2024年5月，我第一次来越南做商业选址。
当时本打算做酒店，选在北宁的明月凤凰商圈。说实话，第一次过去的时候，我心里是有点打鼓——那地方看起来太偏了，周边几乎没什么商业，刚建好的群楼，大部分还是空的。
按照我在国内的经验，这种地方基本可以直接pass，不在主干道，交通不方便，也不在居民区；
不过越南酒店租赁有个很不一样的点：
酒店通常是房东已经装修好，再整体出租。看起来你省了装修成本，但其实早就被摊进房租里了，而且一般要求至少签5年合同，中途退租，押金基本拿不回来，也不存在“转让”这一说。
当时我综合考虑了一下：北宁淡旺季明显、酒店供给又多，而且这位置也不好，最后还是没拿。
结果今年再回去看——那个当初嫌“偏”的商圈，已经完全变了样，人气起来了，酒店又多开了两家，餐饮、娱乐都跟着长出来了。
那一刻我突然意识到一件事：
在越南，“在不在核心商圈”，根本不是最关键的问题。
后来没做酒店，我转去北江，在立讯云中商业街选了一个铺子，和朋友一起做咖啡+中餐。
当时看这个位置，人来人往，上下班高峰非常明显，我几乎是下意识地觉得：这地方稳了，而且在国内，你如果开在这种大厂内或者大厂周边，几乎是稳赚不赔的生意。
甚至我还给自己找理由：之前那些店没做起来，是因为他们不专业。
但真正做起来之后，我才发现——
人流，并不等于客流。
我们的问题很直接：
中餐，主要是做给中国人的，越南人不习惯，很少进店，而进店的基本都是立讯的协力厂商，上半年人很多，9月份之后就走了一大半；
客单价最低7万越南盾，而本地人日常工作餐也就4–5万，有了对比，中国人也得考虑考虑；
咖啡厅，对打工人来说也不刚需，随处可见的路边冰茶更便宜
于是每天的状态就变成了：
人很多，一直在走，但没人进来。
你眼睁睁看着“流量”从门口流过去，却变不成一分钱的收入。那种落差，是很难对外人讲清楚的。
再后来，我去了一个让我彻底改变认知的店。
是一个来自广西的品牌，LIUNI TEA 的门店，开在北宁桂武。位置很奇怪——在别墅区，不靠主干道，周边也没什么商业。
如果放在国内，这种铺子我连看一眼都算我输。
但在这么偏僻的位置，它的生意居然很好，每天基本满客。听老板说，投入80万人民币左右，每天营业额接近8000，预计6个月回本。
这个案例对我的冲击非常大。
它几乎把我过去的选址逻辑全部推翻了，什么“金角银边草肚皮”，这里根本不适用，因为他们不逛街！
跑了几轮市场，看了几十个铺位之后，我才慢慢承认一件事：
我在国内那一套选址经验，在越南基本不适用。
这里有一套完全不同的逻辑，而且它和几个东西高度相关：
气候（天气热、雨水多）
出行方式（摩托车为主）
生活习惯（更偏社区化）
如果不理解这些，很容易踩坑。
一、最先被打碎的，是“人流逻辑”
在中国做餐饮、做超市，我们几乎是本能反应：
人流=生意。
看到门口人多，就等于看到钱。
所以店要开在步行街、商场、主干道——越热闹越好。
但在越南，这个逻辑不成立。
很多刚来的人，都会被一个画面误导：
满街的摩托车，人很多，很热闹。
但问题是，这些人只是“经过”，不是“消费”。
越南的街道，本质是通行空间，而不是停留空间。
天气又热，很少有人愿意停下来，更不会像中国那样下车逛一圈。
后来我选址时，开始看另外几件事：
门口能不能方便停摩托车
有没有遮阳、避雨条件
有没有空间让人愿意坐下来
这些，比人流本身更重要。
你会发现，一些看起来不热闹的店，反而坐满了人；
而那些车流很大的主干道，很多店却一直空着。
在越南，选址不是“抓流量”，而是“留住人”。
