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创新大道 前海先行 | 鹏华前海——中国首只REITs公募基金
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创新大道 前海先行 | 鹏华前海——中国首只REITs公募基金

创新大道 前海先行 | 鹏华前海——中国首只REITs公募基金 前海产发集团
2016-11-11
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导读：创新大道 前海先行之鹏华前海-中国首只REITs公募基金2015年6月26日，以深圳前海万科企业公馆租金收益

创新大道 前海先行
之
鹏华前海-中国首只REITs公募基金
2015年6月26日，以深圳前海万科企业公馆租金收益权为投资标的创设的、国内第一只真正意义上符合国际惯例的公募REITs产品——鹏华前海万科REITs封闭式混合基金推出，宣告公募基金投资范围拓展到以不动产为标的的证券化领域。 
2014年12月7日正式开放的前海企业公馆，是前海管理局与万科集团在全国首创采用1.5级土地开发，并通过BOT模式建设开发运营、建立的前海第一个集创新、效率、绿色、智慧、活力于一体的梦想小镇。前海企业公馆吸引了金融、科技、物流、信息、专业服务等现代高端服务业，快速凝聚前海核心竞争力，体现了前海的创新和效率，是前海未来工作生活模式体验示范区，为人们带来全新的消费理念，成为向全球和全国人民展示前海建设成就的最佳窗口，并将创新模式复制全国，成为现代服务业的“黄埔军校”。
截至2016年11月，入驻前海企业公馆企业数达百余家。以工商银行等为代表的金融业，以华商林李黎为代表的联营律师事务所，以腾邦为代表的跨境电商，以大道前行为代表的平行进口汽车等。
值得一提的是，中国首只投资REITs公募基金，便诞生于前海企业公馆。

FIRST PF ON REITs
中国首只投资REITs公募基金
2016年7月6日，鹏华前海万科REITs迎来一周岁生日。Wind数据显示，截至2016年7月1日， 鹏华前海万科REITs 基金成立以来收益率超9%。而过去一年中，A股市场经历大幅调整，同期沪深300指数下跌近19%。
鹏华前海万科REITs的成功，得益于前海企业公馆的创新。鹏华前海万科REITs是中国首只投资REITs项目的公募基金，由前海金融控股有限公司牵头设计并担任投资顾问，鹏华基金管理有限公司作为基金管理人，万科企业股份有限公司及前海开发投资控股有限公司等共同参与，以前海万科企业公馆的租金收益权为基础资产。鹏华前海万科REITs发行，意味着公募基金投资范围拓展到不动产领域。

WHAT IS REITs
REITs为何物
REITs(Real Estate Investment Trust)，房地产信托投资基金是房地产证券化的重要手段，这是一种以发行收益凭证的方式汇集特定投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。
REITs的特点在于：1、收益主要来源于租金收入和房地产升值；2、收益的大部分将用于发放分红；3、REITs长期回报率较高,与股市、债市的相关性较低。
REITs的魅力在于：通过资金的“集合”,为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会;专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合,分散了房地产投资风险;投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。

DETAILS
鹏华公募REITs详解
前海万科REITs如何交易？
在基金合同生效后10年内，基金封闭运作并在深圳证券交易所上市交易。

上市首日的开盘参考价为前一交易日基金份额净值。基金实行价格涨跌幅限制，涨跌幅比例为10%，基金最小买入申报数量为10000份，申报价格最小变动单位为0.001元人民币。

基金封闭运作期届满后，会转为上市开放式基金，属性变为债券型基金。
投资标的是什么，基金如何获利？
封闭运作期内，基金资产不超过50%的部分，是通过增资入股，获得万科前海企业公馆50%的股权，该部分股权对价12.7亿元。
基金的获利方式，是在股权持有期内，获得股权对应的，前海企业公馆项目100%的实际或应当取得的，除物业管理费收入之外的营业收入。

另外，不低于50%的基金资产将投资于固定收益类资产、权益类资产等。
REITs收益如何？
国内没有可参考的案例。美国是REITs的发源地，也是目前全球REITs最为发达的国家，其他国家地区的发展都或多或少参考了美国REITs的发展经验。过去20年中，多个REITs板块实现了两位数的年化总回报，如自助式仓储的年化回报率是16%，公寓、零售、写字楼是12%，医疗是13%。
物业目前对外出租情况如何？
截至2015年3月，前海企业公馆项目已签约或确认入住意向的面积比例已达到100%。包括汇丰银行、中国联通、广发证券在内的49家企业已经签署租赁合同。
封闭期结束后，如何实现股权退出？
根据协议，该基金应分别在2015年、2018年、2021年末前和2023年10月31日前，向深圳万科或深圳万科指定的关联方转让14%、18%、17.5%和0.5%的股权，直至全部股权退出。
房地产企业通过REITs融资有什么好处？
通过REITs这一市场化的直接融资途径，可以盘活存量资产，加快建设资金流转速度通过REITs收购建成物业或合作经营等创新模式，可以撬动更多的社会资本参与开发建设。

另一方面，REITs还有助于帮助房地产企业转型，协助重资产企业进一步扩张。

SIGNIFICANT EFFECT
前海REITs获批意义深远
鹏华前海万科REITs获批意味着，公募基金的投资标的完成了突破，这一突破将开启公募基金新的投资视野。不同于股票、债券、货币类标的的投资“标准化”程度过高，公募行业在REITs领域的试水，接下来可以直接对接除写字楼之外的各类基础资产，譬如服务类公寓、工业类、酒店类、政府公共资产等。尤其是公共基础设施类达数十万亿元的基础资产体量，将为各类金融机构在该类业务创新提供巨大的市场容量。 
深圳前海金控董事长李强曾表示，鹏华前海万科REITs的落地对建设前海金融开放创新窗口具有重要意义。
“REITs作为一种市场化融资工具，通过收购建成物业或合作经营等创新模式，能够盘活存量资产，加快建设资金的流转速度，可以撬动更多的社会资本参与前海开发建设，为前海企业提供了一个公开、健康、透明、高效的融资渠道。同时，REITs被视为通过资本市场完善房地产投资制度的重大探索和举措，有助于帮助房地产企业转型，协助重资产企业进一步扩张。”李强表示，在前海开展REITs创新，是通过资本市场和金融创新优化资源配置、调整前海开发建设投融资结构的一次重要探索，也是对中央深化金融改革、发挥市场机制主导作用执政理念的积极响应。 
信息综合自深圳特区报、东方早报、百度百科等
前海驿站整理编辑发布

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前海产发集团
前海产发集团以打造国际水准、国内领先的综合服务运营商为愿景，坚持“使命担当、创新卓越、拼搏奉献、共创共享”的价值观和“深港合作共创时代价值、创新服务共享美好生活”的使命，全力塑造极致服务的前海品牌。
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前海产发集团 前海产发集团以打造国际水准、国内领先的综合服务运营商为愿景，坚持“使命担当、创新卓越、拼搏奉献、共创共享”的价值观和“深港合作共创时代价值、创新服务共享美好生活”的使命，全力塑造极致服务的前海品牌。
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