2026年第一季度上海甲级写字楼市场分析
2026年第一季度，上海甲级写字楼市场持续承压。作为传统淡季叠加需求疲软和新增供应影响，净吸纳量仅3.3万平方米；平均净有效租金同比降幅超10%，空置率高位运行，供需矛盾短期未见实质性改善，市场处于底部探寻阶段。
供需现状
本季度市场存量达1,822万平方米，净吸纳量环比锐减75%、同比下滑34%。
仅1个新项目入市（徐汇区），新增供应面积21.6万平方米；2026年全年预计新增供应量76.1万平方米。
- 空置率环比升0.7个百分点至22.7%，同比上升2.1个百分点。
- 平均租金环比降1.6%至5.75元/平方米/天，同比下降10.1%。
区域市场分析
上海核心区与次中心区子市场
Q1 2026租金与空置率表现
租金对比（人民币每平方米每天）
空置率对比
新增供应加剧空置压力，需求侧恢复滞后。南京西路与外滩板块租金保持高位坚挺，次中心区竞争压力显著，空置率持续攀升。
行业需求结构
专业服务、金融和消费品行业为前三大需求来源，其中零售快消表现突出，消费刺激政策成效显现。
未来展望与专业建议
当前租金处于历史低位，空置率升至历史峰值。未来三年预计新增供应约240万平方米，供需矛盾或将加剧。
上海甲级写字楼市场趋势（2020-2028F）
针对市场现状，建议如下：
租户策略：把握租金低位窗口期，优化办公空间布局，争取灵活租赁条件。
业主策略：强化楼宇运营与服务创新，提供定制化方案，探索“商改创”“商改租”提升资产流动性。
投资者策略：关注核心区优质资产价值调整窗口，布局长期结构性机会。