千亿房企，一手打造了“运河边上的院子”的泰禾集团深陷债务囫囵。截止2020年7月7日，公司已经到期却无偿付的债务270.65亿元，年内还有555亿元到期债务在路上。其中，资产管理公司年内到期债务137.66亿元，占比高达24.8%，成为继信托后第二大债权人。
7月6日，上海清算所公告泰禾集团中期票据“17泰禾MTN001”（发行规模17亿元）违约，引发市场关注。与此同时，泰禾集团发布“关于对深圳证券交易所《年报问询函》的回复公告”，透露了更多信息。比如，泰禾已到期未付的债务270.65 亿元；2020年内到期债务为555.11 亿元；泰禾集团引入战略投资者仍无实质进展。
在公告中，泰禾集团表示，由于受到新冠病毒肺炎疫情的负面冲击，今年1月底以来公司的销售及回款受到较大影响，导致公司的偿债能力下降，公司债务的到期偿付存在一定流动性风险，截至2020 年7月7 日，公司已到期未付的债务270.65 亿元，具体明细如下:
在270亿到期未付的债务中，四大AMC竟然占比54%，共计145.4亿！其中，泰禾集团股份有限公司有一笔23.17亿的逾期，债权人已冻结泰禾2亿货币现金。
泰禾集团表示，上表所列“借款结束时间”即根据原借款协议约定的还款日期，“实质性逾期时间”即公司与债权人无法就进一步的贷款还款计划或展期事项达成一致，债权人向法院提起诉讼、或向法院申请执行、或宣布公司违约等事项的时间。
泰禾集团还称，公司2020 年内到期债务为555.11 亿元，具体分类如下:
值得注意的是，在泰禾集团今年到期的555.11亿元债务中，信托公司占大头，其次是资产管理公司：具体情况如下：
银行贷款年内到期金额为68.56亿元，占比12.35%；
信托公司贷款年内到期金额为258.92亿元，占比46.64%；
资产管理公司年内到期金额为137.66亿元，占比24.80%；
其他非银行贷款年内到期金额9.39亿元，占比1.69%；
公司债年内到期金额为80.58亿元，占比14.52%。
在泰禾集团的融资图谱里，银行借款部分，江苏银行和中信银行发放了多笔融资，到期日期均在2021年之后；在应收账款融资中，泰禾集团及其子公司共有16笔融资，其中中信银行做了7笔，金额大概在57亿元，期限10～16年不等，中铁信托、华能贵诚信托也均在其列。
不过，信托公司对泰禾集团及其子公司的业务主要集中在股权质押和信托融资中。其中，出现的信托公司有兴业信托、五矿信托、厦门信托、中信信托、中建投信托、西部信托、渤海信托、中融信托、华能贵诚信托、中原信托、西藏信托、光大信托、天津信托、爱建信托、大业信托等近20家信托公司。
虽然比不上单家银行动辄几十亿元放款的大手笔，但信托公司放款金额也不小，例如，西部信托对泰禾集团放款金额为17.49亿元，光大信托对泰禾集团一家子公司就放款6亿元。
长期以来，激进是黄奇森和泰禾集团的“人设”，这点可以从泰禾集团财报可窥一斑。
Wind数据显示，泰禾集团净资产负债率近六年一直高居不下，远高于同为A股上市的民营房企阳光城、华夏幸福、新城控股。
以2017-2019年为例，公司净负债率分别约为473%、385%、248%，而同时期，新城控股净负债率仅为67%、35%、16.36%。
即使与近年杠杆加得有点大的华夏幸福相比，泰禾集团依然过于激进。近三年华夏幸福净负债率分别约为59%、166%、183%。
在房地产蒙眼狂奔的年代，泰禾集团这种敢干敢为的加杠杆模式确实吃香，也有利于规模扩张。但一遇到急流浅滩，高杠杆企业抵御风险能力也最为脆弱，也最容易搁浅。
杠杆加的太大，迟早要还的，哪怕黄其森比其他房地产大佬要更懂金融，更会秀“财伎”。他曾在银行工作近十年，嘴边常挂“不懂金融就搞不好房地产”。
泰禾的激进，或也源于其创始人的性格。创办泰禾那一年，黄其森31岁，“鲜衣怒马正少年”。
2002年，泰禾挥师北上，黄其森以对三坊七巷式院子文化的崇拜，开发了北京通州一幅地块，打造成“运河岸上的院子”，一战成名。
2013年泰禾开始疯狂拿地，仅当年就花逾195亿元在北京、福建拿地。直到2017年，泰禾依旧在狂热的收并购。
也正是在2017年，泰禾集团实现1007亿元销售额，晋级千亿房企行列。
彼时黄其森非常乐观，扬言要在2018年迈上2000亿元，引得泰禾股价连续涨停两天，最终仅录得1300亿的销售额。
毫无节制的规模扩张，将公司负债从2014年的557亿元，推升到2019年末的1906亿元，极高的杠杆最终将公司推入流动性危机。
而且，泰禾集团眼下的困难也是因为去化难造成的。错也是错在泰禾做了高端房产，北京孙河动辄10万一平的房子，是庞大刚需人群望而生畏的。
泰禾高端房地产投入大，价格高，使得销售群体相对狭小，项目去化比刚需产品要难度大很多，这也造成公司“高周转”存在困难。
诚如泰禾集团在债务违约公告中所说，受地产整体环境下行、新冠肺炎疫情等叠加因素影响，公司现有项目的去化率短期内有所下降，销售预期存在波动。
恰恰相反，黄其森是一个舍得断臂求生的人。为求生存，2019年以来，泰禾集团一直在卖股权回笼资金，将很多项目变卖给同为闽系房企的世茂集团。
2019年公司处置子公司及其他营业单位收到的现金净额约为99.5亿元，比2018年1.2亿元增加约98.3亿元。
“刹车”踩得太急也太晚，泰禾巨额债务已经在崩溃边缘。终于在2020年5月，公司正式公开“计划引入战投”，同时黄其森也有意让出第一大股东席位。
业内有一种说法，你可以质疑泰禾的资金链，但不可能质疑泰禾院子。这一IP的影响力是被整个行业肯定的。
不可否认，院子系已经成为泰禾集团鲜明的产品特色，也成为其最大的IP和“护城河”。
根据泰禾集团在2020年7月7日回复深交所问询函，泰禾尚有中国院子、长阳半岛中央城、华大泰禾广场等二十余个项目尚处于施工阶段。
截至2020年5月底，公司所开发房地产项目总剩余可售货值约3650亿元。其中预计销售回款10亿元以上的22个项目集中分布在深圳、杭州、南京、苏州、福州等一二线核心城市，主要业态为院子系、府系、园系、大院系等。
据悉泰禾战投的“绯闻”对象很多，有福建“老乡”金茂建发、厦门国贸。此后又传出万科，此前万科曾接手过华夏幸福甩卖资产。
5月末的一天，55岁的泰禾老总黄其森衣着朴素，还在马不停蹄带着投资方参观北京泰禾·金府大院。
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