2021楼市怎么走？
宏观面，外部全球货币大放水，财富K型曲线增长，拜登新经济、新能源、股市基金波澜起伏，比特币暴涨……
全国楼市，在2020年依然火爆的沪深杭广，都在开年都遭遇了调控升级，未来走势成迷。
反观南宁楼市，究竟向左还是向右？房价是涨还是跌？到底该不该买房？
别急！了解完这些信息再出门看房
01
最近，市场上又传出各种信息：某某楼盘要涨价了，某某楼盘要收回折扣了，不少买房人懵圈：现在南宁房价真实情况是怎样呢？到底是涨是跌？
先看大数据：首先，从近期克而瑞发布的数据来看，2020年南宁市的整体均价12550元/平方米，而个别月度，或者周度，突破1.3万元/平方米的均价。
（数据来源：克而瑞）
也就是说，南宁房价已经来到了1.3万元的大关，且从各种同比数据对比来看，南宁均价是在稳步上涨的。对比了克而瑞发布的数据来看，南宁是全广西少有的2020年房价涨的城市。
看了这个数据，再加上一些楼盘喊渣渣要涨价了，是不是有些焦虑：房价又要涨了？
莫慌。
这个均价背后意味着什么？有几点你必须要清楚：
①这是均价！而南宁市整体均价之所以在涨，你会发现，很重要的原因是去年以来，南宁的改善楼盘、改善产品变多了。由于前几年南宁整体地价飚得比较高，不少万元地项目上市，定位偏改善，所以带来了南宁房价结构性上涨。但实际上呢，真正敢涨价的楼盘并不多。
②涨价的楼盘中，第一种情况是因为自身产品进行了升级，或者卖的产品是偏向于高端的产品。以保利领秀前城为例，去年保利冠江墅大平层产品的开卖，也整体拉高了项目的均价。而万科城去年云望大平层产品的上市，也整体拉高了项目的均价水平。但实际上，同一种类型的产品价格没怎么涨，甚至一些节点优惠力度很大。
③涨价的另一种情况，是名校学区房。无论市场大势怎么变，名校学区房无论是一手房还是二手房，价格还是比较坚挺的。
④除了名校学区房，涨价的大多是热点板块的热点项目。
⑤从今年的市场来看，延续去年的情况，整体均价稳中上涨的概率较大。但是，在一些大节点开发商会推出短暂的促销，节点过后，一些楼盘折扣优惠取消，恢复正常。例如彰泰江景湾前段时间打出“9”字头的工抵房优惠，近期优惠取消了，价格回归正常水平。其实，在开发商现金流较紧张，或者是短时间内为促销而推出一定的特惠并不奇怪，但是特惠不会是常态。
02
且看南宁各大城区，具体房价如何？
从城区来看，南宁房价目前已经明显分成4个档位。
（数据来源：克而瑞）
第一档：青秀区。目前青秀区整体均价在1.5万+，甚至2月份奔到了1.7万+，是南宁房价的领头羊。其中，东盟商务区、东葛金湖板块、凤岭北、凤岭南等板块都是南宁房价的高地。
第二档：良庆区。在五象发展利好大势之下，五象新区可以说是近年来量价表现最亮眼的区域，也是房价上涨最快的区域，已经从过去房价的低点上升至第二梯队，来到1.3万+。
其中，五象湖板块成为目前南宁一手房市场中2万+项目最为集中的板块，蟠龙板块的成交价格也普遍在1.5万元/平方米以上，而五象南目前整体价位偏低，在7字头到1.3万元/平方米之间。
第三梯队：邕宁、兴宁、西乡塘、江南。目前几个区域的房价在1.05~1.2万元/平方米的水平。这几个区域是目前刚需楼盘集中之地。其中西乡塘和江南旧改项目较多，邕宁区预计2021年因为龙岗滨江项目的上市，预计价格整体走高。兴宁区整体产品力爆发，但价格突围存在一定瓶颈。
第四梯队：武鸣、空港，基本在5、6字头。
03
看了南宁整体均价和各个城区的价格，有土豪会问，南宁楼市的天花板在哪？
花儿姐罗列了几个房价处在塔尖的项目：万科瑧山悦、凯旋一号、保利冠江墅、建发五象印月。
万科瑧山悦：位处在寸土寸金的东盟商务区、备案价4万+/㎡，两重身份足以显示这个项目的天花板属性。整个小区只有150户，产品是181㎡-252㎡的高端精装大平层。最便宜的一套房总价门槛是600万+。
凯旋一号：虽位于江南但三面环江，传说中的连厕所也能看江的楼盘。毛坯备案价单价3万元/㎡起，主力价格3.5万-6.2万/㎡之间，其中顶层几套标价更是超过了15万/㎡。4栋46-47层超高层，最小户型313㎡，够豪。
保利冠江墅：这个盘可以说是近几年南宁卖得最火的豪宅项目，产品包括建面约227-350㎡江山院墅，140-216㎡江景平墅。克而瑞数据显示，2020年保利·冠江墅凭借19.29亿元、6.41万㎡，一举登顶2020年南宁豪宅金额、面积双榜，远超其他上榜项目。邻青山、邻江、东盟商务区可以说是最大优势。
建发五象印月：目前在五象已经有两个楼盘卖出2万+的建发，入邕后靠中式园林和社区品质感确实圈粉不少。建发五象印月，号称五象湖灭霸级项目，最高预售价已经达到4.3万元/㎡。
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目前南宁市房价的低点在哪？
