【金嘉资管汇】一分钟读懂REITs

导语

2015 年1 月6 日，《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》发布，明确提出“用3年时间基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场”、“积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点。”这一文件的发布为REITs 在中国的发展提供了契机。

REITs 是一种创新型金融投资产品，推进REITs 试点有利于：解决房地产行业提供新的融资渠道，促进业内竞争、优化资源配置，增加中小投资者的投资渠道，提高长期收益性资产的流动性。

对于中国来说，REITs 还属于一种创新型金融投资产品。从美国等发达国家来看，这些国家已经积累了REITs 发展的成熟经验。因此通过研究美国等发达国家的经验，并与中国的发展情况进行对比，从而为中国REITs 业务的发展提供有益参考。

1什么是REITs

REITs (Real Estate Investment Trusts)是一种通过发行收益信托凭证/股份汇集资金，由管理人进行房地产投资、经营和管理，并将投资综合收益分配给投资者的证券。标准REITs 产品具有以下三个重要特点：（1）募集资金绝大部分投资于房地产领域；（2）产品收益绝大部分来自于房地产相关收入；（3）将绝大部分收入分配给投资者，分配部分仅进行单次征税。

2发展REITs的实践意义

① 为房地产业提供新的融资渠道。房地产企业通过获得 REITs 的投资，可以大大拓宽融资渠道，减少对银行贷款的单纯依赖，从而降低经营风险。

② 促进业内竞争，优化资源配置。只有运作规范、市场前景好的房地产项目才能得到REITs 的资金支持，客观上可以促进房地产行业内部的优胜劣汰，实现资源的优化配置。

③ 促进房地产公司改善治理结构。房地产信托信托具有专家理财特征和积极股东主义倾向，实施专业的管理和独立的决策，有利于提高资本的运用效率和完善企业的治理结构。

④ 满足社会大众资本的投资需求。目前我国的社会大众资本因为投资渠道狭窄而没有得到有效运用。REITs 的出现将为社会大众资本介入房地产业提供有利条件。

⑤ 可以改善和提高长期收益性地产的流动性，改善和提高房地产业的信息透明度，完善我国金融体制，应对国际竞争。随着金融市场的进一步完善和开放，我国只有加快房地产金融市场的前进步伐，才能顺应国际潮流，应对国际投资机构的挑战。

3REITs的投资对象

 按照REITs 投资对象的不同，REITs 可以分为权益型、抵押贷款型和混合型。

权益型REITs 的主要投资对象是各类物业，主要收入来源是房地产的租金及房屋增值收益。REITs 持有的物业类型主要包括写字楼、商场、酒店、工业厂房、物流中心等，多为非住宅类物业。抵押贷款型REITs 的主要投资对象是房地产抵押贷款或抵押贷款支持证券（MBS），主要收入来源是抵押贷款和MBS 的利息。混合型REITs 的投资对象既包括物业也包括抵押贷款和MBS。目前在成熟市场中，权益类REITs 占据较大比重。

4REITs与IPO、一般信托的区别 

权益型REITs 与房地产上市公司的主要区别。（1）基础资产不同。在REITs 发展成熟的美国市场中，房地产上市公司更多从事住宅地产业务；而权益型REITs 主要投资商业物业。（2）收入模式差别。房地产公司以新屋开发销售为主要收入，其收入与住宅地产的景气程度挂钩；而权益型REITs 以收取租金和物业增值为主要收入（约占权益型REITs收入的2/3 左右），由于美国商业地产租约通常较长（10-20 年），租金较为固定（通常与CPI 挂钩），因此其租金收入较为稳定。

