深圳龙岗-20160915
我们近期走访了深圳龙岗区中骏四季阳光、龙城壹号、启迪协信深圳科技园、恒地悦山湖等楼盘，主要结论如下：
（1）“金九”反映平淡，市场观望情绪较强。目前购房人中刚需较少而投资客占比较高，购房逐渐趋于理性，特别是对于龙岗等城郊地区刚需较少。从售楼处现场的热度来看，以观望为主，成交热情一般，仅交通较为方便的恒地悦山湖较为火爆。
（2）投资者更加看重学区、交通、户型设计等因素，尤其是贯穿龙岗区南北的地铁3号线沿线物业明显受到欢迎。其中预计2020年开通的地铁14号线（连接龙岗坪山，5站到福田）是吸引投资者购买的主要因素。
（3）看好未来由产业集群带动的升值溢价和对高端人才的吸引。目前龙岗新建住宅均价普遍在35000-40000之间。龙岗在创新发展方面对标硅谷，目前已形成五大产业集群，看好未来由产业园区带动的升值溢价和对高端人才的吸引。“东进战略”是深圳未来的重大发展战略，将投资1.4万亿元，未来深圳东进是主要看点。
楼盘实地调研情况：
中骏四季阳光：目前是三期销售，其中65平米的小户型已经售罄，可见小户型目前较受欢迎。另外周边的商业配套也尚待完善，目前从表面上看还没有形成完善的住宅社区，中骏是周边唯一的高层住宅，因此相对较收到周边居民改善性需求的欢迎。目前均价在36000元/平方米，主力户型87平米售价在300万左右。
龙城壹号：地理位置距现有地铁站3公里，但未来将成为地铁物业（明年开工地铁16号线）。主要看点在于高绿化（周边七座山）、天安数码城带来的刚性需求，且小户型适合投资。目前还没有开盘，处于认筹阶段故售价待定（周边二手房均价在4万左右）。
启迪协信深圳科技园：该科技园是龙岗区政府引进的产业园，属于工改商项目，其中70％为工业用途，政府占40％股份。目前已经引进的项目包括开心麻花传媒、ASW工作室等。但由于公寓性质为30年产权，且水电燃气等属于商业物业，也是投资者考虑的主要因素。目前已经签约的99％为投资客，且由于公寓性质（精装修）均价在3.5-3.8万，低于周边均价4万。主要看点在生态环境（生态公园）、周边配套（大学城、商务CBD）和交通便利，目前有地铁3号线，未来将建设轻轨和14号线。
恒地悦山湖：主要看点为靠近横岗中学、康乐中兴学校等中小学，初等教育资源丰富，此外近离地铁3号线塘坑站，预计地铁14号线明年开始建设。目前毛坯均价3.8万，周边配套较为成熟（与横岗中学仅一街之隔），并采用送面积等方式吸引投资者。但由于属于深圳旧改区，周边有不少廉租房、城中村等，也是投资者考虑的主要因素。
惠州巽寮湾-20160917
我们走访了惠州市惠东县富力湾、金融街巽寮湾、碧桂园十里银滩等楼盘。惠东距离深圳正常情况下车程1.5小时左右，深圳北到惠东高铁30分钟直达。主要的走访结论如下：
以小户型为主，各楼盘普遍户型在70-80平米左右，总价在100万元上下。其中包括相当数量40多平米的公寓，主要是方便委托酒店托管，便于出租。租客以前来休闲度假的游客为主，基本都是日租，日租价格参考三、四星级酒店价格。平均租金回报率在3-5%左右，即100万元的住房，托管后每年租金收入在3-5万元左右。
根据其地理位置不同均价依次递减。其中碧桂园十里银滩均价12000-15000，富力湾均价12000，金融街巽寮湾均价11000，万科双月湾均价7000，上述价格均为促销等折扣后。之所以价格梯度比较明显，主要是由于其距离深圳的远近不同，此外距离惠东高铁站（到深圳北站高铁仅25元）的远近也是主要影响因素。其中万科双月湾均价低至仅7000，因为其位于最南端且需要经过近20km县道。但就风景的秀丽程度而言，由于万科双月湾濒临外海，海景角度最佳。金融街巽寮湾主要为商业地产，无一线海景房。其余如富力湾、碧桂园十里银滩等为内海海景，视角受到一定限制。开发商相应用一些人造设施做了补充，如沙滩、人工岛、游艇湾、美食街等。
