最近合肥房地产市场出现一个现象，人才公寓转商品房销售火了，尤其7月份人才公寓销售超过千套。
NO.1|壹
人才公寓占比超6成
根据第一房研究院AI楼市指数系统统计数据显示，2024年7月份人才公寓转商品房备案套数1597套，占比60%，也就是说7月份合肥新房成交量被人才公寓转商品房集中备案拉高。
再来看看8月份，截止8月26日，8月份人才公寓转商品房备案122套，占比17%，合肥目前人才公寓转商品销售的共6个项目，销售却占比超过全市所有项目六分之一。
在当下房地产下行期，为什么人才公寓转商品销售卖得比较好呢。
首先，不管任何商品价格是王道，由于人才公寓转商品后价格低于周边在售新房价格，性价比较高，这也是吸引购房者购买的最主要原因。
其次，人才公寓当初建设时为了吸引高层次人才，这些人才公寓在选址上基本都是各区域核心板块，比如高新区蜀西湖板块、经开区南艳湖板块、政务板块等，都是城市核心板块，不仅位置优越，而且项目周边的配套相对完善
另外，这些项目都是由各区域城投公司开发，在一定程度上房屋质量有一定的保障，而且有些人才公寓当初建设标准也较高，品质上不输于同期在售普通住宅。
人才公寓原本是为吸引和留住人才而建设的，但在实际运营过程中，可能存在部分房源空置或利用效率不高的情况。将其转为商品房销售，可以更加灵活地配置住房资源，提高资源利用效率，同时也能够去化房地产库存量，而且目前合肥市实行货币化安置及人才购房补贴，原则上不再新建房源，这样也可以满足不同人才购房需求。
然而人才公寓转商品房走向市场，也给新房市场带来一定刺激，据之前报道，合肥全市人才公寓转商品房的房源约3857套，面积约45.8万平米，将陆续投入市场公开销售。这些房源投入市场将对当前合肥市场带来一定的冲击。
根据第一房研究院AI楼市指数统计数据显示，6月、7月合肥市区库存量在减少，尤其7月份库存量251.4万方，降至到2万套以内，但8月份后库存有明显上涨。
NO.2|贰
市场再次进入调整期
在市场销售方面，截止2024年8月26日，8月合肥新房备案量700套房源，环比大幅下跌，跌幅为73.8%，同比下跌66.2%，加上后面还有几天的备案时间，没有特殊情况下，8月份合肥新房不论是同比还是环比基本上腰斩。
从价格来看，由于7月份人才公寓转商品房集中备案，导致整体备案价格下降，但随着8月份人才公寓转商品备案减少，整体市场备案价格有开始上涨。
整体来看，当下合肥新房市场还是调整期，市场还是在不断下探的，因此在购房时需要更加谨慎，以免站在高位。如果有任何购房咨询问题，可以在小程序好房新选上点击找专家，给您一对一的置业指导。
再来看看究竟什么样人群购买人才公寓转商品房呢？从人才公寓转商品成交户型占比来看，不论是7月份还是8月份，90-120㎡户型占比最高，其次是120-140㎡户型，而8月份140-200㎡ 户型占比达18.9%，从户型面积占比情况来看，购买人才公寓转商品房的主要以刚需及刚改为主，其中还有部分改善型购房者。
从人才公寓转商品房成交总价来看，7月份100-150万之间占比最高，超过一半，而150-200万之间占比24.2%。到8月份，主要集中在150-200万和200-250万两个段位，说明200万以内的刚需仍然占主力，其次是刚改客户，但从数据来来看，改善型占比也在扩大。
合肥目前在售人才公寓转商品房的项目共有6个项目，分别是政务区文渊府、高新区擢秀园、经开区睿庭、新站区毓德雅苑、庐阳区栖桐里、蜀山区鸿博园，虽然当初是按照人才公寓规划建设，但从合肥市人才认定标准来看，人才门槛较高，因此所建的人才公寓品质上虽然不能与市面上品质楼盘相比，但是也普通项目相差无几。
合肥市人才公寓配售对象：在合肥市重点产业链入库企业、国家专精特新“小巨人”企业、安徽省专精特新冠军企业、新型研发机构全职工作满一年，经“合肥市高层次人才分类认定系统”认定的A、B、C、D类高层次人才和博士。
因此这些人才房在当初备案时价格相对较低，比如高新区擢秀园当初备案均价12842元/㎡，而转为商品房销售后均价2.26万/㎡，一平米相差1万/㎡，新站区毓德雅苑当初均价9800元/㎡，不到1万/㎡，而现在备案均价1.47万/㎡，蜀山区鸿博园当初人才公寓备案均价13880元/㎡，而现在市场均价约1.6-1.7万/㎡。由于转商品房销售可以享受各区域购房补贴，再加上目前项目有全民营销佣金，其实价格上有可能还会低点。进入第一房小程序，领取楼盘购房优惠券。
但从实际销售来看，目前备案的人才公寓去化率也并不是很理想，六个人才公寓项目中，除了新站区毓德雅苑备案超过千套外，其他去化率均一般，高新区擢秀园总共612套房源，截止目前已经备案294套房源，去化率不足5成，这也是几个项目去化率算是比较好的，其他项目备案更差，经开区睿庭仅备案了5套，作为最为热门的政务区文渊府也仅备案70套房源。
人才公寓转商品房无疑增加了市场的供应量，可能会对周边的商品房价格产生影响，尤其是在供应量增加的区域，价格可能会受到一定的压制。从7月份合肥新房成交价格下跌也可以看出，人才公寓转商品房备案后将拉低整个备案价格。
有些人才公寓项目通过一些品质升级来提升品质，来缩减与现在新房之间品质差异，比如高新区擢秀园，引进绿城物业管理服务，全系标准层高约3.1米层高，品质在当时算是较高的，当下擢秀园项目计划支出约2000万元，用于对项目入户门、地库、单元楼大厅以及亮化设施等部分进行焕新提升。
但整体来看，从目前合肥这几个人才公寓来看，基本是现房销售，也就是两年前的规划和产品，与当下房地产高品质不相匹配，尤其内卷的合肥新房产品相比，在品质上远差与现在的新房，尤其现在新房卷大门、卷会所、卷架空层、卷户型等，无所不卷，这也是人才公寓所不能比的。
以政务区文渊府180平米来说，这种户型已经在当下过时了，目前主流是大阳台及大开间，远大九庐180平米户型可以超大横厅，南北通透，而且整个户型利用率较高。
文渊府180㎡户型图
远大九庐180平米户型图
NO.3|叁
结语
合肥人才公寓转商品房销售由于价格优势成为吸引购房者的首要因素。相较于周边同品质新房，转商品房销售的人才公寓价格更为亲民，性价比较高，这对刚需及刚改型购房者来说无疑具有极大的吸引力。其次，人才公寓在选址上多位于城市核心板块，如高新区蜀西湖、经开区南艳湖等，这些区域不仅地理位置优越，且周边配套设施完善，且板块内新房供应较少，这也导致了上市开始就吸引一大批购房者关注，导致短时间的销售较好。
然而，人才公寓转商品房销售对于新房市场也有一定的冲击，尤其在当下合肥市场下行情况下。但在当下合肥内卷的时代，人才公寓在品质上还是有一定的差距，因此在购房者在购买时需要考虑清楚。