抵押贷款型REITs 与我国常见房地产信托的区别。

（1）是否标准化。REITs 是标准化的产品，通常可以在交易所上市交易流通；而房地产信托是非标准化的金融产品，流动性较弱。

（2）是否有约定收益。REITs 规定将绝大部分收入分配给投资者，但没有设定约定收益率；传统房地产信托通常发行时约定一个固定的收益率。

（3）REITs 产品的周期通常较长；而房地产信托一般投资者于房地产开发过程中，周期通常为1-3 年。

5REITs运作简述

REITs的典型架构图

按照REITs 的组织形式的不同，REITs 可以分为公司型和信托型。而这两种模式的管理模式、参与方也往往有所区别。

（1）信托型REITs

信托型REITs 是指通过发行信托受益凭证向投资者募集资金进行物业投资。在信托制REITs 的模式下，投资者与基金管理人达成信托法律关系，基金管理人按信托契约将投资收益进行均等分配。此时REITs 持有人持有的是REITs的信托凭证或基金份额。

一个典型的信托型REITs 的参与者至少有：投资者、资产管理人、托管机构、物业管理人。

信托型REITs的基本架构

· 资产管理人负责对REITs 旗下资产进行统筹管理，包括管理旗下已有物业资产、对物业收购/处臵进行决策等。根据资产管理人与REITs 关系的不同，REITS 可以分为外部管理人模式和内部管理人模式。信托制REITs 多采取外部管理人模式，在亚洲地区较为常见。

外部管理人模式即REITs 引入独立专业的第三方管理公司来对REITs 的资产进行管理。外部管理人通常为专业的房地产管理公司，管理众多房地产项目，具有规模经济优势；但该制度的弊端在于REITs 的管理者的收益取决于管理的资产值而非收益，从而其本身的利益与REITs 的所有者不一致，存在委托代理问题。

内部管理人模式即允许REITs 的管理人员投资REITs，也允许投资者参与REITs 的管理。这一模式有利于减小委托代理成本，但不能享有规模经济优势。

· 投资者是REITs 的权益资金来源。除此之外，REITs 还可以通过银行贷款、发债融资等方式进行债务融资。在信托制常用的外部管理人模式下，投资者不参与REITs 的运营管理。

· 物业管理人是负责对REITs 旗下资产进行物业管理的专业机构，通过对物业资产提供物业服务获取物业服务费用。有时资产管理人也提供物业管理服务。

· 托管机构是REITs 资产的名义持有人。为了保证资产的安全，信托型REITs 按照资产管理和保管分开的原则进行运作，由专门的托管人保管信托资产。

（2）公司型REITs

公司制REITs 是指通过发行房地产投资信托股份的方式筹资资金，并设立专门从事房地产投资的股份有限公司。在公司制REITs 的模式下，投资者通过认购股票成为公司的股东，而公司将投资收益以股利的方式分配给投资者。在这种模式下，REITs 本身为公司制的实体，只是因为在经营主业、利润分配等方面符合了REITs 相关规定，因此获得了REITs 的税收优惠。

美国对于REITs 的判断标准主要有：75%以上资产投资于物业相关资产、75%以上收入来源于租金、抵押贷款利息等物业相关收入、90%的应纳税收入应分配给投资者。

公司型REITs 通常使用内部管理人模式，原始权益人/资产管理人通过以资产入股的方式分享REITs 的收益，同时对REITs 进行管理。这一模式在美国较为常见。

6REITs的核心

虽然REITs 具有资产融资、盘活存量等功能，但促使发行方选择REITs 而非其他融资方法的最大原因是税收优惠。对发行方而言，REITs 使其能够递延资产转移税收、避免自持物业双重征税；对于投资者而言，税收优惠显著提高了REITs 的长期收益率，使得REITs 产品具有足够的吸引力。

所得税方面，在REITs 发展较为成熟的市场上，REITs 的收益分配部分通常仅进行单次征税。 美国、日本、新加坡等市场对REITs 组织层面免征所得税，仅在投资者获得收益分配和资本利得时进行征税，其税率也还存在一些其他的减免措施。例如新加坡市场通过对个人投资者不收税、国外投资者税收低于国内的税收优惠政策来吸引个人投资者和海外投资者。香港市场则对REITs 组织层面征税，但在投资者层面不收税。

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