近日，经证监会批准，“鹏华前海万科封闭式混合型证券投资基金”（“前海REITs”）即将登陆深圳证券交易所挂牌交易，成为国内第一支真正意义上符合国际惯例的公募REITs产品。
日前，前期设计与开发人员向媒体详细阐述了该基金挂牌上市后，为投资者带来的收益，以及这一金融创新存在的挑战。
据了解，前海REITs目前正在募集期，2至4周后将可在深交所挂牌上市，对广大中小投资者开放交易，1万元以上即可购买。这意味着，普通市民也可以通过投资前海REITs，成为前海物业的“二房东”了。
前海REITs作为公募基金挂牌上市，降低了房地产投资门槛，使中小投资者也能够从前海办公物业租金收益中，分享前海合作区及自贸区开发建设的成果。
据悉，前海REITs主要以位于前海合作区内的万科企业公馆租金收益权为投资标的，期限10年，总募资规模约30亿元。作为国内首支公募REITs，为了保障广大中小投资者的投资安全，前海REITs在产品结构设计上偏重稳健，除万科企业公馆租金收益外，还将投资于固定收益类产品，两者比例约各占一半。
据业内人士分析，前海REITs的收益主要来自万科企业公馆租金与固定收益类产品回报，基金的收益保守估计不会低于债券类投资，预计年化收益率在8%-10%之间。万科企业公馆目前已经全部出租，租金大约在250元/平方米，年租金收入约1.5亿元，预计未来还将温和上扬。
万科企业公馆是一个BOT项目，按照约定，万科方负责承担所有的建造成本并可以获得8年的出租收益，到期后将物业交付给前海投控。通过为期10年的前海REITs的发行，万科可以提前收回8年的出租收益；前海投控可以提前获得第9、10年的租金收入；鹏华基金则代表投资者获得投资前海物业的收益，同时赢得了在国内REITs市场的研发经验和品牌优势。
按我国现行税制，商业地产的租金收入需缴5.5%的营业税和一定比例的房产税，以及25%的所得税。收入分红后个人还要交纳所得税；而涉及物业资产的收购和转让，需要缴纳高额的资产转让所得税。邓钢说，要发展REITs，就要参照发达国家的做法，避免REITs交易结构所需的底层资产转让过程中的双重征税，否则就很难保证投资者的收益。
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