购买上述楼盘的客户主要分为三种情况。一是自住，这种以老年人养老为主，周边普遍有康乐中心、疗养院等设施，像别墅区主要以自住为主。二是投资，目前投资占购房人中的绝大多数，大部分采取托管方式，委托酒店进行租赁。委托租赁有多种协议模式（包干、分成等），但基本上根据旅游淡旺季不同收入在2000-5000/月的单位浮动。租客以前来休闲度假的游客为主，基本都是日租，日租价格参考三、四星级酒店价格，但出租率一般且旅游黄金期仅限于五月到十月期间。三是自行出租或销售，但是从图中普遍悬挂的租售横幅看来转手或许没有想象的乐观，这也是很多投资者考虑的重要因素。不过无论各种情况，基本都以深圳人购买为主，极少有惠州人在此置业。
购房热情方面，投资者对于巽寮湾的看房热情明显高于我们此前走访的深圳龙岗。像富力湾、十里银滩等楼盘的销售中心人流熙熙攘攘。一方面是节假日期间旅游区吸引较多游客参观的原因，另一方面在于该景区开发程度和配套设施比较成熟。正如每个东北人都在三亚有套房，惠东地区也是深圳人低成本拥有海景房的不二之选。
厦门-20160918
楼市欣欣向荣，量价快速攀升。2016年1-8月厦门一手房成交219万平米，同比增长11.9%。相比于一手房，二手房成交更加活跃，2016年1-8月月均成交49.7万方，较2015年全年月均值增长60%，占新房成交比值由2014年的58%提升至2016年的182%。政策利好、成交井喷叠加地王频现催生上半年房价暴涨行情，国家统计局数据显示7月末厦门房价同比涨幅达39.6%。8月末厦门住宅库存量降至206万平，去化月数降至9.3个月，5到6月份一度降至5.2个月的低位。上半年销售五强市占率29.3%，其中前四名均为厦门本土国企。144平米以下的首置首改房为成交户型主力，约占全部成交的75.5%，外地购房者比例超过60%。
岛外量价表现优于岛内，整体依旧供不应求。岛内由于土地供应少新盘较少，近年来成交占比持续下滑。2016年1-8月岛外四区总成交180.5万平米，占全市总成交的82.4%，较2011年提升14.4个百分点。考虑到近年来厦门土地出让主要集中在岛外，预计未来岛外四区仍将是厦门新房成交主要集中地。从房价涨幅来看，尽管岛内供需关系更紧缺，但由于岛外房价基数更低、加上岛外频频出现地王，导致房价上涨幅度高于岛内。2016年8月集美与翔安区房价同比上涨66%和61%，领涨全市，岛内湖里、思明房价同比涨幅也达到27%和37%。从各区住宅供销比来看，上半年各区普遍住宅成交面积远大于供应面积，即使供销比最高的海沧区也仅0.8，思明、湖里、翔安供需比均在0.5以下，显示市场整体依旧供不应求。
地王频出，供应向岛外倾斜。2016年1-8月厦门住宅类用地成交102万平米，同比下降2%。上半年房价大幅上涨直接导致宅地市场火爆，地王频现，8月26日厦门融创30.76亿竞得翔安地块，楼面地价达37512元/平米。1-8月厦门宅地成交楼面均价26815元/平米，较2015年全年均值上升160%，8月宅地成交平均溢价率高达141%。分区域来看，岛内由于土地稀缺加上开发充分，除2015年外近年土地供应持续处于较低水平，岛外四区逐步成为土地供应的集中地。2016年前8月岛外四区土地供应306万平米，远高于岛内的12万平米。
调控力度持续升级，楼市或量缩价稳。为抑制房价过快上涨，厦门分别出台了7.15限贷和9.5限购新政。根据我们的草根调研情况，豪宅由于总价高，受7.15限贷影响冲击更大，由于外地客购房占比超过60%，限购实施对中小户型等低总价投资型产品冲击较大。9月5日限购前一周厦门一二手房分别成交1028套和2048套，环比分别上涨73.6%和52.8%，限购后快速下滑至414套和1002套。由于价格高位加上限购对外地购房者的限制，四季度厦门成交量或持续滑落，但考虑厦门楼市持续供不应求，加上地王效应仍在开发商亦无降价动力，预计四季度价格或整体平稳。
