今天的南宁土地市场，迎来了久违的高潮时刻：
万科联合体摘下五象三中旁边的地块，楼面价高达14105元！得益于此，槽哥的朋友圈里面，不少卖房人员，比平时吆喝得更大声了。
粗略估算一下，这块地上建起来的房子，单价保底是2万+，甚至2.2万元/平米以上都是有很大概率的。按照这个价位，一套140多平米的户型，总价就得300万以上了。
提到300万，槽哥注意到，这两天在朋友圈看到的一条某位销售人员发的很抢戏的内容：民族大道东最美江景纯墅雍江臺，200%超高拓展户型，仅300多万每套起步，样板间已经开放，看过的都说喜欢！
看到这条朋友圈，槽哥就想给养牛场打个电话，叫他们赶紧把牛栓稳，否则都要被吹上天了。
雍江臺和最美江景有几毛钱关系？和民族大道啥时候攀上的亲？200%的拓展率，在南宁合院市场上，确定拿得出手？
带着这些疑问，槽哥决定去一探究竟。这应该是一次打脸之旅，想到这，手开始有点痒。
印象中，“邕江最美一段”这种提法，早几年在西乡塘比较流行，也有一定的群众基础。柳沙有些楼盘，也曾用类似的话给自己脸上贴过金。亭子码头改造后，江南的江景也有一定的呼声。
由于没有裁判，这场江景选美大赛，注定分不出胜负。
不管怎样，在所有的竞争者当中，槽哥还从来没听说过有仙葫的江景什么事。所以，对于雍江臺面前的这段江，我是没有什么期待的。
但是，打脸了。
从仙葫大道沿栈道向雍江臺的半山售楼部走的时候，槽哥几乎是一步一回头，至于回头的原因，你看下面这张图↓↓
邕江和灵龟山的联袂出演，这画面，有点震撼，有点出乎意料，让人忍不住想多看一会。必须得承认，由于对仙葫刻板印象的存在，槽哥之前确实低估了这一段江景。
槽哥在很多不同的豪宅项目里看过邕江，有的因为距离江面太近，只能看到江的一小片段，就好像看巨幕电影时坐在最靠近银幕的位置，观感并不太好；有的因为河道是一条直线，没有曲折感，没有戏剧性，少了点值得细品和回味的东西；还有的，江面略微有点狭窄，不够大气，不够壮观。
▲用无人机换个角度看这段邕江
而这一段的邕江，跟大多数时候你看到的邕江都不太一样。首先，这段邕江特别“慷慨”，河道被长期冲刷之后变得异常宽阔，够壮观；其次，造型弯曲曼妙，是邕江“身材”最好的一段之一，而且，曲折给人以戏剧感，仿佛这河流背后有说不完的故事一样；而且，从雍江臺上看邕江，距离不近不远，没有过远的生疏感，也没有太近的压迫感。
可以说，这是百里秀美邕江里最精华的一段之一。
可以想象，在雍江臺的一大好处是，一年四季都能看到灵龟山公园里的花草树木的颜色的更替。春天开的是黄风铃，夏天有三角梅、美人蕉等，秋冬时有红衫木，很惬意。
需要特别指出的是，雍江臺所在的是邕江南岸，拥有南向看江视角。这个很重要，因为南宁夏天吹南风，南向看江的房子，邕江无疑就像是个巨大的天然大功率风扇，为每一户人家送去自然的凉风。
虽然被江景的如来神掌打脸，但槽哥知道，这一巴掌，是可以还回去的。毕竟，目前市场上，很多合院产品的拓展率都已经到了250%以上，甚至连300%都不怎么稀奇。200%的拓展率，有什么值得吹嘘的？
本次雍江臺开放的样板间有两个户型，120平米和142平米。看了样板间之后，槽哥发现，雍江臺的户型，拓展方式跟别处不太一样啊！
感觉自己又被自己的见识摆了一道。
