用地，填补了南艳湖板块没有大型商业的空白。


NO.3丨叁
板块市场

从片区供地来看，市场久未发声的明珠板块在近三年板块内也仅成交5宗地块，分别被伟星、置地、尚泽和皖投竞得，尤其是去年皖投竞得的两宗地块都是竞品质成交。


而从今年的合肥市本级土地出让计划中可以看到，明珠广场板块无地块出让，虽预计出让1346亩，但南区仅有2宗地281亩，都在与包河和滨湖的边界位置。


新房方面，近6年合肥经开区年均供应46.2万㎡，成交42.6万㎡，供大于求。2023年1-6月，经开区供应累计40.1万㎡，成交39.2万㎡，成交均价为22693元/㎡。


具体项目来看，目前明珠广场板块在售项目主要为尚泽和皖投三个，价格在2.4-2.6万/㎡，片区月均流速240套，去化周期约6个月。不过近在咫尺的肥西泛经开项目大多在1.8-2万/㎡。


NO.4丨肆
小结

1、经开区整体发展迅速，带动区域内各个板块发展，产城融合逐步加深；
2、明珠板块区位优势明显，双湖科创圈联动周边两湖板块，定位能级高，发展潜力大；
3、板块内在售项目少，短期内无补货地块，竞争性小，后期如果新项目补充，项目价值将进一步体现。


【声明】内容源于网络
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第一房研究院公众号隶属于合肥第一房网络科技有限公司，依托院校、研究机构、媒体等资源组建核心团队。自主研发的筋斗云AI楼市指数系统，覆盖土地、房产等数据。作为政企与土地之间的桥梁，精准对接客户需求，助力项目快速落地。
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