这几年，南宁“万元地”最集中的两个板块：一个是五象湖，另一个是三岸。
这两个板块，共计诞生了12幅万元地块，基本占满了南宁万元地的名额。
从2019年开始，五象湖的万元地项目已经纷纷以2万+或者接近2万+的姿态出场，有的项目卖得还不错，算是成功出圈。
但是，另一个万元地集中的板块——三岸，动作却显得迟缓了很多。目前仅有2个万元地出场，其它项目都还是低调筹备中。
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从这个图，很清楚地看到，南宁这几年万元地的分布情况。五象湖和三岸（凤岭滨江板块），各占6幅地块（龙光天宸和中铁建新项目均由两地块组成），平分秋色。
五象湖万元地们地块较大，基本上都在百亩以上，而凤岭滨江板块则只有中铁建新项目占地面积过百亩（南区地块约26亩，北区地块约82亩）。
万元地的竞得人，基本上都是实力派选手，其中不乏豪门级别的玩家。
10个项目，除了龙光天宸和中铁建新项目是今年拿地的以外，其他地块的拿地时间均是2019年。中铁建新项目是最晚加入万元地豪华阵容的，时间为2020年7月，而最早的则是龙光天灜，时间是2019年3月。
整体来看，五象湖的万元地项目们动作都比较快，比如龙光天灜，拿地8个月后首开。而凤岭滨江板块整体动作则略显迟缓。
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从目前的情况来看，万元地最集中的五象湖已经出圈了，几个“天王盘”先后登场，成功扛起了五象湖2万+的大旗。
先是龙光天瀛于2019年11月底的首开，成功打响了五象湖万元地上市的第一枪，随后，建发央玺、锦麟玖玺、龙光天宸、建发五象印月都分别在2020年5月、8月以及11月开卖。
五象湖万元地开卖之前，看热闹不嫌事大的群众早就搬好了小凳子买好了瓜子汽水，等着看年度翻车大戏。没想到的是，大家都低估了南宁市场的购买力。
从龙光天灜首开的去化7成（据说），到建发五象印月首开的8.6亿销售额（开发商公布），这两个盘，花儿街的小伙伴都实地到场观摩，确实卖得不错。五象湖万元地们发出的这几趟车，部分行驶得还是比较稳健的。
根据克而瑞发布的《2020年南宁商品房项目3季度销售TOP20》，4个单价2万+楼盘冲上了南宁销售金额的TOP20，且全部是位于五象湖板块。其中龙光天瀛以销售金额9.38亿元的成绩位居销售金额榜TOP3,而建发央玺则以5.33亿元的成绩位列南宁单盘榜第12名。样样不缺
可见，五象湖的万元地，算是以高于此前市场预期的成绩单，实现出圈了。
第一，作为ZF重点打造的板块，各种利好加持。五象新区历经15年的发展，已然发展为南宁楼市高地。而五象湖更是诞生从4999到2万+的真实案例，也让购房者信心增加。
第二，五象湖聚集了南宁最优质的学区+地铁+商业资源，优质学区这个硬核一定是排在第一位的，同时还有五象湖资源。
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一来，这些项目出场动作整体较慢。二来，已经出场的项目，目前在市场上的呼声还不够高。
最早上市“万元地”是广源凤岭壹号院，打出出乎意料的一副牌，产品均为70年产权住宅公寓，建面30㎡两房，复式格局，LOFT层高约4.395米。从市场反应来看，呼声并不太高。查看网签情况，走量并不乐观。
龙湖盛天双珑原著，是三岸板块高端项目里市场表现比较亮眼的。首期推出的185-220㎡联排别墅，根据网签查询结果，已销售过半。11月亮相的163-190㎡大平层，走量情况也不错。
花儿街此前关注过的美的悦江府，今年6月开放售楼部，7月份开放示范区，但此后的8月份却不再有后续营销动作，疑似“封盘”，产品何时上市，暂未可知。