二、这里没有真正意义上的“商圈”
在中国，我们习惯用“商圈”思维。
购物中心、学校、医院、电影院，它们本身就是流量入口，你只要进场，就有基础客流。
但在越南，这种结构还没有完全形成。
真正成熟的商业中心很少，大多数消费是分散的、社区化的。
同一条街，可能出现非常极端的情况：
前几家店爆满
后几家店冷清
甚至相隔几十米，生意都完全不一样。
关键差别往往只有一个：
有没有“自然停下来的人”。
所以在越南，你不能指望“商圈带你”，
很多时候，你要自己把流量做出来。
三、租金不便宜，还不稳定
很多人说越南成本低，这话不完全错，但也不全面，要看具体位置。
好位置并不便宜，比如河内还剑湖周边，租金已经接近100美金/㎡/月。更关键的是，很多商铺是整栋出租，你真正能用的可能只有一两层，实际成本更高。
而且：
租约普遍较短（1–2年常见）
房东随时可能涨租
很少有标准化商业管理
这意味着，你辛苦做起来的店，可能因为房东一句话就被迫结束。
所以后来我选址时，会额外看一个因素：
房东是否稳定。
在越南，选址不仅是选位置，
也是在选一个长期合作的人。
四、最难做的，是“中间层”
如果你在中国做过连锁餐饮，很容易带着一套模型过来：
人均30–50元，标准化复制。
但在越南，这一段反而最难。
消费结构是断层的：
要么很便宜（路边摊）
要么稍微偏中高端
中间那一层，看起来最稳，其实最尴尬。
你便宜不过路边摊，
你贵又进不了体系。
不少中国品牌，都是卡在这里，譬如中国某一广为人知的炸鸡品牌，在越南这边的经营就差强人意。
五、平台不是万能解药
在中国，新店可以靠外卖、大众点评快速起量。
但在越南，平台还没强到那个程度。
像 Grab、ShopeeFood 虽然在发展，但还不足以决定一家店的生死。
很多生意，还是来自：
熟客
周边社区
口碑传播
这意味着，新店需要更长时间去“养”，但这也是好事，因为你不会担心被平台割韭菜，被羊毛党薅羊毛。
六、超市并不是“开在小区就能活”
这个坑我也踩过。
在中国，小区密度够，社区超市基本能做。
但在越南，传统市场太强了。
居民每天去菜市场或路边买菜，价格低、更新鲜、还能讲价。
再加上大量杂货店，社区的基本需求其实已经被覆盖。
所以你开一家普通超市，很容易变成：
什么都有，但没有优势。
能活下来的，通常是三种：
做便利（比如 Circle K）
做品质（进口/中产）
做极致低价
中间形态，最难。
七、最后才明白：选址只是开始
在中国，我们常说：
选址决定70%。
但在越南，我越来越觉得：
选址只是入场券。
真正决定生死的，是后面的运营：
能不能留住回头客
能不能适应本地消费习惯
能不能融入社区
有些店位置一般，但慢慢做出了稳定客源；
有些店位置很好，却始终做不起来。
差别，不在地图上，而在人上。
我现在的做法
现在再去看铺，我不会只看人流。
我会在现场连续看几天，早上，中午和晚上，工作日和休息天。
看什么？
看人流的动线，看谁会停下来，
看谁愿意坐下来，都是什么年龄结构，男性还是女性；
看他们为什么选这一家，而不是隔壁。
再去判断：
这里的人是谁？
他们消费什么？
愿意花多少钱？
那种感觉，很像重新学做生意。
你以为从中国来来越南，自己是来“降维打击”的，
结果发现，越南与中国的场景完全不同，必须换一套规则。
如果一定要总结一句话，那就是：
在中国，是选一个好位置；
在越南，是把一个位置，慢慢做成好位置。
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