楼盘调研小结：限购执行较严，效果立杆见影：1）限贷对豪宅冲击大，限购对刚需改善冲击大。豪宅由于总价较高，受7.15限贷首付比例上调影响较大；由于外地购房者占比较高，9月 5日限购后，部分中小户型楼盘上访量下降一半以上。2）外地客占比高，超过60%。主要以闽南区域及北京等一线城市投资客居多。3）厦门5月1日前计算房产持有年限，为按照合同签订日期起算而非房产证登记日期，直接导致部分新房才交房不久就已经满2年（出售免征增值税），也是导致房价快速上涨的重要原因。5月1日后改为按房产证登记日期起算。4）首套首付比例2.5成，利率以9折为主。5）限购执行较严。
楼盘实地调研情况：
（1）万科湖心岛
万科湖心岛总占地面积9.5万平方米，总建面19.97万平。项目地处厦门岛内的原生淡水湖中央，因三面环水半岛地貌，270度观湖，湖、海、湾、山、城相辉映，厦门岛东部海岸线尽收眼底。地块被占地约六万平米的生态环湖公园环抱，万科湖心岛约830户，户均面积243㎡，三梯两户，三面采光，三面景观，均价6.5w/平米。
价格稳步上涨，限贷有一定冲击。大户型为主，以前购房者主要为企业主，现在it和金融业亦比较多。由于户型大总价高，过往购房客70%以上首付比例不超过40%，因此受7.15首付比例上调有一定影响。高层价格从去年的 4.5w/平涨到现在的5.5w到6w/平米，预计10月到11月新推，预计开盘价6.5w-7w/平米，较目前价格有小幅上涨。未来还有类别墅项目推出，预计价格10w/平米以上。由于是大户型，项目不限购。
（2）海沧万科城
位于海沧翁角路与新阳大桥交叉口西北侧地块（夏新工业园东侧），总共四期，共47栋楼，以高层和多层为主打，户型主要以75-77㎡的两房、85-110㎡的三房和120㎡的四房为主，总建面51.8万平。年初至今涨幅超过40%，限购新政有一定冲击。目前均价3.2w/平米，较年初2.2w/平米上涨超过40%。预计月底或10月加推最后一栋，预计开盘价3.5-3.6w/平米。此前限贷影响较小，受本次限购影响较大，近期上访量下降一半以上，预计加推300多套，目前蓄客大概100左右。
（3）融侨观邸
位于海沧区新阳大桥旁（翁角路与霞光路交叉路口），项目由6幢超高层住宅结合多、低层住宅及商业组合而成，总建面19.93万平，精装修。预计9月加推120-141平4房，均价3.5w/左右，存2万开盘享98折，受限购影响，现场购房者较少。
成都-20160922
楼市景气稳步提升，库存去化持续下滑。2016年前8月成都主城区商品住宅成交632万平，同比增长11%，月均成交79万平米，较2015年全年月均成交上升6.8%，前8月成都二手房月均成交82万平米，同比去年月均值上升44%，已达到与一手房市场持平规模。成都房价整体平稳，统计局数据显示8月成都房价环比上涨0.9%，同比仅上涨4.8%。7月末主城区住宅库存量降至722.5万平，去化月数降至8.94个月的历史低位。上半年首改首置占市场需求94%，前十名房企市占率23.2%。
区域分化，主城区表现优于周边区县。无论周边区县还是主城区，上半年成交面积基本均超过供应面积，库存持续下滑。青羊、武侯等区域供销比仅36%、52%，新房供不应求明显，新房供不应求也是导致上半年二手房持续活跃的重要因素。各区域房价涨幅各异，中成房业数据显示，武侯区与青羊区房价上半年同比上涨21.4%和18.6%，领涨全市，明显高于周边区域。主城区库存及去化压力明显小于周边，高新区、青羊等去化月数仅8-9个月，远小于周边新都（14个）和郫县（13个月）等。
