2021年8月，湖南岳阳发布全国楼市首个楼市“限跌令”。截止目前为止，全国陆陆续续总计有21个城市发布限跌令。
头部房企，恒大、华夏幸福、鸿坤、恒泰等纷纷暴雷，大量企业债违约资金链断裂。
最近七普出生率又成人们谈论的焦点，房价是讨论中最频繁出现的一个词。
一夜之间，房地产楚歌四起，大量利空消息冲击。
那么地产投资还值得进吗？
一、夹缝中闪转挪腾的恒大
说起恒大暴雷，必定绕不开三道红线，可能还有同学只是听说过三条红线，但对于三条红线到底是什么还不清楚，那么本篇就从三道红线起来梳理恒大这命途多舛的一年。
三道红线即是监管部门新规，自2021年1月一号起施行。具体内容从易到难分别是：1、现金短债比不得大于1倍；2、净负债率不得大于100%；3、剔除预收款之后的的资产负债率不得超过70%。
并且为这三道红线设定了严格的债务增长限制，三条未达到者负债年增速不得超过15%，往后分别是10%、5%以及不得增加任何有息负债。
通俗的话来讲，以前我们都知道房企的负债很高，而且由于层层包装，我们很难量化。而这次的三道红线就像一把尺子，穿透式的测量。
恒大的债务“木秀于林”，三道红线全中，按照监管要求不得再增加有息负债。
有息不行，那无息呢？理是这个理，但学过会计的或者稍微有点理财常识的同学都知道，资金有时间价值，或者说无息别人凭什么借给你？
于是恒大在里面搞了个骚操作，商票。
什么是商票，俗话讲就是白条。恒大以自己的名义签发商票，即打欠条支付各种供应商的款项，而且这些期票往往都需6-12个月才能兑出。6月30日，恒大就放出消息，声称负债大降3000亿，第二道红线转绿。
还没来得及开心，转头就发现央行将商票数据也纳入了监控范围，要求房企将商票数据随三道红线一起上报。
当然恒大也不只是在国内借钱，九月末就已经有第一笔美元债利息未能即使兑付，触发了一个月的宽限期。而到12月3日，首笔美元债正式违约。
目前恒大的闪转腾挪终于来到了边缘，有可能触发190亿美元债交叉违约风险，到那个时候等待恒大的就只剩下了债务重组。
二、钢筋混凝土的金融路
如果从会计的定义来看，房子一定不是金融工具，不能列到金融资产里。从刚需的角度来看，房子只是一件消费品，毕竟房子是用来住的。
但是我们不可忽视的是房产的金融属性。
第一是投资属性。
房地产的投资属性用教科书的语言来讲就是，房地产的价格是否遵循资本的一般定价规律和一般变化规律，也就是资本资产定价模型能不能套用在房地产这个金融商品上。
这部分很好理解。通俗的来讲，买了房，房子能够保值对抗通胀，或者更进一步房价上涨并获取超额收益。
从这个方向来看，过去的几十年里，房价虽然有过波动，但整体上是稳步上涨的。当然这后面有一系列的因素，比如城市化进程、棚改以及传统观念的加持等等。
相对的低的风险，较高的回报率。使得房子成为了过去十几年大部分人能接触到的最好的投资品之一。
第二是融资属性。
这点很多人忽视，但其实也是房地产金融化的另外一个重要标志。
所谓房地产的融资属性，就是指房地产是否可以作为一般意义上可精确估值的产品，来扮演货币的延伸。
而我们之前也知道，货币最重要的是什么？是信用。
房产的信用已经被证明了。房产抵押是最容易的融资途径之一。
这两点互相闭环，也就形成了一整套的房地产抵押贷款。
本来吧，房贷算是一种比较良性的贷款。坏就坏在房地产过于优异的投资属性。买房，抵押再买，甚至房债也可以打包作为一种金融产品再卖出去。资金进了房地产就转不出去了，而且越转越快。
典型代表次贷的危机的美国，直接把房地产证券化，绕开银行的审批直接对接投资人和贷款人，把房产抵押进行一致性划分再打包出售。
