随着人口出生率和房地产投资增速逐渐下行，地产行业进入了后周期时代。在经济迎来新常态背景下，房地产行业发展拐点已经到来，未来行业进入白银时代成为普遍共识，寻求新的增长点是大势所趋。
图表1.人口出生率自1987年以来趋势向下
图表2.房地产投资增速自2011年以来趋势向下
房地产后市场主要立足于存量市场，这不仅有利于存量资源的有效配置，而且有助于整个社会的可持续发展。从表现形态来看，具体包括O2O融合、物业管理、家装业务和地产金融四大部分。其中物业管理主要包括安保管理、区域清洁、公共设备常规保养和维护等服务。随着人口和土地红利逐渐消退，房地产服务产业有望成为价值创造新环节。
图表3.房地产服务产业链
近年来存量物业的市场规模不断加大，预计到2020年住房存量将会接近300亿平米。以单位面积月物业费平均1元计算，2015全年物业管理行业收费总额为2916亿元。考虑物业管理服务带来的增值服务收入和物管价格放开后原有物业项目和新增物业项目物业费增长，实际的物管行业空间将会更大。
图表4.未来几年住房存量预测
政策环境的持续改善为物业服务企业发展提供了良好的机遇。随着我国物业服务市场的蓬勃发展，各级政府纷纷出台物业服务相关规范性政策。2014年12月，国家发展改革委员会印发《关于放开部分服务价格意见的通知》，放开了对非保障性住房物业服务及住宅小区停车服务的收费要求，政策红利有望激发行业成长潜力。
图表5.物业服务相关政策出台情况
与此同时，“互联网+”蓬勃发展也为物业服务企业发展提供了巨大机遇。我国的网购用户数量和渗透率大幅增长，互联网用户普及率达到50%，截至2014年底网购渗透率已达55.7%。2014年底我国互联网用户规模达到6.49亿人，平均每人每天有5.8小时的时间上网。物业服务企业处在联结社会和社区的节点上，与社区业主、各种专业服务部门及周边商业圈关联度最高，了解并更贴近社区的各种需求，是挖掘和实现社区价值的核心力量。
图表6.互联网渗透率大幅增长
图表7.物业服务思想的转变
目前传统物业服务企业正在从几个方向转变：（1）在传统物业服务领域，利用智能化硬件以及互联网化的软件系统，优化保洁、保安等基础服务体系，提升物业管控效率；（2）在延伸物业服务领域，基于诸如APP、微信公众号等移动终端的渗透普及和LBS技术服务的闭环，传统物业在常规服务基础上拓展专项服务、特约服务、代办服务及电商经营服务等；（3）跨地区拓展经营，部分物业服务企业在智能化改造和社区O2O方面已取得了令人瞩目的成绩，业主生活品质和居住幸福度得到了快速提高。
图表8.“互联网+”时代物业服务企业新模式
尽管整个物管行业的规模不断提高，但行业集中度较低，优质企业整合机会较大。根据《2015中国物业服务百强企业研究报告》，2014年TOP10企业在管项目总建筑面积12亿平方米（对应CR10约为7%），管理项目数量5570个。目前传统的物业管理模式主要存在以下问题：缺乏统一客观的评价体系，难以保证服务质量的稳定，员工工作积极性难调动；业主满意度偏低，行业物业费收缴率仅为60%~70%。
以物管行业龙头彩生活为例，公司的战略规划是建立在传统物业管理模式基础上的。首先，传统物业管理需要通过全委托和并购的形式获取住宅社区资源，然后公司会对传统的住宅社区进行改造升级，实现成本下降和运营效率的上升。此后，公司将在优质住宅社区服务基础上，为家庭提供增值服务。特别是通过运用互联网基因重组传统物业，将实体社区变成基于大数据的互联网平台，并在业内率先启动基于信息化的物业服务V2.0模式。
图表9.彩生活基于信息化的物业服务V2.0模式
彩生活聚焦社区生活一公里的商机，不断扩大对社区周边商业资源的开拓与整合能力，从物的管理到进入社区服务的运营，并根据业主需求进行整合式、一站式社区服务，集成包含衣、食、住、行在内的社区周边各领域商户服务资源。例如针对最后100米物流，在各小区配备速递易智能柜，以解决快递员与业主收递件时间不匹配以及小区的安全问题；同时提供包括代缴水电费、手机充值、购置家庭用品、桶装水，预订火车票机票以及缴纳交通罚款等服务。通过优化彩之云、彩付宝等线上服务与交易平台，以消费积分方式回馈社区住户，降低传统业务收费，提升用户综合体验。
图表10.彩之云“一网、一中心、一站”模式
彩之云APP是公司信息化物业服务管理系统的核心，可以快速响应业主各方面需求。业主可以通过彩之云APP来提升社区生活的便利性，比如给访客授权、物业缴费、进行投诉、公共区域报修等，最终有望在传统物业管理模式基础上，对优质住宅社区家庭提供增值服务，最终实现生活服务（E维修）、房屋服务（E租房）、金融服务（E理财）等生态圈的构建。
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