2025年9月5日，马鞍山市公共资源交易平台公布了一宗重磅地块成交信息——雨山区九华路与磁山路交叉口的马政储出2025-5号地块，由马鞍山市雨山区城市更新建设有限公司以3.3亿元底价竞得。这宗77.4亩的纯住宅用地，容积率仅1.42，将打造低密宜居社区，标志着马鞍山城南片区城市更新迈入实质性阶段。结合近期发布的《马鞍山市国土空间总体规划（2021-2035年）》和《2025年度经营性用地供应计划》，这一成交不仅反映了市场对城市发展的信心，更揭示了马鞍山“生态福地、智造名城”战略下的空间价值重构逻辑。

NO.1|壹

城南核心区再添低密住区 城市更新按下加速键

此次成交的马政储出2025-5号地块，位于雨山区九华路与磁山路交汇处，属于市级规划明确的“阳湖次中心”辐射范围。根据规划，该区域定位为“产城融合示范区”，周边规划有马鞍山南站综合枢纽、金山湖公园等重大配套。地块1.42的容积率，显著低于主城区平均水平，未来很可能打造为改善型住宅项目，填补城南高品质人居空白。

从《2025年度经营性用地供应计划》可见，马鞍山今年计划供应1014亩居住用地，其中雨山区占比超30%，阳湖片区更是重点板块。信达东侧地块、昆仑路东侧地块等均位于此，形成连片开发态势。这种集中供地策略，与国土空间规划中“优化居住用地布局，推进职住平衡”的要求高度契合。尤其值得注意的是，竞得方雨山区城市更新建设有限公司作为区级平台公司，其拿地行为释放出政府主导城市更新的强烈信号——通过国企先行开发，带动片区价值提升，再引入市场化房企合作，这种“政府+市场”双轮驱动模式，正在成为马鞍山城市升级的新范式。

NO.2|贰

规划红利密集兑现 长三角“白菜心”迎来价值重估

马鞍山的城市能级提升，正从纸面规划加速转化为现实动能。根据《国土空间总体规划》，到2035年马鞍山将建成“长三角中心区现代化城市”，而2025年恰是关键冲刺期。在产业层面，随着扬马城际铁路年内通车，江宁-博望一体化新型功能区、郑蒲港新区等产业平台加速崛起，全市“1+3+N”产业集群（1个三千亿级钢铁产业，3个千亿级新兴产业，N个百亿级特色产业）已吸引宝武马钢、汉马科技等龙头企业加码投资。

人口与配套的同步升级更为亮眼。规划提出至2035年中心城区常住人口达180万，目前通过“15分钟社区生活圈”建设，全市已新增安徽工业大学新校区、市人民医院东院等优质配套。此次成交地块3公里范围内，马鞍山南站综合交通枢纽、阳湖体育公园等省级重点项目已启动建设，未来还将接入规划中的马郑市域轨道线。这种“交通+生态+公共服务”的多维赋能，使得马鞍山在南京都市圈中的“同城化桥头堡”地位日益凸显。

特别值得关注的是长江大保护战略下的空间价值重塑。规划中“一江两岸”格局下的薛家洼、和城等四大滨江生态客厅建设，已带动沿江土地价值跃升。此次雨山区地块虽不临江，但受益于长江经济带绿色发展示范区政策，区域环境治理标准显著提高。正如规划所强调的“从生产岸线向生活岸线转型”，这种生态价值转化正在为马鞍山创造新的发展红利。

NO.3|叁

 结语

第一房智库观点
马政储出2025-5号地块的成交，是观察马鞍山城市发展逻辑的绝佳样本。在国土空间规划的顶层设计下，这座城市正以“精准供地+配套先行”的组合拳，实现从工业重镇到宜居宜业之城的蜕变。随着长三角一体化进程加速，马鞍山“融宁联合”的区位优势将持续释放，特别是城南高铁新城板块，凭借交通枢纽与生态资源的双重加持，有望成为南京都市圈外溢需求的重要承接地。对于房企而言，把握马鞍山“城市更新+产业升级”的双主线，聚焦容积率1.5以下的低密地块和TOD综合开发项目，或将在这一轮价值重塑中抢占先机。