可能是天气的原因，三十七八度的高温下，二手房市场竟然活跃起来了！
NO.1|壹
合肥部分二手房加速去化
具体来看：
1、一批原本长时间卖不出去的房子，竟然快速成交了。
比如，政务区的宋都西湖花苑桂雨苑，一套165.56㎡的四室两厅户型，近期调价50万成交。
合肥楼市航拍大图
据了解，该套房源2022年11月30日首次挂牌，近一年来共进行了5次调价，前4次都在降价，直到最近一次调价，价格上调，以550万的总价成交，折合单价3.32万/㎡。
肥西多伦多花园，近期成交了一套106㎡户型，总价114.8万。该套房源初次挂牌是在2020年4月份，当时挂牌价为170万。
可能是价格偏高的原因，一直没有卖出去，直到今年7月份，价格调到129万后，立马迅速成交了，仅用了几天时间。
2、部分区域的学区房，开始加速成交
笔者一位朋友近期在合肥买房，前段时间陪他一起去看房了解到，政务区某一天接连成交的融侨天俊、国际丽晶城、翠庭园、香槟国际等，都是50中+翠庭园/习友路的知名学区房。
当然，市场大环境摆在那里。这些小区成交加速的背后，是大幅度的以价换量。以前文提到的多伦多花园为例，成交价相比最初的挂牌价，降了30%以上。
合肥楼市航拍大图
NO.2|贰
真实数据揭秘，合肥二手房最新现状
合肥部分二手房加速成交，是否代表着市场已经回暖？今天，我们就用真实的数据，来揭秘二手房的最新现状。
根据第一房研究院AI楼市指数系统数据，刚刚过去的7月份，合肥二手房成交1680套，环比下跌29.2%；成交均价为15677元/㎡，环比下跌939元/㎡。无论是成交套数，还是成交价格，均出现了不同程度的下跌。
具体到各区域来看，四大老城区占据了绝对的主力，成交占比将近一半。
面积段上，刚需占据了绝对的主力。在新房90㎡以下小户型几乎绝迹之时，二手房90㎡以下小户型却是成交的主力，占比高达47%；如果算上90-110㎡的户型，占比已经超过了70%。
这从供应也能看出，7月份对外供应的6899套二手房中，90㎡以下为2699套，90-110㎡为2151套，两者占比70.3%。
一般来说，小面积房源占供应大头，主要有以下几种类型。其一是受制于购买力，刚需依然占据二手房流通的大头；其二是置换客群增多，值此市场下行之际把自己的老破小卖了，换一套大的；其三则是可怕的投资客抛售，割肉卖房。
而从房龄的成交结构来看，7月份合肥成交的二手房中，10-15年占比最高，为24.76%；5-10年占比为22.53%。5年以内的品牌次新房以及15年以上的老破小，占比都不高，并不是成交的主力。
NO.3|叁
合肥二手房后期发展走势预测
近一段时间，可能确实有部分二手房去化加速，但只能说个例，整体上面临的形势依旧非常严峻。
后期，二手房市场将会呈现出以下趋势：
1、“以价换量”很长时间内，都将成为市场的成交主流。想要短时内快速把房子卖出去，降价是最有效的方式。如果你的房子挂牌价还是去年乃至半年前的价格，那就只能慢慢等了，或许一年都没人问几次。
2、刚需客户集中入场，成为市场的主力。似乎从来没有那一刻，新房、二手房客群有着如此的泾渭分明，或许是新房全面改善化，挤压了大量资金有限的刚需客户，被迫前往二手房市场。
3、二手房横盘成常态，未来很长时间内都将是买方市场，近期有需求的客户尽管放心大胆的买，千万不要被朋友圈那些中介、置业顾问的涨价信息给吓掉。
在这种趋势下，购房者如果置业应该如何选？第壹房智库研究院院长、安徽省城市与房地产高等研究院院长、合肥楼市公众平台创始人王仁华认为：
现在想要通过买卖二手房来实现房产的保值增值，可能有点困难。毕竟，现在这种市场大环境，谁也说不准哪一天房价又降了。
可反过来说，对于刚需却是一个不错的抄底时机。除了少部分的品牌次新房以及顶级豪宅外，合肥大部分二手房价格跌得吓人，老城区很多万把块钱一平就能买。
在合肥这个省会城市，新房价格愈发高企的前提下，首付二三十万就能买到很不错的二手房，或许是一个不错的置业选择。