土地市场逐步升温，全国房企争相布局。2016年前8月成都宅地成交建面681万平米，同比下降19.2%，。前8月土地成交楼面地价3669元/平米，较2015年全年均值上升55.3%。从开发商拿地情况来看，前8月恒大在成都斩获7块土地，万科、保利、金科、北辰等开发商均竞得多宗土地，全国房企争相布局成都市场。
单核经济、高校众多叠加高租金回报率，补涨潜力大。成都属于典型单核经济， 2015年GDP占全省比例高达36%。 2015年成都常住人口1466万，户籍人口1228万，同比分别增长1.6%和1.4%，保持稳步净流入趋势，截止2014年高校数量56所，在校生人数达73万人。2016年8月成都收入房价为比4.6，高于郑州（3.3）、合肥（3.5），杭州（2.8）等多数同类城市。世联数据显示成都租金回报率达5.5%，高于全国首套房平均利率4.44%及二套房平均利率5.39%，成为大中城市中唯一可以以租抵供、以房养房的城市。我们选取各个区域代表性二手房楼盘，根据链家提供的销售价格和租金价格计算，月租金与月供比值普遍超过65%。
开发商及楼盘调研小结：补涨已在路上，看好城南板块。1）7、8月以来外地购房客明显增加。2）7、8月房价开始加快上涨。7、8月房价开始上涨，我们调研万科锦西润园项目，8月首周首开10000块出头每平米，第二周加推直接上涨 300-400元/平米。3）城南南延线板块领涨成都。城南板块为成都市政府所在地，未来也是成都重点发展区域，资源配套领先叠加地铁学位等优势，城南板块房价领涨成都，也是外地投资客主要集中地。我们草根调研的某楼盘年初首开1.1w/平米，预计10月加推1.5w-1.7w/平米，依旧认购火爆。4）主城区首套首付比例2.5成，利率8.5折；周边首套首付2成。
楼盘实地调研情况：
（1）中洲锦城湖岸：优质学区房、城南明星产品
位于高新区天府一街与益州大道交汇处（蒙彼利埃小学旁） ，总建面57万平米。分三期开发，目前在售一期高层，2、3期限高预计小洋房或叠拼产品。目前主推建面75-135平米，2到4房。此前三次推盘全部日光，预计9月底10月初加推1#、3#4单元，预计开盘价1.5w-1.7w/平米。
优质学位是最大卖点：蒙彼利埃小学为成都市第一所公办国际学校。由成都市与友城法国蒙彼利埃市为深化双方的国际交流合作而达成意向，在成都高新区兴建一所小学。学校采用中英法三语教学，从设计到装修均由法国方面操刀，由成都著名“五朵金花”之一泡桐树小学提供师资力量。
认购踊跃，采取1比3的推盘节奏：预计10月中旬推360套（不一定全推），目前排号360个。公司采取1比3的推盘节奏，即假设蓄客300人，则推100套房子。外地购房客较多，仅接待的销售代表手上就有了4-5个外地客户。
（2）招商大魔方：配套完善，高品质靓房
位于高新区锦城大道与天府大道交汇处（锦江旁），城南金融岛附近。招商大魔方拥有大魔方演艺中心，毗邻环球影视中心和成都市政府，附近有金融岛复地、银泰整个项目的住宅是临江一线排开，挨着成都母亲河锦江。
定位高端，去化率较高。项目总建面76.4万平米，包括15万平的自持商业，写字楼物业、大魔方演艺中心、高端服务公寓、六星级酒店及高端住宅。6月加推5号楼136平4房，去化75%，均价1.8w/平，目前只剩下高层。预计9月加推6号楼，包括93平2房、135平4房、91平2房，3梯5户，南北通透，预计开盘价1.9w-2w/平米，预计推145套，目前排了163组号。配套小学为一在建中英合资小学。2、3号楼交房时间为2017年年底，5、6号楼交房时间为2018年12月，精装标准5000元/㎡以上。
（3）万科城：城西品质大盘
