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史上最好笑的踩盘经历
最近，槽哥听说埌东城很火，火的原因当然是因为这个项目占着让人羡慕嫉妒恨的埌东优质地段，却卖着让人垂涎三尺的“6字头”起的价格。于是，槽哥就去看了两趟（至于为什么是两趟，等会告诉你），结果你猜怎么着？我快要笑岔气了！
来来来，搬好小板凳，听我给你分享一下这史上最好笑的踩盘经历。
星期二下午，槽哥来到了位于埌东客运站后面的鼎丰广场一楼的埌东城招商接待处。招商接待处里有沙盘、客户接待区，二楼还有付款区，除了厕所比较神秘没有看到之外，一个售楼部该有的功能基本上也齐全了。
与一般售楼部最大的不同，是这个招商接待处的包装。别的售楼部都在物料的制作上追求极致的高逼格，而在这里，我鼻子里都能闻到那种泥土的味道——实在是太土了。
然而在墙上，一句“给南宁一个五星级的家”充满着浓浓的山寨气息。如果可以评星级，这个招商接待处估计就一星吧，但是一个做出了一星级接待处的开发商告诉你，要给你一个五星级的家，你信吗？
真正好笑的来了。
在槽哥印象里，几乎所有的开发商对于文字的严谨程度能够跟新华字典的校对人员相提并论。但是，在埌东城招商接待处，你会在很多地方看到“埌”字和它的双胞胎哥哥“琅”轮流出场。比如一张平面图，正面是“琅东城”，背面就是“埌东城”。想必是“埌”字混得不错，把哥哥也带出道了。
除了“埌”和“琅”傻傻分不清楚，在墙上的区位图里，仙葫大道的“葫”字可能是请了病假吧，它的堂弟“湖”来顶班了。
在离招商接待处不远的地方，还有个槽哥后来才知道的招商中心（这就是槽哥为啥跑了两趟的原因，这小丫头片子还有两副面孔哈）。你看明白了吗，这家伙明明两个地方都是在卖房，却都不叫“售楼部”或者“营销中心”，为什么？招商和销售，本就是两条线，但以招商的名义销售，这不需要槽哥来给你点破了吧？
话说回来，招商中心的区位图显然比招商接待处的高端不少↓↓
但是，你看到没有，又一个冒名顶替的错别字：龙光天曜被写成了龙光天耀！
第一个笑点出自不知道谁的手，第二个笑点出自销售人员的口。
首先，招商接待处和招商中心里的两拨销售人员口径非但不统一，甚至还完全相反。
在招商接待处，穿白衣服的销售妹子告诉槽哥，目前项目在售的是3号楼和5号楼，3号楼是楼王，还给我算了3号楼的置业计划（她大概算了差不多20分钟，在等待的时间里，我用手机看了小半部《釜山行2》，想知道这部电影在哪可以看，评论区问我）。但是，第二天槽哥在招商中心，穿着紫色衣服的销售妹子告诉我，3、11、13号楼是三岸园艺场职工安置房，不能卖，所以给我算了一套9号楼的置业计划。
一个说3号楼能卖，一个说不能卖，要不白衣和紫衣，你俩先石头剪刀布，谁赢了我听谁的？
其次，分销人员为了拉客户，实在是什么近乎都可以套。
槽哥前后两次踩盘埌东城，一共有3个相关的人员加我微信，我每次都说，已经有一个你的同事加我了，TA就说，没关系的。
其中的一个分销小伙是我的快乐源泉。
在我从招商中心看完房要离开的时候，这个分销小伙主动说骑电单车送我到鼎丰广场，于是我们就骑着他心爱的小摩托，它永远都不会堵车……诶，跑偏了。小伙问我：“老板，你是哪里人啊？”槽哥第一次被叫“老板”，心里美滋滋：“XX人。”小伙开心极了：“XX啊，我非常熟！”槽哥：“那你去过XX吗？”小伙：“没去过，我老板好像是XX人。”
槽哥感觉脸上有东西，以为下雨了，用手一摸，原来是满脸黑线。
在埌东客运站旁的十字路口掉头时，电单车差点被一辆汽车撞了。小伙子乐观又高兴地安慰我：“老板你不用担心，我开车不会出事，我以前载过比你还重的人都没出事。”
不愧是干销售的，真会聊天。
还有一点，可能不太好笑，但是很奇葩。槽哥在招商中心等待紫衣妹子算置业计划的时候，隔壁的隔壁桌有两个烟瘾很大的购房者，竟然原地抽起烟来，虽然离着好几米远，槽哥还是一下就闻出了20块钱一包的真龙的味道。槽哥走遍南宁大大小小售楼部，见过有抽电子烟的，而抽真烟的还是破题儿第一遭，而且，还没人管。
其实还有不少好笑的，但考虑到今天我写的不是笑话大全，而是一篇在讨论一个非常严肃的话题的文章，就不继续讲了。槽哥希望大家在笑的时候，能够思考一下：这样的楼盘，究竟靠不靠谱？
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埌东城究竟是个怎样的项目？
埌东城这个项目到底怎样，能不能买，槽哥从以下几个方面来给你逐条分析。
①品牌
