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微信电子税务局个人房屋
租赁缴税及代开发票
常见问题解答
答：2016年5月，深圳市国税局委托深圳地税开展个人不动产租赁及代开发票相关业务。个人不动产租赁业务涉及缴纳税种包括增值税、房产税、个人所得税、城市建设税、教育费附加、城市教育费附加等6个税费种。为减轻自然人办税成本、降低办税复杂程度、提供便利办税条件，深圳地税经过分析后，结合自然人办税特点和深圳地税“互联网+”办税优势，创新设计了个人房屋租赁微信缴税及邮寄发票业务。新业务平台，将建立纳税人私房租赁档案、取消传统资料报送、发票及税票的邮寄等新功能。
答：1.必须通过微信税务局身份校验的；(使用非招行银行卡验证身份)
2.必须已完成租赁信息采集的。
同时满足以上条件的其他个人，即可实现在深房产租赁代开发票业务的全球通办。
答：1.纳税人自行通过微信税务局采集租赁信息；
2.纳税人需持房屋租赁合同等，前往房屋所在地的主管税务机关采集租赁信息。
同一租赁合同，仅需首次申报时进行租赁信息采集。
答：已做租赁合同信息采集，但从未进行代开发票申请的，可修改或删除租赁信息。
纳税人已代开过发票且在合同有效期内终止合同的，需在微信税务局或到税务机关申请修改合同终止日期，但终止日期不得早于已申报日期。
答：可以。纳税人可到出租房产所在街道对应的税务机关，提供出租方身份有效证明复印件和填写《代开增值税发票申请表》换取税票及发票。
微信税务局发票代开申请能否作废？若可以作废，怎么操作？
答：在微信税务局中，若未缴纳税款，发票代开申请可以作废，操作路径与方法如下：
个人中心->个人房屋租赁业务->普票/专票申请->发票代开申请作废。
已申报缴税后，发票代开申请不能作废，须走退税流程。
微信税务局发票代开申请，审核不通过，已缴纳税款的，如何退税？
答：税款将即时退回缴税的微信帐户。
微信税务局发票代开申请，审核已通过，已缴纳税款的，如何退税？
答：纳税人需到租赁房产所在街道对应的主管税务机关办理作废发票业务后申请退税。
作废发票资料：
1.已开具发票全部联次；
2.作废原因的书面证明材料；
3.经办人身份证明材料原件及复印件。
需要开具红字专用发票的，必须取得税务机关系统校验通过的《开具红字增值税专用发票信息表》，并在信息表上签名确认。
微信申请代开其他个人出租房屋增值税发票是否支持转租？
答：暂不支持。如涉及转租，纳税人需持提供前、后两环节的房屋租赁合同、纳税人租入转租标的物房屋取得的相关发票、前一环节出租方出租该房屋的相关税票等，前往房屋所在地的主管税务机关申报纳税。
通过微信申请代开其他个人出租房屋增值税发票的申报属期如何计算？
答：国家税务总局推行的“金税三期”系统中，个人房屋租赁税收申报属期以自然月为单位，申报表、电子缴款凭证上显示的申报所属期起止单位为自然月。为公平税负，微信申报渠道与“金税三期”系统保持一致。
1.其他个人出租不动产的增值税征收率是多少？
答：其他个人出租不动产，其不动产属于非住房的，征收率为5%；其不动产属于住房的，征收率为1.5%。
2.其他个人出租不动产，应如何计算缴纳增值税？
答：（1）其他个人出租非住房
应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%
例如：某甲出租非住房，每月取得租金收入40000元，增值税征收率为原营业税税率5%，其每月应纳增值税为40000÷（1+5%）×5%＝1904.76元。
（2）其他个人出租住房
应纳税款=含税销售额÷（1+5%）×1.5%
例如：某甲出租住房，每月取得租金收入40000元，其每月应纳增值税为40000÷（1+5%）×1.5%＝571.43元。
3.其他个人出租不动产缴纳增值税及附加有哪些减免税优惠？
答：其他个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
