前海首创1.5级土地开发模式

对于前海的开发建设而言，如何在保持长远规划的同时适应新形势，又要避免短时间内的“野蛮生长”,这将是个不小的难题。

对此，前海的主要应对方式之一就是以1.5级开发为核心的前海创新土地租赁模式。通过租赁或短期土地使用，进行过渡建筑建设以快速形成产业聚集、吸引人气，也为将来的二级开发做好充分预热准备。

一般而言，国内法定的一次性出让土地使用权的年限是40年，前海土地改革则实现了别具一格的创新突破。2013年5月，前海土地管理改革创新要点及配套政策正式对外发布，根据《要点》，前海将实行弹性年期制度，对自用土地，以分期出让、分段计收地价方式供地，确定首段年期和分段年期安排。

据此，前海的“梯级土地开发模式”登台亮相。所谓梯级开发，分为0级、0.5级、1级、1.5级、2级共5个等级。1级是城市基础设施建设，形成城市后续建设运营的结构骨架。2级即商业、办公、服务配套、居住等地产开发项目和城市建设等，目前包括合作区内在建的卓越、华润办公楼以及前海法治大厦等永久性公共建筑均在此列。

1.5级开发则为前海所独创。指的是根据基础设施建设情况和土地开发时序，通过租赁或短期土地使用，采用建设可移动、可生长的建筑和设施，开展品牌及影响力活动，在建设过程中展现前海未来形象，挖掘土地价值，形成滚动开发。

在前海的1.5级开发中，最具代表性的当属万科地产开发的前海企业公馆。

采用BOT（建设-经营-转让）建设模式，万科以“零”地价的方式向前海管理局租赁相关土地8年经营权，以从事办公楼宇开发和租赁业务，特许权期限届满时，建筑将无偿移交给政府。无论从生产建造还是投产使用，1.5级土地开发的效率和价值都体现得十分明显。

企业公馆不仅是前海首个1.5级开发项目，也是首个落成的商业办公项目。从2014年底开放至今，灵活、个性、辅以园林景观的企业公馆建筑群以新颖、现代化的形象，成为前海的形象展示窗口，也成功凝聚起前海首个实体产业生态圈。

本文根据 深圳特区报 整理编辑