项目位于城西郫县羊西线百草路地铁口旁，均价约8500-9500元/平米，最高优惠13.5%，目前主推11、18、19号楼，房源为建面80-124平套三套四精装户型，预计2018年6月交房。项目独栋单元，2梯6户、3梯8户，装修标准约1500元/平。
价格已有上涨。8月推出的18栋8400-8500平/平米，9月马上加推17栋，2梯8户，24层，160-200户，现在在认筹阶段目前排号，加推预计9100-9200元/平米。2万打98折，可以留房，留房不要摇号，精装修。
近期市场升温明显，外地购房者明显增加。7月24日G20财长和央行行长会议后，去化明显加快。中秋的周一销售20套，相当于平时周末的水平，外地客明显增加，销售代表出售5套房，其中3套为外地人购买，许多外地人当天到当天买。
上海-20161028
我们近期走访了上海各区多处在售楼盘，主要结论如下：价格方面，“金九银十”期间全市成交均价维持高位运行，外围刚需区域涨幅居前，昆山花桥成沪上置业“新宠”；成交量方面，9月以来全市成交量大幅下滑；市场情绪方面，受国庆调控影响市场情绪整体稳定。
价格方面，全市成交均价维持高位运行，外围刚需区域涨幅居前。2016年9月上海市新房成交均价为44957元/平米，环比增长了3.54%，同比增长了26.81%；9月份上海二手房均价49631元/㎡，环比增长3.67%，同比增长29.48%。其中9月房价环比涨幅居前的为青浦、奉贤、崇明、金山、嘉定，均属外围刚需区域。
主力成交以周边区县为主，昆山花桥成沪上置业新宠。“金九银十”期间全市主力成交仍以周边区县为主。此外昆山花桥板块房价在10000元/平米左右，与临近的嘉定安亭板块均价相比吸引力明显。地铁11号线花桥段开通之后，花桥板块迎来明显热潮。
成交量方面，9月以来全市成交量大幅下滑。上海新房成交量维持在低位徘徊，9月上海新房成交面积95.3万平方米，环比今年8月降低49%，同比去年9月下降30.4%。主要是受调控政策影响，外环成交量大幅下滑所致。
市场情绪方面，受国庆调控影响市场情绪整体稳定。此前出台《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》，提出（1）非本市户籍，购房资格2年变5年；（2）二套房首付50%（普通），首付70%（非普通）；（3）严禁首付贷、过桥贷。在继续严格执行“沪九条”的基础上，进一步强化市场监管，坚决遏制房价过快上涨态势。调控主要目的为抑制投资、投机力量，而上海当前购买主力是置换客，并不受新政打击范围的制约，市场情绪较为稳定。
无锡-20161029
我们走访了无锡龙湖九墅、映月华府、宝能城等楼盘，主要结论如下：“金九银十”期间成交降、价格稳。10月全市商品房成交价格维持稳定，但成交量环比接近腰斩。限购初现成效，外围投资下降明显，楼市观望情绪重新抬头。
“金九银十”期间成交降、价格稳。10月全国性限购政策重启，使得持续半年维持历史高位成交的无锡楼市“银十”成色不足。9月商品房成交面积为110.45万平，而10月截止到26日，商品房成交不足9月成交面积一半，几近腰斩。截止至10月26日，10月全市商品房备案成交均价为10053元/平米，环比微降2.29%。
限购初现成效，外围投资下降明显。10月2日无锡市政府发布《市政府办公室关于进一步促进房地产市场健康稳定发展意见》，对商品住宅提出限购政策“房地产开发企业不得向同一买受人出售多套商品住房；暂停对已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房。”限购后的无锡楼市成交量出现腰斩，楼市观望情绪重新抬头。