先给大家普及一个知识点：品牌的作用是什么？品牌是用来出事的。任何一个品牌，大到苹果、三星，小到路边小店，都会出事，你看，三星手机不就炸了吗？路边小店的饭里面不是吃出苍蝇了吗？不同的是，越大的品牌能承担越多的责任，而小品牌甚至小作坊，一旦出事你可能连找人负责的机会都没有。
所以，买房的重要原则之一就是看品牌。
埌东城背后是哪个品牌开发商？槽哥在仅仅看到埌东城的案名时，发现很有意思。你一定看到过很多类似的案名命名方式，比如恒大城、万科城、绿地城、保利城……这些“城”的前面都是一个品牌词，因为对于一家有品牌的企业来讲，品牌词是企业的核心资产之一，因此把品牌词放进案名里，能让更多人通过案名而加深对品牌的印象。
而埌东城则不然，“埌东”二字是地名，非品牌词。一般的品牌开发商，无论如何也要在案名前加上品牌词，如保利山渐青、华润24城。埌东城这个案名，你看不到任何关于开发商品牌的信息。
在招商中心、招商接待处，都有话术在提醒你“我们的开发商很厉害”，比如招商中心外的墙体上写着“深圳百强房地产企业控股公司倾情奉献”，室内墙上写着“深证市房地产开发行业品牌价值企业”等荣誉的“深圳公司全资子开设”（不是槽哥打错，他们的介绍里就是这么写的），但就是不告诉你这家公司是谁。
换做其他知名房企，早就恨不得把他的品牌名、LOGO、过往案例全给你整上去。槽哥问了白衣妹子这家深圳的公司全称是什么，妹子表示这是她的知识盲区。
槽哥在网上按图索骥，查到了这家所谓的深圳百强房企：深圳市骏业云谷投资发展有限公司。
槽哥想通过搜索引擎再查一下这家公司甚至其关联公司开发的房地产项目，搜索引擎表示这个任务超纲了，查不到。
②项目性质
埌东城究竟是个什么项目？这非常关键。
先说说这块地的来龙去脉。
2013年前，政府就将地块分作三部分，总面积约290亩。其中C地块目前已建成鼎丰广场并开业经营多年。而A、B地块在2015年3月完成场地平整工作后，2016年，地块确定广西南宁市鑫瑞宏丰投资有限公司为投资合作开发单位，该公司也已介入总平设计及相关报建手续工作。
但鑫瑞宏丰开了个头之后，就再也没有然后了，项目一度搁浅。此后，政府打算在此地块上建设安置小区公寓房，但遭到三岸园艺场群众投票否决，项目再次停滞不前。
2019年7月21日，“南宁市三岸园艺场回建安置项目遴选合作企业中标结果公示”显示，深圳市骏业云谷投资发展有限公司为第一中标候选人。
深圳市骏业云谷投资发展有限公司大概就是上文中提到的“来自世界之窗的深圳实力开发商”吧。
再说这个项目的性质。
无论是白衣还是紫衣妹子或者是骑着电车到处跑的分销小哥，都会告诉你：这个项目不是三产房。但如我前面说过，他们的口径不太统一，紫衣妹子说有3栋楼是安置房，剩下的9栋既非安置房也非三产房，而白衣则连安置房也没提到。
是什么房，不能听她们怎么说。网上有传言只有一栋是安置房，也有传闻60%是安置房。目前花儿街没有调查到真实数据。知情者请在留言区留言。
在8月7日埌东城的开发公司的一份声明里，有这样的表述“埌东城合作建筑物使用权70年，骏业城合作建筑物使用权50年”。你交钱给开发商，你认为是买房，对方却说这是你出钱跟他合作建房；你以为你能拥有房子的产权，但人家说了，你只有70年的使用权。
只有使用权，想想，除了代价更高之外，跟租房有什么两样吗？
紫衣妹子跟槽哥说：我们项目3-5年之内有可能可以办理房产证，到时候你需要多交300元左右每平米的土地出让金即可。她还举例“你看大唐盛世的安置房都能办房产证，我们肯定也可以”，嗯，她还真敢举例。分销小哥后来在电单车上给我保证：如果办理不了房产证，开发商可以给你退款。我差点还以为他就是开发商的老板。
话说回来，种种迹象表明，埌东城是一个三产项目，其中的一栋楼是三岸园艺场的安置房。鉴于许多人还搞不清什么是安置房什么是三产房，槽哥小课堂就开课了：
所谓“三产房”就是在三产用地上开发的楼盘。三产用地是政府为了解决城市内及周围农民的土地被征用后产生的就业及生活问题而留给农村集体组织用于发展第三产业的集体土地。如果证件齐全，并且按照规划建设，那么建好的物业则是合法合规的。
但是，三产房不可以用于交易。
在人民网的领导留言板块，良庆区就回复过网友：合作建房的置业风险很大，建议谨慎签订购房合同。
江南区政府此前也做过“关于江南区农村集体产业项目违法建设情况的公告”，提醒市民，三产房不能按照商品房进行销售。
再说说安置房。