其他个人出租不动产，月租金（不含税）不超过30000元的，免征增值税。
其他个人出租不动产，月租金（不含税）不超过100000元的，免征教育费附加和地方教育附加。
4.我是承租方，与出租方约定由我承担房屋租赁相关税费，房屋月租金未达到30000元，为何不是按照“（不含税）月租金≤30000元”这一档确定4.5%（住房，房产税4%，个人所得税0.5%）或5%（非住房，房产税4%，个人所得税1%）的综合征收率，而是确定了更高的综合征收率？出租方此前已申报的其他房屋应补的税款由谁承担？
答：增值税的纳税义务人为出租方，若出租方同时出租多套房屋，则应将同一月内多套房屋租金累计后判断是否达到30000元起征点。即使单套房屋月租金未达到30000元，若累计月租金达到30000元以上的，每套房屋租金均应缴纳增值税。目前系统是按照申报的先后顺序进行租金累加，当累计月租金达到30000元后会自动补收之前已申报房屋租金的税款，这种情况建议与出租方沟通确认其房屋出租情况及税款承担情况。
5.其他个人同时出租多套房屋，如何计算缴纳增值税？
答：其他个人同时出租多套房屋的，应将同一月内多套住房租金累计后判断是否达到30000元起征点。若累计后未达到30000元的，则不缴纳增值税；在第一次累计超过30000元时，应一次性缴齐全部增值税。
例如：
1.某甲出租A、B两套房，其中A为住房，每月租金10000元，B为非住房，每月租金15000元，由于合计租金没有超过30000元，免征增值税。
2.某甲出租A、B两套房，其中A为住房，每月租金10000元，B为非住房，每月租金25000元，合计租金35000元，纳税人第一次申报A房屋时，不需要缴纳增值税，第二次申报B房屋时，需补缴A房屋租金应缴纳的增值税为10000÷（1+5%）×1.5%＝142.86元，同时缴纳B房屋租金应缴纳的增值税为25000÷（1+5%）×5%＝1190.48元，合计应缴纳的增值税为1333.34元。
房屋出租个人所得税有哪些征收方式？核定征收的税率标准是什么？
答：纳税人通过微信申请代开其他个人出租房屋增值税发票仅支持核定征收方式。
选择据实征收方式的，纳税人需持房屋租赁合同、相关成本费用凭据等，前往房屋所在地的主管税务机关申报纳税。
根据《深圳市地方税务局关于个人出租房屋个人所得税征收管理的公告》（深圳市地方税务局公告〔2017〕1号）规定，自2017年4月1日起，我市个人出租房屋个人所得税核定征收率调整为住房0.5%，非住房1%，纳税人在此时间后取得的房屋租赁所得均按照此征收率执行。
个人出租房屋的综合税率标准是什么？
答：个人出租房屋包含了房产税、个人所得税、增值税及附加，按照是否转租、是否住房以及月租金是否达到起征点为标准，其综合税率分为以下几种情形：
1.非转租住房
（1）（不含税）月租金≤30000元，征收率为4.5%；
（2）30000元＜（不含税）月租金≤100000元，征收率为6.105%；
（3）（不含税）月租金＞100000元，征收率为6.18%。
2.非转租非住房
（1）（不含税）月租金≤30000元，征收率为5%；
（2）30000元＜（不含税）月租金≤100000元，征收率为10.35%；
（3）（不含税）月租金＞100000元，征收率为10.6%。
3.转租住房
（1）（不含税）月租金≤30000元，征收率为0.5%；
（2）30000元＜（不含税）月租金≤100000元，征收率为2.105%；
（3）（不含税）月租金＞100000元，征收率为2.18%。
4.转租非住房
（1）（不含税）月租金≤30000元，征收率为1%；
（2）30000元＜（不含税）月租金≤100000元，征收率为6.35%；
（3）（不含税）月租金＞100000元，征收率为6.6%。
答：400-823-1236。
前海动态整理报道/来源：深圳地税
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