在南宁地产圈上空流传一段时间的“商改住”政策，在近日实锤了！
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1）不是所有商业办公项目都可以调整为普通商品住房。
方案显示，允许“商改住”的项目范围，是市区内2020年1月1日前签订土地出让合同的商业办公项目，但并不含五象新区、武鸣区以及广西-东盟经开区。
③项目（以栋为最小单位）未销售，或者已销售但与购房人协商取得书面同意意见的；
④不位于城市规划确定为核心商圈和区域商业中心服务业集聚区范围内；
⑤项目未被查封或者虽被查封，但作出查封决定的机关同意申请变更的；
要重点审查项目调整涉及的教育、养老、社区管理等公共服务设施是否满足要求。
①在项目调整涉及的教育设施问题上，采取两种解决方式：一是通过新建或改扩建拟调整项目周边已有或已规划有的公办教育配套设施，以满足新增学位需求，由此产生的费用由申报企业承担。
②无法通过新建或改扩建周边公办教育设施满足需求的，则由申报企业从拟调整项目中提供土地新建或改扩建学校以满足需求。
③项目调整不得提高容积率，其中商业办公项目原容积率超过 3.1 的，调整成为住宅开发后，住宅部分容积率不得超过3.1。
如果文件属实，那意味着南宁不少商业和办公项目的命运将有可能发生改变了。
不过，从这些条件和审查内容来看，满足条件的“商改住”项目，最后并不是“想改就能改”，也并不是“能改就想改”。
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不能改的原因，花儿姐大概总结为以下三点：
其一，限制了区域。比如五象新区、武鸣、东盟经开区。另外，核心商圈、区域商业中心服务业集聚区范围内的项目不包括在内。这意味着青秀区东盟商务区、金湖广场这些核心商圈的项目也被排除在外。
其二、还有其他“苛刻”的条件。项目调整不得提高容积率，要考虑幼儿园、中小学的学位问题，新建、改扩建学校产生的建设费用由申请人承担等。
其三、除了学校，还有到设计原来做公寓的商务、商业性质的设计，不通燃气，如果想调整成住宅，这些费用可不是一个小数目。
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看到这份文件，第一时间哭晕在厕所的要数五象新区，因为特别明确了五象新区并不在此次“商改住”范围。
可是从现实的供应量看，五象新区的写字楼存量占全市甲级写字楼40%。总部基地内100多栋写字楼，还有不少遍布在各大楼盘的商业性质公寓，都面临着办公楼空置率高，公寓楼供应大，导致价格大跳水进行促销才能激活市场。
允许“商改住”，那么南宁有多少写字楼和公寓等到了命运的转机？
其实在10月初这个消息疯传时，不同的房企表现了不一样的热情。
当时第一时间给五象新区一位手里有办公楼的开发商朋友打了电话，隔着华为P40的电波我都能听到他的冷漠，“和五象新区没有啥关系，不了解，你找别人聊去。”
一位江南区的开发商朋友则表示“已经在研究政策了，从目前的要求看我们项目是达到条件的，关键就是老板愿不愿意花钱去做学校配套。”
“项目要满足未竣工、未销售，对于高周转的全国一线房企，大部分都要插肩而过。”在西乡塘一位全国房企营销总说，今年下半年南宁几个代表性房企卖公寓已经是第二套半价，有的甚至原来卖9000多元的公寓，现在促销到6000多元一平冲业绩。
还有机智的购房者朋友第一时间就感觉商机来了，有朋友就曾电话花儿姐，“快快快，有哪个商业公寓是在好学校旁边，价格又低的，我先去买来囤着，等着商改住。”
但是花儿姐提醒了朋友，商业项目改成住宅，你在看到产权性质变更了，再买不迟，免得到头又是梦一场。
直到有一位兴宁东的地产朋友说，“我第一时间恭喜了荣和东站城市广场，最有条件商改住的就是他们，按凤岭的楼面地价和住宅售价，这简直就像中了彩票，命运大逆转啊。”
花儿姐这时候才恍然大悟，难怪上周踩盘荣和东站城市广场，感觉氛围不太对劲。难怪荣和现在根本就不屑于开门迎客了。如果荣和东站城市广场的商业部分能改成住宅，直接逆天改命了。（复习请戳）不过，截至目前，荣和还没有半点官方消息透出。
据克而瑞广西公布的数据看，截至2020年9月，南宁商业库存量达325.13万㎡，去化周期高达70.6个月；办公库存则为264.52万㎡，去化周期也达68.8个月。二者合计库存量将近600万方，去化周期均超过5年。
所以，如果商改住的政策能尽快落实，无疑对于符合条件的房企来说是一次雪中送炭。最后会有哪家房企能搭上这趟政策快车？相信不用太久就可以看到市场的反应。
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