板块方面，锡东新城、太湖新城等几大新城区是近年规划发展较快区域。依托于高铁无锡东站，沪宁、锡张、锡昆3条高速围绕，锡东新城受到了不少上海、苏州等地购房者的欢迎，代表性楼盘如中隆•润熙府（均价13000元/平）、恒大城（均价11500元/平）、红豆•香江豪庭（均价13000元/平）、华夏•东城一品（均价11000元/平）等。太湖新城发展规划为优先开发的老镇区，逐渐布局高档住宅区，目前嘉业国际城和宝能城在建或将建，建成后太湖新城街道范围内将汇集5个商业综合体。代表性楼盘如宝能城（均价20000元/平）中海•凤凰熙岸（均价19000元/平）、郎诗•太湖绿郡（均价23000元/平）。
深圳-20161030
（1）万科反馈来访下降到新政前的20%到30%，认购下降到10%，参加看房团只有4个人，还没工作人员多；
（2）政府对违建查的较严，跑的都是赠送高的项目（有75平3房），均没有样板房参观，连户型图也没有；
（3）预售证管的比较严，备案价不能超过周边，拿到预售证一周内必须开盘，不能认筹蓄客，严格按照备案价销售，现场都能查看到各个楼层价格，比之前规范很多；
（4）由于上门量少，中介都1对1专人服务，不过看得出售楼处中介也是无精打采，没啥热情，说话也是很谨慎；
（5）目前房管局备案对高均价房，每天都数量限制，导致目前看到的房管局每天备案数据是不真实的，实际认购情况更差；
（6）2手房挂牌，对资料要求更严，我们看到链家挂牌量从4万多套降到1万多套，主要是清理房源（有没有业主委托书，房产证复印件等），也有业主因为首付提高换不起就不卖了。（325新政的时候，2手房挂牌量从4万套一直飙升至5月底的5w多套，直到6月地王效应，市场回暖才开始下降，同时当时对中介的规范调控无现场如此严格）；
（7）目前来看尽管量缩了，但是新房价格还没有调整，一是必须按照备案价卖，重新定价得重新申请预售证，二是开发商不缺钱，但是深圳的房子卖一套少一套，如果目前这种状态持续到春节，随着春节银行回款压力以及开发商新年开门红，定价可能会有些松动；
（8）据说11月起备案，需要提供家庭各成员的资料，严防假离婚证；
（9）深圳目前一手可售3.56万套，去化月数11个月左右（如果按近期实际认购数量去化更高），10月4日新政前认购的仍有3个月的备案宽松期，可按旧政策继续备案。
杭州-20161104
（1）9月房价快速上涨，部分楼盘同比上涨30%，较年初上涨20%，部分热点板块外地投资客占比50%以上；
（2）新政后来访下降50%以上，外围板块退潮更快，靠中心偏改善区域相对更好；
（3）成交方面各楼盘差异较大，我们走访的万科溪望项目10月末开盘，180多套仅剩5套，另一个中秋开盘项目68套还剩18套左右，主要还是看定价和区域；
（4）信贷方面，10月以来有所收紧，走访的楼盘都表示首套首付要3成，利率也差不多要9.5折；
（5）购房落户已经暂停，外地人在杭州无房仍可买一套；
（6）杭州同样不能蓄客和认筹，拿到预售证必须开盘（价格上下浮动15%，但基本只能低不能高），现场会有些折扣（如老业主，会员等），由于杭州近年楼盘赠送少，不太存在违建，案场有户型图和样板房；
（7）明年来看，由于今年土地供应大，明年新房供应大，量会下行，价格可能会有松动，但空间不能跟2014年比，现在房企资金和市场库存（主城区住宅库存仅4个月）都比2014年状况好；
（8）从各个板块来看，萧山，未来科技城板块潜在供应大，但利好也最多（萧山是亚运会概念，未来科技城是产业支撑，包括阿里总部都在）；
（9）由于拿到预售证必须卖，会有部分9月大涨前拿到预售证的新房出来，由于此前的备案价低，性价比会较高；
（10）注意到2手门店，除了链家很多中介窗户房源同样消失了，房管局对高均价房源备案同样存在管制；
（11）年底会是杭州推地高峰，近期几块地看起来溢价率不高，但实际起拍价已经比较高。
文章来源：平安地产
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