编者按：
近年来，房地产整体行业发生巨变。在楼市政策的调控下，房子逐渐回归居住理性，人们追求的的居住品质也越来越高。另一方面，房企经历一轮“大洗牌”之后，发展逻辑也发生巨变。从“高周转”，不断扩大土储规模，产品开发以流量盘为主，转变为 “稳增长”，“卷”产品力，向改善盘过渡。
为了让购房者在当下市场更为清晰地了解市场情况，更加真实地了解品牌房企的实力，第一房研究院以“房地产高质量发展之品牌房企解读”为主题开展品牌房企“实力”解读。
房地产高质量发展之品牌房企解读系列——万科
2023年10月27日， 万科发布2023年三季报，今年前三季度其实现营业收入2903.08亿元，同比下降14.0%。在行业环境剧烈动荡之下，万科继续坚守安全底线，财务状况良好，经营性现金流连续14年为正；开发业务经营管理质量进一步加强，高品质项目的稳定量产能力提升，上半年已开项目整体投资兑现率达93%；经营服务业务保持双位数增长，全口径营业收入同比提升11.9%。
行业环境的持续下行，万科的利润也不可避免有所下滑。在利润方面，1-9月，万科实现归属于上市公司股东的净利润136.2亿元，同比下降20.3%；整体税前毛利率为17.6%，税后毛利率为14.3%，其中房地产开发业务的税前毛利率为18.5%。事实上，受过去两年市场剧烈波动影响，楼市销售持续遇冷，全国多地房价出现调整，万科总裁祝九胜在6月股东大会上也曾坦言，由于市场的严峻性超出预期，短期内利润有压力。
万科的业务分布广泛，坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”，在巩固住宅开发和物业服务固有优势的基础上，业务已延伸至商业、长租公寓、物流仓储、酒店与度假、教育等领域。分产品来看，2023年上半年公司主营业务中，房地产销售收入收入1843.62亿元，占营业收入的91.77%，毛利润19.31%。分区域来看，上海区域、南方区域和北京区域占据前三名。
2023年，房地产行业经历了前所未有的大幅震荡，深度考验着房企的组织能力、经营效率与发展韧性。在巨大的市场压力下，良好的融资能力也是企业稳健发展的重要保障。稳健的运营以及良好的现金流,给了万科发展不断优化债务结构的机会。在财务结构方面，万科表现出了较高的安全性。截至2023年9月，公司的净负债率为53.9%，现金短债比为2.2。此外，公司的有息负债结构也在改善，短期有息负债占比下降了5.7个百分点至14.8%。同时，有息负债中无抵押无质押的融资占比达到了93.7%。这些数据表明万科的财务状况持续改善，融资成本也在逐步降低。
根据AI楼市大数据监测显示，2023年前三季度销售业绩过千亿的的房企14家，其中超2千亿的有5家房企，均为实力较强的国央企。大多曾经高周转企业均淡出“千亿俱乐部”名单，国央企霸榜。其中万科地产1-9月全口径销售金额2805.9亿元，位列第二位。在行业低迷的背景下，万科地产业绩表现尤为亮眼。
根据AI楼市大数据监测显示，2023年前三季度300城住宅用地供求均缩量三成，新政后重点城市土拍升温尚不明显。万科地产1-9月拿地面积209万方，位列第8；资源投放进一步聚焦北京、上海等一线城市以及杭州、重庆、成都等重点城市。在房地产行业整体下行压力的大背景下，万科地产积极把握重点城市核心区域的布局。
NO.2|贰
产品系列多元化、房屋质量高质化
CITY系列属于城郊住宅，位于城市非中心地带。这些楼盘一般以地区名或者以“园”字结尾的命名方式，提供了便利的交通和周边配套，适合追求生活品质的白领阶层。
GOLDEN系列是万科的城市住宅系列，位于城市中心楼盘。这些楼盘命名通常以“金色”、“金域”开头，代表了高品质的生活方式和城市繁华的中心地段。这一系列的房产往往拥有丰富的配套设施和优越的交通便利，是城市精英人士的理想居所。
TOP系列是万科的高级城市住宅系列，也是万科的豪宅产品线。这一系列的房产定位于城市高级住宅国际化水准，以翡翠系列为代表，其名称通常非常霸气。TOP系列楼盘拥有顶级的建筑设计、豪华的装修和全方位的高端配套设施，是追求尊贵、奢华生活的人士的首选。
NO.3|叁
万科在合肥
根据AI楼市大数据监测显示，2023年前三季度合肥TOP20房企累计销售932.4亿元，销售面积422.7㎡。国央企占12席，民营企业占8席，其中，安徽本土房企占8席。万科集团以销售金额38亿元，销售面积18.46万㎡，销售套数1493套的成为位列销售榜11位。
根据AI楼市大数据监测显示，万科在中山、杭州、宁波等地公开获取土地，但在核心一线城市深圳，却放弃宝安地块的摇号资格。这反映出该公司对于拿地总体仍秉持较为审慎的态度，在投资方式上也倾向于利用综合竞争优势而非财力。今年，合肥通过合作方身份入股了两个项目，伟星万科·星遇光年和万科城改·朗拾森屿。
2023年4月28日，伟星以竞品质满分摇中高新区GX202303号地块。成交单价1155万/亩，总价约17.39亿元。伟星万科·星遇光年项目由伟星、万科联合打造，共规划8栋洋房（9-10层）、9栋小高层和6栋大高层，高层面积102-118平，小高层143平，洋房175平。
2023年4月28日，合肥城改摇中包河区BH202302号地块，单价2010万元/亩，总价213703.2万元，住宅楼面价13108.7元/㎡，溢价率14.86%。万科城改·朗拾森屿项目由万科、城改联合开发，继朗拾之后拾系新作，产品力更上一层楼。规划18栋住宅，分别为5栋25F大高层+13栋17F小高层，无洋房。
2023年3月30日，位于长江路和护城河路交口合肥东城的万科文一·未来之光项目交付。20栋纯粹洋房规制，其中6-8层纯粹洋房，项目西侧是安徽师范大学教育集团附属肥东实验学校（九年一贯制），项目东侧则建有10万㎡光畔公园，不仅有8000㎡的自带商业，项目3公里范围内还包含了龙湖瑶海天街、禹洲中央广场、新城吾悦广场等商业综合体，师资配套、吃喝玩乐购一应俱全。不仅如此，未来之光毗邻地铁和主干道，出行十分便捷。根据AI楼市大数据监测显示，目前万科文一·未来之光项目二手房成交价在1.2-1.4万元/㎡。
万科森林公园位于庐阳区四里河板块北二环与四里河路交口，项目占地52万方，总建筑面积140万方，规划2500户，涉及别墅、洋房、高层产品。依托合肥期待已久的森林规划用地，以健康、生态、阳光、运动为理念指引，于二环内城心区域，创造可持续发展、绿色生态宜居的公园社区。以开放式的社区规划，融入万科全系复合产品形态，塑造出独具匠心的天工大园，以“回到自然、融入城市”的生活理念。根据AI楼市大数据监测显示，目前万科森林公园项目二手房成交价在3.0-4.5万元/㎡。
NO.4|肆
结语
