合肥下半年土拍大战在即，民企踊跃参战，市场走向如何？- 大数跨境

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合肥下半年土拍大战在即，民企踊跃参战，市场走向如何？

第一房研究院

2024-07-26

导读：报名房企骤减！政务东、东部新中心关注高，多宗地块无人关注……

下半年合肥首场土拍6家房企要拿地。政务东江淮厂地块4家、省府东部新中心地块3家……

NO. 1｜壹

合肥13宗，6家房企关注

7月30号，合肥下半年首场土拍即将打响，加上之前连续延期两次瑶海大彭3宗地块以及肥西1宗地块，合计14宗地，共810.3105亩。

除了肥西一宗地块保证金截止7月29日外，市区13宗地块保证金今天截止。下半年首场土拍哪些房企拿地呢？

包河23号地块（江淮厂西）：天阜、意禾、四川邦泰3家房企；

包河24号地块（江淮厂中）：中海1家房企；

包河25号地块（江淮厂东）：天阜、意禾、中海、四川邦泰4家房企；

瑶海05地块（东方雅颂西）：招商、意禾、四川邦泰、亚伦4家房企。

整体来说，从报名的房企来看，拿地意向并不强，能拿地的房企越来越少，像保利、华润、越秀、高速、合肥城建等国央企都没有报名拿地，作为合肥活跃的民营企业代表置地也没有参与。且房企拿地欲望并不强，本次出让的13宗地块，除了政务东江淮厂地块和东部新中心地块有三四家房企参与外，其他地块关注度较低，尤其作为热门板块省府东地块也无房企报名，瑶海大彭片区三宗地块已经连续两次延期，该三宗地块将打造四代住宅，也是合肥首个从土地端要求建设立体住宅，不论是关注度还是影响都比较大。

另外，也可以看出，下半年房企拿地更加谨慎，除了核心板块核心位置，其他的地块基本都不关注了。

NO. 2｜贰

政务东、东部新中心地块热度高

政务东江淮厂地块

包河23、24、25号三宗连体地块位于政务东板块，位置非常不错，周边整体发展较为成熟，距离绿地大融城、安粮城市广场等大型商业都很近。

政务东三宗地块单价比今年拍的几宗地块相比，价格不变不是很大，基本一亩大概降了50万，包河24号地块价格相对较低点。而从今年成交价格来看，除保利16号地块外，都在2000万元/亩以上，而这三宗地块报名房企来看也较为激烈，大概率后期也有望突破2000万元/亩。

三宗地块容积率在2.0和2.2，后期大概率是高层+小高层产品，在户型上，中海臻如府最低户型143㎡起步，基本上纯改善型住宅，而伟星天元180㎡户型起步，预计后期也都是大户型改善型产品。

如果这三宗地块成功出让后，政务东板块新房竞争更加激烈，前期中海臻如府销售一直较好，创造了七开七火，目前项目还是少量房源，伟星天元即将入市，项目放风价4万/㎡左右，6月份出让的保利16号地块及伟星13号地块，同时还有红达包河现房项目，后期竞争压力较大，不过对于购房者来说，有了更多的选择。

而政务东板块二手房价格也一直保持高位，基本价格在2.3-2.9万元/㎡，比如国贸天悦二手房挂牌价2.88万/平米，绿地御徽二手房挂牌价2.9万/㎡，品质好点价格基本在3万以上，比如建发雍容府二手房挂牌价3.5万/平，中海央墅二手房挂牌价3.8万/㎡。

瑶海05地块

该宗地块位于东部新中心片区，靠近裕溪路高架、郎溪路高架、和平路主干道以及地铁6号线市儿童医院站点，交通较为便利。周边分布着和平小学、南淝河、市儿童医院、东部新中新规划展示馆、合肥一中瑶海校区等配套，距离四川邦泰东方雅颂、龙湖亚伦·璟云上府等在售热盘都很近。

瑶海05号地块相比之前四川邦泰02号地块和长城置业07号地块起拍价格下调了，但与亚伦10号地块相比价格增加了。但从目前在售的几个项目来看，成交单价均超过1000万元/亩，溢价率基本上超过10%。

容积率1.8，参考目前几个在售项目，基本上以洋房+小高层+高层产品，从户型上兼顾刚需和改善。

近年来，东部新中心发展迅速，根据第一房研究院AI楼市指数系统统计显示，近一年东部新中心板块月均成交超80套。

目前东部新中在售三个项目，四川邦泰东方雅颂目前还有少量房源，主要在售是和光峯境和龙湖亚伦璟云上府，两项目在售均价超过2万/㎡。

前期伟星东新壹号、远大·九璟湾、龙湖亚伦学樘府、保利招商时光印象还没有交付，二手房目前还没有参考楼盘。但根据统计去年六七月份板块均价还在1.8万/平米左右，今年在售项目均价都已超2万/平以上。

除了政务东板块3宗地块和东部新中心1宗地外，还有9宗地块无房企报名，其中包括省府东板块远大九庐西南角地块、庐阳工业园板块和泛四里河板块各1宗地块，瑶海大彭片区3宗地块，这三宗地块延期两次，明确打造立体住宅，包河17/18/19三宗城市更新地块，大概率是包河城市更新集团继续托底。

NO. 3｜叁

结语

整体来看，今年下半年首次土拍热度大减，房企拿地更加谨慎，拿地房企越来越少，房企拿地谨慎态度明显，也反映出市场仍处于深度调整期。房企拿地策略更加聚焦核心地块，体现了资金压力下对安全边际的追求。部分国央企及活跃民企等未积极参与，进一步加剧了市场观望情绪。地块关注度分化严重，房企拿地策略更加聚焦核心地块，体现了资金压力下对安全边际的追求，而多数地块则无人问津，显示出市场信心不足及房企对未来预期的不确定性。

尤其517以来，房地产政策持续宽松，降息、降低首付比例、购房补贴等一系列，但整体来看，政策效果不明显，合肥新房市场依然保持低位，这也导致开发商拿地信心不足。另外一方面，市场持续筑底阶段，拿地价格下调，导致房企拿地也徘徊，唯恐也站在高位。

对于购房者来说，目前合肥新房供地主要集中在核心区域，房企拿地也都聚集在市场销售相对较好的板块，主要还是以改善为主，新房户型越做越大，已经不是刚需能够承受的起的，尤其核心板块，价格更高，对于刚需购房者来说更多的是性价比较高的二手房市场。

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以宝业桐城绿苑为例，

一室一厅52.84㎡户型，单价14194元/㎡

近一年均价下跌6000+元/㎡

数据统计时间：7月26日

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