3月，南宁楼市整体还有点春寒料峭。但在细分领域里，花儿街此前已有关注——大户型改善市场，特别是高端改善楼盘，在2021年的开局已经有明显回暖（戳这里复习）。
但是，改善赛道里，南宁大户型产品频出、2万+楼盘百舸争流，购房者真的会挑吗？对整个改善市场有全景式的认知吗？怎样的选房逻辑，才能买到更靠谱的房子？
3月21日，楼市花儿街今年第一场线下分享会“南宁2万+楼盘大PK——2021南宁改善楼盘分析与选盘策略”，在原“广西第一国宾馆”西园饭店的旧改项目“华润置地·西园悦府”举行。分享了南宁改善楼盘的选房逻辑。具体观点，往下看→
同时，楼市花儿街携手广西广播电视台FM950重磅打造的“楼市开讲”栏目，也举行了线下首秀，《楼市花儿街》合伙人黄海华、广西广播电视台FM950《好房会说话》主持人叶倩、以及华润置地广西公司营销部分管领导陈兴一起“开讲”：城市更新时代，老城区的春天来了？
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当天活动现场设在华润置地·西园悦府营销中心，旁边是遮天蔽日的百年树阵。
活动当天，天气突然转冷，但活动现场还是来了100多名花友。有住在江南的，有从大老远的五象新区“南漂”过来的，有来自青秀区的，也有兴宁和西乡塘的。捧场之情，花儿街都在小本本上记着了。
当然，最关键是，究竟有啥干货？
当天的主讲人是拥有15年地产媒体经验的海华，曾任南宁一官方媒体房产记者、主编，指导超千人买对房子。
当天首先分享了近年来的南宁改善市场“真相”：
海华首先分享了南宁的改善市场的大数据：统计显示，仅仅是2020年，南宁单价2万+、总价300万+的产品的成交额就达到113个亿，是2019年总额的2.5倍。
目前，南宁改善产品分布主要在以下7大板块。
第一梯队：东盟商务区+凤岭、五象湖
第二梯队：蟠龙、柳沙、西园半岛、白沙半岛、三岸
第三梯队：兴宁东、仙葫
具体来看，南宁目前具体有哪些改善楼盘呢？
现场主要列举了南宁的2万+楼盘。虽然改善盘不一定都是2万+，但是2万+绝大部分都是改善盘。
还有待入市的几个新盘价格待定，到今年南宁有2万+房源销售的楼盘将突破40个。可以说，当前的南宁市场，改善产品遍地开花，选择上十分丰富。
那么，改善市场爆红背后的真相是什么？
海华现场分析，改善市场爆发根本原因在于需求的爆发。改善需求的增加，主要有几个原因：第一，南宁楼市消费进入升级换代时期；第二，二孩时代下，家庭结构发生变化也影响了居住需求；第三，后疫情影响下，进阶的改善需求。
所以从2020年开始，放眼整个南宁市场，大平层、院子、别墅等改善产品扎堆上市。再加上南宁地价攀升，倒逼房企不得不做高端改善产品。
而对于未来南宁市场未来的趋势，黄海华也做了预判和分析。对于市场趋势，她有三个观点:
第一，南宁楼市分化加剧。板块与板块之间、楼盘与楼盘之间分化明显。弱配套、缺利好、非热点的板块，楼盘依旧打折促销，如沙井、高新区等；热点板块、核心地段、硬核学区的楼盘依然是高价，也受追捧。如凤岭、五象新区等。这就是为什么看到很多楼盘在促销，整体均价却在上涨的原因。
第二，今年南宁楼市几个看点，旧城改造让老城区价值回归；江南、西乡塘等旧改大区将迎来新的发展期。
第三，改善产品依旧有惊艳作品出现，今年南宁楼市将出现新的豪宅产品；刚需产品有更多小面积、高赠送、低总价房源出现。
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不同诉求的改善买家怎么选？不同区域的改善产品各自有何优势？在下手前，改善客户要怎么决策？
分享会现场，海华总结15年的从业经验，给出10个真诚的改善建议。
首先，改善要根据自身需求，选对区域。不同的需求就决定了你在区域选择上会有不同的倾向。
·考虑孩子读书的“学区改善”。可以考虑东盟商务区、凤岭、五象湖。其中凤岭和东盟商务区的楼盘都拥有优质的学区：3万+的万科瑧山悦；2万+的大唐瑧观、交投和顺园；1万+的万科云望也是不错的学区改善大平层。
此外就是这两年大热的五象湖，建发五象印月、建发央玺、龙光天瀛、新希望龙光·锦麟九玺等等；
·考虑自己或父母的“享受型改善”，重点看市中心或者邕江边的楼盘。西园+白沙星光、三岸、蟠龙、柳沙会是重点。比如华润置地·西园悦府、保利冠江墅、盛邦滨江府、凯旋一号上水湾、保利君悦湾、盛天龙湖·双龙原著等；
·考虑别墅的“度假休闲型改善”，重点看仙葫、兴宁东。比如仙葫的中海半山壹号、荣和澜山府、招商樾江府等。以及兴宁东的联发臻境、万科第五园、北投荷院、嘉和城依云湾；
·考虑市中心的“成熟生活改善”，看东盟商务区、凤岭。华润置地西园悦府再次推荐，因为市中心江景段性价比最高的大牌房企楼盘，现在149平大平层最低价格仅仅1.4万左右；
·考虑南宁顶级豪宅“看东盟商务区”，直接去看万科臻山悦，东盟商务区的核心位置，高端精装现房，还有即将上市，放风价4万一平的中国铁建·西派御江。
②改善需要关注窗外价值和窗外价值。
究竟啥是窗外价值？我们的观点是，所谓的窗外价值其实就是楼盘的地段、配套、景观等等外部价值。在热点区域或者是核心地段，配套上有“学铁商”即学区、地铁、商业，资源上有“湖园”江河、湖泊、公园的楼盘，你就有了城市资源的“窗外价值”。
窗内价值，顾名思义，其实就是指楼盘自身的价值。包括楼盘的品牌、物业水平，户型、园林、品质、产品力、邻居、车位配比等等都是楼盘窗内价值的影响因素。如果在这些因素中表现都不错，就表明这个楼盘的窗内价值是比较高的。
从窗内价值再来看华润西园悦府，无疑也是一个高分楼盘。
③满足“七个好”，收入购物车候选。
拥有好地段、好资源、好品牌、好物业、好产品、好配套、好邻居7大“好”的改善盘，值得加入候选名单，而华润作为南宁拥有豪宅基因的企业，在品牌和物业两大方面来看，确实很有优势。
④刚需上车买了就合适，改善要合适再买。
⑤房子无完美，满足自身改善排在最前面的5项需求，可不用再纠结。
⑥除非是终极改善，否则一次买入，建议从接盘侠角度考虑抓手难度。
⑦用资产配置的思维买房，特别是第二、第三次改善。
⑧不要因地价和大面积，考虑偏远或是没有政策利好的板块，勉强改善不如选择有板块利好，更小面积的核心地段更有价值
⑨楼市强者恒强时代，买房看好口碑的品牌实力房企，如央企国企、全国100强，本土10强等。
⑩改善成本越来越高，建议你多比一比，不着急下手，目前来看，南宁房价平稳的几率大，所以可以从容出手。
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以上是2021年楼市花儿街的首场线下分享活动现场分享的部分精彩内容，再次感谢到场捧场的每一位花友们。
在接下来的日子，楼市花儿街团队的小伙伴们，还会继续给大家送上更多的市场干货和实用买房建议。
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