最近接到很多当事人关于商品房买卖的法律问题咨询，主要集中在购房合同是否有效，在开发商不交房的情况下怎样维护自己的权利。现笔者就在商品房买卖中合同无法实现时怎样维护自己的权利做简单的解答说明。
从开发商的角度来说，购房合同无法实现主要有以下几个原因：
1、未取得商品房预售许可证，导致房屋不能出售
2、已经建成的房屋被抵押或被出卖给，导致合同目的无法实现
3、在购房合同中约定的时间无法交房，也就是通常所说的“延期交房”
下面主要从以上三个方面来简述维权的方式：
首先，开发商未取得购房许可证可能存在两方面的愿意：第一，房屋因为没有通过验收等原因而无法取得商品房预售许可证，这种情况下购房合同被认定无效，可以直接要求开发商退房且承担不高于房屋价值一倍的赔偿责任；第二，房屋已通过相关的验收，因为其他原因暂时无法取得商品房预售许可证导致“延期交房”，这种情况下，如果当事人仍然想要购买该房屋，可以继续购买并要求开发商承担延期交房的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条处于促成交易的原则对这一情况做出了说明，在司法实践中，法院将开发商取得预售许可证的时间节点延长至一审辩论终结前。
其次，已经签订购房合同的情况下，已建的房屋被开发商抵押或出卖给第三人，这种情况下，购房合同是有效的，但是赋予了买受人法定的解除权，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条明确规定了买受人的解除权，并可以要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
最后，开发商在房屋本身来说不存在问题，手续齐全，只是存在延期履行的情况，没有在合同约定的时间交房，或者没有在合同约定的时间协助买受人办理房产证。这种情况，合同的主要部分已经履行完毕，直接按照合同违约来处理。购房合同中有明确约定违约责任的，且违约责任在合理的范围，则按照合同违约责任部分处理。如没有约定违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定： 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
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