文/花小白
如果有一道关于“南宁外收哪家强？”的抢答题在你面前，你脑海里浮现的NO.1是谁？
反正小白用脚回答都会抢答**（自行脑补）。
但是，小白猜你们的抢答多半是错误的，毕竟小白自己也是万万没想到啊。
南宁的“外收之王”竟然不是**府（外收最高170万），而是潜伏于仙葫的一个名不见经传的“老楼盘”。
江山麓府！当然，这个楼盘售楼部已经改名江山墅了。
别墅外收230万，额滴神啊，“外收之王”荣誉称号舍你其谁？
外收230万南宁最高？
不知道你们对江山麓府这个盘还有印象吗？
先科普一下：
江山麓府位于青秀仙葫大道(观澜溪谷旁)，现在售楼部已经改叫江山墅，占地500亩，是一个别墅楼盘，由广西佳园房地产有限公司所开发，这个公司的另个一作品还有观澜溪谷。之所以称之为“老盘”，是因为它的拿地时间在2003年，第一次开盘时间在2013年，算是仙葫的“老兵”了。
老兵嘛，沉寂多年，没什么大节点、大推广，小白也很少关注。不过，最近仙葫土地拍卖火热，小白也开始把注意力放到仙葫，也不由得关注起了这个仙葫“老兵”。
目前，江山麓府在售别墅420万元/套起，主力户型为214~274㎡的5居~7居室。
网上显示，项目别墅均价大概在1.8万元/㎡，但实际上很多产品已经达到了2万元/㎡了，比如江山墅83栋折合单价就到了2.05万元/㎡。
别墅价格到2万/㎡，小白也没什么好惊讶的，但小白手贱查了一下它在售产品的备案价，我勒个去，江山麓府的备案价格才9000＋，可是实际售价已经到2万，这中间的差价怎么收？
外收。
以83#103一套面积为226.99㎡的别墅算，合同价约为216万元，但另有约230万的外收，实际总价达约447万元，此外，还有20万元的更名费哦，销售的口径是交了20万可以抵扣60万，再98折。加上更名费，这套别墅的实际总价约为467万元。
试问，在南宁，还有哪个楼盘的外收超越230万？小白还没发现。
需要澄清一下，小白惊讶的并非江山麓府的别墅售价，而是外收。实际上，对比周边别墅盘，更高端的托斯卡纳别墅二手售价2.16万元/㎡左右；开发年代久远、没有品质感可言的碧丽山庄别墅二手售价1.4万元/㎡。
从单价看，江山墅算上“外收”的实际单价并没有太偏离仙葫中区的市场价格，但是如此收费方式还是让小白感到意外。当天在现场看到有一组客户在看盘，销售人员说还有超过一半的别墅没有销售。
“打烂一手好牌”的仙葫别墅盘
小白记得，江山麓府大概在2013年面市，虽然那时候的仙葫被扣上了远的帽子，远远不像现在这般红，但是对于这个楼盘，小白一开始是挺期待的，因为楼盘特色明显，卖点清晰。
1、出生于南宁的老牌别墅群发源地——仙葫；
2、整体保留了地块的特色，打造坡地别墅群；
3、零距离邕江，实打实江景别墅盘；
4、70年产权独栋、联排、双拼别墅，0.6容积率，现在南宁已经很难找这样纯粹的别墅区了。
但是，手握一手好牌的江山麓府却没打好，反而把一手好牌打烂了，其中原因很多，但是最主要的是，开发商的缺乏别墅开发经验。
现在再看江山麓府，有肉眼可见的硬伤：
1、规划比较旧，比如没有地下车库，比如样板间一楼客厅的顶部，巨大的吊梁，可以说是比较落伍的设计了。
2、园林中长出挺多杂草，有点杂乱无章。山间的步梯有些陡峭。凸显管理和设计的欠缺。
3、仙葫大道第一排的建筑基础看起来有些烂尾楼的既视感，临江的一排，观感也不太好。
反正，明明该是个傲娇的公主胚子，最后却没有长成大家期待的样子。
这也难怪，去年有公众号实锤发布江山麓府易手融创，欲打造融创在南宁的豪宅名片时候，引起了一阵小轰动。据说当时连售楼部的资料都已经印发，但最后的结局是融创放弃了江山麓府项目，原因是该项目内部遗留问题过多。
可惜了。
万科物业or鸿福物业傻傻分不清楚
小白还发现了一个挺奇怪的现象，江山麓府售楼部里的接待人员佩戴的是万科物业的徽章，一度以为万科物业入主了江山麓府。实际上并没有。
查询显示，江山麓府目前使用的物业公司是柳州市鸿福物业服务有限公司，下称鸿福物业，资料显示该物业公司为一级物业，物业费2.8元/㎡。
售楼部工作人员反馈说，售楼部负责接待的是万科物业，而实际上管理小区的是鸿福物业。
花儿街踩盘完毕之后，小白有点为江山麓府担心：10年前的旧规划，没有优势的物业和品质，接下来怎么和很快面市的“邻居”——中海和荣和两大品牌开发商的项目竞争？这个项目要怎么卖？230万元的外收还能有多少人买单？
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