主城区内，江南和西乡塘是目前房价的低点。从2月份数据表现来看，这两个板块是均价低于1.1万元/㎡的主城区板块。
其中，江南房价的低点在于沙井，这一板块内个别楼盘报价低于1.1万，甚至是9字头，例如绿地新里·璞悦公馆精装优惠主力价8900~9500元/㎡。区域的房价高点是凯旋一号和华润置地·西园悦府，西园悦府毛坯主力价1.4万~2.2万元/m²。
近来较火的项目，华润置地江南中心毛坯主力价1.1万~1.2万元/㎡，阳光城·江南檀悦上周亮相，价格未出。
西乡塘房价的低点在于相思湖，即使品质不错的龙湖春江天越，目前均价也仅约1万元/平方米。目前多盘推出特惠，例如奥园瀚林誉江府推出9247~12286元/㎡的特惠房；阳光城·檀悦推出11543~12288元/㎡的特惠房，总价最高优惠30万元；新城明昱公园推出9355~10495元/㎡的特惠房。目前区域内房价较高的是位置也最为核心的洋浦星，毛坯主力价1.2万~1.4万元/㎡。
房价最低的莫过于空港和武鸣，这两个区域的主力价都是“5”、“6”字头。
空港因为坐拥机场线以及空港利好，也是近两年的热点，目前区域主力价“5”字头。悦桂绿地新世界均价5500元/㎡， 悦桂融创云图之城4800~5800元/平方米。
其中，武鸣区主流在售楼盘多集中在标营新区，其次是里建板块。主打70-140㎡高层产品，价格在5000-7000元/㎡，此外还有部分大平层和别墅产品，别墅价格主要集中在1.2万-1.5万元/㎡。例如武鸣彰泰滨江学府，高层6500-7300元/㎡、洋房8500-9000元/㎡；云星钱隆江景高层均价6200-7300多㎡元/㎡、别墅13000-16000元/㎡。交投地产·阳光100阿尔勒洋房5700-6900元/㎡，别墅11000-20000元/㎡。
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从2020年各大城区的成交情况来看，2020年良庆区、青秀区成交面积分别占到南宁整体成交量的33%、21%。如果再加上邕宁区，那五象+青秀的整体成交量占比就达到62%，超过南宁总量的6成。青秀和五象的优势已经很明显了。
（数据来源：克而瑞）
而再看2月份的数据，五象的霸主地位更突出。2月份，仅仅良庆区的成交占比就达到了51%，实在是相当惊人。
不过，今年，花儿姐还挺看好老城区江南。
旧改推动下，2021年，老城区会继续发力。
江南供应预计会上位。从土地市场来看，2020年江南成交10幅约1247亩地，位列第二，有3幅地块超百亩。据不完全统计，目前南宁潜在旧改项目规模超4万亩，西乡塘和江南在全市占比高达95%。期待老城区的爆发。
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最后想说，买房不仅仅要看房价，看楼盘，一定要看懂供需和去化率。这两个数字意味着什么？
从供需情况来看，南宁市场整体供需还是比较平衡的，虽然过去一年的情况来看，南宁市场供应已经明显上升，但是还在比较合理的范围内。
（数据来源：克而瑞）
另外，再来看看南宁住宅的去化周期：8.7个月，这也是一个相对比较亮眼的数据，相比之下，商办的去化周期在50个月以上。
也就是说，目前南宁市的存量仅要不到9个月的时间可以去化完毕。而对比了一些外地城市去化周期动不动就超过12个月甚至20个月，从这个数据来看，南宁市场的健康度已经相当高了。
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①南宁买房首选青秀和五象，选好这两个区域的核心地段、核心楼盘，是南宁自住和兼具长线投资计划的购房首选。青秀和五象基本上汇聚了南宁最好的教育、商业、公共配套等资源。
②并非说除了青秀、五象其他城区就没有购房机会。地缘性客户一定还是关注生活和交际圈所在的区域，这种情况下，关键在于挑选优质楼盘。有优质的综合体大盘、学区盘的“打新”机会，比如江南的华润置地江南中心、西乡塘的华润万象华府，是可以优先考虑的。
③涨得最快的板块，总是那些正在规划和开发的城市重点发展板块。比如东盟商务区、凤岭、五象新区，在基础配套设施建好、重大项目落地之后，一线房企涌入抢地，进入发展加速期的2到5年之间，基本上是房价爬升的阶段。
④2021年，请放弃你在南宁买房投资大涨的想法。现在南宁楼市进入平稳期，目前复杂的全球环境、经济趋势和金融政策都看不到支持南宁房价大涨的基础。
南宁所有楼盘“普涨”不会再出现，优质个盘的价格上涨是存在的，南宁楼市的区域和楼盘分化已经越来越明显。
今天先说整个南宁买房大趋势的一些观点，具体要买哪个盘？下一期再聊。
花友们有兴趣聊聊的，评论区见。
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