埌东城的土地性质属于国有划拨，房产为有限产权，在补齐土地出让金之后是可以拿到产权的（紫衣妹子诚不欺我也）。但这里有个前提，只有安置户才有权办理产权证，也就是说，如果你不是三岸园艺场的人，你买了埌东城的房子，未来你就算交再多钱人家也不让你办产权证。
③工程进度：只看到一台挖掘机在施工
其实吧，三产项目也不是说绝对不能买，如果你只打算用来住，以后也没想要落户、给娃读书、转手，买一套也行，毕竟价格摆在那里。但有一个前提，那就是开发商能真正把房子给如约盖好。
但是，这几年，我们实在是见过太多三产项目烂尾的情况了。
埌东城会不会如约把房子盖好呢？目前工程进度如何？槽哥从鼎丰广场拍摄项目工地的情况时，发现工地上只有一台挖掘机在孤单地工作。面对这么大一块地，不知道开挖掘机的人心里慌不慌，反正这块地是挺荒的。看到那芳草碧连天的样子，槽哥差点触景生情，唱起“长亭外，古道边”来。
在招商中心跟紫衣妹子聊的时候，槽哥问项目怎么好像没怎么施工，她答：南宁现在在创城，白天不允许土方车进进出出，如果你半夜来，就可以看到土方车了。
槽哥想问一下，不知道在座的有哪位花友住在附近，大半夜也闲的没事干，可以来帮槽哥蹲一手土方车？请留言区告诉我。
④营销方式：杀熟客、洗脑、“保证有产权”
有个地产老炮朋友告诉槽哥，三产项目营销套路多不胜数。
首先，洗脑是很多三产项目必用的招数。销售人员是第一波被洗脑的人，他们对项目承诺的东西深信不疑，因此在给客户讲项目的时候，是真心觉得自己是为客户好的。洗脑的效果是很理想的，槽哥的朋友的亲戚想去买西乡塘的一处违建三产房，朋友告诉他那个项目已经被有关部门查处了，但他依然坚持要去买。
其次，杀熟在三产项目销售中非常常见。被洗脑的销售人员本着为熟人甚至是亲人着想的想法，告诉他们可以办70年不动产权证，价格有多便宜，让熟人买单。
由于每个人身边都有几个想买房的熟人，所以三产项目的销售代理公司往往什么人都招。听老炮说，有个大姐是开店做餐饮的，上午卖饭下午卖三产房。
还有，到下沉县份市场去拉客户看房，几乎是每个项目的标配动作。槽哥在埌东城招商中心看到满屋子的人，据销售人员讲，基本上都是周边市县的人，那些“欢迎玉林看房团莅临”、“欢迎柳州看房团莅临”的横幅已经呼应了这一点。
一个来宾武宣的小兄弟曾告诉槽哥，他的家人之前在老家就接到过南宁房地产项目的宣传单，说是很便宜。三产项目对下沉市场的开发，可以说是很细致了。
为什么要去下沉市场？因为信息不对称，因为那里的人并不懂什么叫三产房。
槽哥在招商中心待的一小段时间里，有三个家庭砸了金蛋，每个家庭都买了两套。
听销售人员说，埌东城从8月17日开盘以来，半个月不到的时间卖了2000套房，毫无疑问，这项目是以上列举的营销套路的集大成者。
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三产房完全不能碰吗？
南宁的三产房在全国都赫赫有名，当然，这种名气，负面居多。
高新区、沙井、龙岗板块，三产项目扎堆生长，乱象频出。
在中国裁判文书网上搜索关键词，你能查到南宁的跟三产房相关的诉讼案件数量不在少数，部分项目所涉及的房屋购买合同纠纷案多达百余件，感兴趣的花友可自行到该网站上搜索项目名称或者开发公司名称。
可见，碰三产，风险很高。
在走访埌东城之余，槽哥听说柳沙新天地也是三产项目中的当红炸子鸡，就也去踩了一次盘。新天地项目的销售人员相对来说，套路少了许多，他们大大方方地承认项目的三产性质，在能否办理不动产权证的问题上，也没有表现得像埌东城的人那么肯定：“我们不保证能办，但是未来政策谁也说不准。”
在工程进度方面，柳沙新天地有几栋楼已经出地面6到8层，施工现场比较忙碌。在售楼部（实际上这栋楼没有售楼部字样，也没有招商中心字样）里，项目已取得四证（建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、土地证），比埌东城多了一个建筑工程施工许可证。
销售告诉槽哥，柳沙新天地开发商在旁边的村压了一个亿保证金，房子建不起来，村民就不退钱。
槽哥说这个，并不是要推荐你去买柳沙新天地，因为谁都不知道，有时候，没有套路其实就是一种新的套路。只是因为目前的三产市场，除了埌东城最火，就轮到它了，所以不得不提一下。
槽哥对于三产项目的态度，在此强调一下：如果不是钱多到没处花，那么，能不碰则不碰。如果实在顶不住三产低价诱惑，有资金实力能把楼盘建好交付到你手上的开发商可以考虑，最保险的就是买已经建好并交付的三产项目。
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