一切听起来都很美好，但最后的结果大家也清楚。
三、房企是怎么玩脱的？
众所周知，中国地产有三高：高利率、高杠杆、高周转。这三条无不与房产的金融属性相关。
单独剥离金融属性，房地产这个行业本身的利润并不高，建设周期长，回款速度也慢，整个房地产资金的周转速度应该是不快的，这样风险其实也不高。
但低周转也意味着低回报。事实上，2015年棚改之前，房企的日子并不好过。
这个时候房地产抵押借贷闭环就站出来了。首先，我们要知道房地产是一个资金密集型行业，想要扩展发展必须要要大规模借贷。
本来贷到了一笔，理论上只有等房子出售完回款后还贷再续贷款。但是房子有融资属性，也就是说即使房子还没有卖出去，也可以作为抵押物再次借贷，然后再不断拿地。
想要追逐高利率就要高杠杆，想要维持高杠杆的局面就必须要高周转。于是乎每一家房企都在拼命拿地，一分钱掰成几份去撬动更大的资金量。
高杠杆和高周转就对现金流的要求非常高了，房企就像在万丈深渊上走钢丝。一方面谁都不敢放慢拿地的速度，拿的慢了就会被同行挤出；另一方面，体量每大一分，累积的风险就高一分。
四、政府在干什么？
其实我国金融监察最看重的也是最耳熟能详的一句话就是：“防范系统性金融风险。”
用大白话来讲就是不要一烂烂一片。房地产行业并不是独立存在的，上游建材，下游消费等等十几个基础行业都与之相连，地产行业的从业人数远远多于其他行业。
换句话说，一旦房地产倒了，也就是有些人口中的“硬着陆”，影响的不单单只是房价，所以这种看法是极其片面和幼稚的。
但是房地产的风险不可忽视，如果放任不管，恒大资不抵债的现状就是所有房企的未来。
那么想要降低房地产的风险，就要从房地产的金融属性下手。一方面限制资金流入，具体体现就是更加严格的贷款审查，限制二手房的流通就是削弱其部分作为一般等价物的特性。
削弱房地产的金融属性，降低系统性风险爆发的可能，回归消费品的本质，这才是房住不炒的核心。
五、地产投资还值得进吗？
首先要注意到的一点，地产的金融属性并不是外力附加上去的。只要房子走入市场经济，其本身的特质就决定了其不可避免的带上了金融属性。
那么回归消费品再来看，大家为什么要买房？
除去居住刚需以外，买房买的更多是机会。为什么北上广深的房市永远不跌，因为北上广深能够提供的岗位发展是别的城市所提供不了的。同时这些一线城市还有着丰富的医疗教育等公共资源，这些就是支撑房价的坚实基础。
那么回归二三线往后，回归消费品跌的最快的城市是哪些？地理位置偏僻、产业不完整、资源少、城市建设落后、公共设施不够便利等等。
这些城市的房价不过是在普涨的行情中吃到了时代的红利，正印证那句：“站在风口上，猪也能起飞。”这里面的泡沫可想而知，于是在进入下行周期中领跌。
与之相反，城市建设越好，机会越多的地方，房价依旧能保持坚挺，甚至未来还可以有想象空间。
这里不得不再次提到恒大，大家都在疯狂拿地，为什么是恒大率先暴雷？
恒大的发展策略是三四线城市，优质土地储备少。同时很多土地是联合开发，短时间想要出售变现是不可能的。所以在潮水退去的时候，恒大成了第一个被迫曝光在大众眼前的裸泳者。
房地产已经很好的完成其历史使命，最近的动作不过是在提醒大家野蛮发展的日子过去了，房企要学会变通和改革。尽量让房子回归其消费品的本质，稳扎稳打。
房企要做的就是回归实业，减轻负债，降低风险。在可以看到的未来，难以转型的房企将会被迫出局，行业整体竞争度集中度不断上升，地产投资也会向着更加专业化的方向发展。
12与14日，与大家一起聊聊面临生死考验的地产投资！
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