金科三岸项目，据传会打造成金科TOP级“琼华系”产品，但目前神秘面纱尚未揭开，节点也尚不明确。
而最受关注的，莫过于今年7月份中国铁建拿下的两幅地块，占地108.414亩，总建面约14.46万方。2宗商住地测算实际楼板价分别为15052元/m²、12956元/m²，临江头排宗地的实际地价更高，也是目前南宁“万元地”项目地价巅峰。
近期，在南宁市自然资源局规划办文件中出现一个新名字——中国铁建西派御江。从地址来看，正是中国铁建三岸项目。
西派御江南区距离邕江不足百米，总体建筑高度在60米内，其中沿江第一排限高24米。按标准层高2.9米估算，最高只有20层，可能是洋房（或叠墅）+高层产品。
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作为城市核心地段的滨江板块，三岸自身资质不错，这也是为啥众多房企高门槛挤入三岸。但是，从目前来看，市场很难，三岸万元地不易，也是不争的事实。
市场竞争激烈，三岸的劲敌来自四面八方。超级大盘保利领秀前城以价格优势和地段优势截胡，龙岗滨江板块的抢客，以及同样是2万+的五象湖的强势，它们都是三岸的对手。这样的大势下，三岸是否有机会效仿五象湖，成功出圈？
2020年，三岸还有4个限价盘可选，到2021年，它们将会陆续清仓。限价盘库存不足，三岸主力价1.2万-1.5万元/㎡的时代，也会成为过去时。
毋庸置疑，接下来的三岸，必然要进入万元地项目的主场。
2020年，是市场艰难的一年。大多数楼盘走量艰难。
高地价背景下的三岸，按照成本预估，接下来的项目基本上都要卖到2万+。
花儿街认为，并不乐观。但如果市场整体大势上扬，新DW解套旧DW，而本身就拥有中心滨江地段优势的三岸，在东盟商务区的外溢作用影响下，成功出圈可能性较大。
但是，明年市场有太多的不确定性，单纯靠市场上扬拉动，注定是一场赌局。
以五象湖为例，之所以几个2万+楼盘不仅能够较快速上市，且走量还不错，学区是关键因素。如果引进优质学校，三岸接下来必然不愁。
从目前规划来看，学校方面，三岸板块规划有开泰路小学、开泰路中学（附近还有两所规划中小学）。
学校虽不是名校，但这里普遍准入门槛高，生源大概率差不了。新学校的硬件、教学质量想来也不会差。
本以为地铁已经“凉凉”的三岸，在近期地铁新规划当中，又打了一大管子鸡血。
根据12月中旬发布的《南宁市城市轨道交通线网规划（2020-2035）》，三岸不仅迎来环线，还有7号线。
不过，哪怕是没有地铁，三岸的自身交通出行也不差，自驾出行还是比较方便的，走凤岭南路、那安快速路，可便捷通达各大主城区。
虽然地铁对于板块的拉动作用相比学区还是偏弱，但是如果确定的地铁规划如果能够途经三岸，当然对于板块的拉动作用有不小影响。
紧靠东盟商务区，毗邻邕江，作为城市核心地段的滨江板块，其实，三岸的先天资质不差。有机会打造高端低密度人居板块，这也是这么多房企不惜高价拿地的重要原因。
但是，年轻的三岸和三岸的万元楼盘们，一登场就遇到了楼市艰难时刻，加上自身的学校和地铁资源的不确定性太大，要想成功出圈，花儿姐觉得，最靠谱的方式还是靠产品力。
在中心滨江板块的先天条件下，如何能够更大程度挖掘滨江价值？如何能够给市场耳目一新的创新产品？如何能够抓准三岸的客群定位进行产品突围？
从目前来看，个别项目已经秀出了在产品打造上的用心程度和实力。例如盛天龙湖双珑原著。但是，大部分的万元地项目，现在还处于前期筹备状态。从开发商们对于三岸项目的重视程度来看，这些房企都会拿出看家本领来打造三岸项目，也多会选择把企业的TOP系产品放在三岸。但最终是否能够靠产品突围，拭目以待。
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