以雍江臺142平米的户型为例，拓展318平米，使用面积达到了约460平米，拓展率约224%。这样的拓展率，是什么水平？说实话，只看拓展率，这个户型放在市场上并不是最具竞争力的。但是，和别的高拓展户型不一样的是，这个户型的拓展方式特别友好——赠送的几乎全都是大面积的整块的功能空间，而不像别处的某些户型，送得零零散散，甚至有的赠送面积中看不中用。
比如一层，整个大院子和厨房都是送的，院子这么大，可以种花种草种春风，打造家门口的诗和远方↓↓
二层的次卧和露台，都是拓展面积，送得既大又方，没有一点犄角旮旯的地方↓↓
三层的主卧、书房以及露台，全部是拓展空间，他家送的，就是你最想要的↓↓
除了142平米户型之外，雍江臺的其他户型，都具备这种送得多更送得好的良好品德。这种赠送方式，打个比方，就好比同样送你100块钱，别人送你100张一元，而雍江臺则送了你一张百元大钞。你更喜欢哪个？
这个户型，除了拓展方面的优势，其空间格局和尺度的设计都表现优秀。地下室改造之后，该户型能得8房4厅6卫，哪怕响应了国家三胎政策的家庭，再加上三代同堂，也够住。16.75米的进深和8.4米的开间，在这个面积段的户型里，相当优秀了。
而且，跟很多户型一味地讨好主人不同，这个142平米的户型，把每一间房的尺寸都安排得明明白白。除了双主卧享受了阔绰的4.65米的开间之外，二层的次卧也有约21平米，和很多平层的140平米的主卧面积相当；就连三层的书房也超过了13平米，足够装得下一个“知识的海洋”。
地下室部分，层高达到了6.6米，改造之后也不会显得压抑。
这个样板间的另一大加分项，是景观（当然，实际楼栋位置跟样板间会存在差异）。
从样板间的二楼次卧，就算“躺平”了，也能看到邕江和灵龟山。而且，透过窗上的镂空字纹本所看到的窗外的风景，更显别致↓↓
二楼三楼的露台，可以观赏到社区里的园林景观，槽哥站在露台上，刚好看到楼下一株石榴树，树上的果红得诱人↓↓
槽哥最喜欢的是屋面的大露台，近可看江景、山景，远能眺望东盟商务区的天际线。王尔德说“即使身陷沟渠，也要仰望星空”，这个大露台就是可以仰望星空的地方，能让你秒变文艺青年。
再简单说说120平米的户型。这个户型的拓展面积约187㎡，使用面积约307㎡，拓展率达156%，同样是送得很到位。
这个户型，除了功能空间更多之外，各个空间的尺度也比较大，比如，开间达到了6.6米，进深11.7米，地下层高6米……
此外，槽哥还了解到，雍江臺在售的，还有一个128平米的超高性价比户型和一个187平米的超级江景户型。
槽哥我天生倔强，虽然雍江臺的户型让我看到了不少亮点，但这个项目，还有一个槽点：项目以“真纯墅”自居，说实话，槽哥看过这么多院墅，凭什么就你一家装纯？
要知道，这几年，“高低配”是别墅市场的主流形态，高层可以实现快速回款，别墅能够获取高额利润，高低搭配，赚钱不累。
现在的市场，大家都在抢回款，谁还愿意做纯别墅？我又不是真蠢，怎会信你真纯？
直到我看到了这幅画面↓↓
这个项目里，目光所及之处，除了树，就是墅，非常纯粹。置业顾问告诉槽哥，雍江臺占地面积约108亩，容积率仅0.69，地上规划建面约11.3万㎡，布局300多套合院，全部为70年产权。
真纯墅，实锤了。槽哥脸上，又多了一道看不见的巴掌印。
在这里，槽哥觉得有必要跟大家讲清楚一件事情：“高低配”和纯别墅区的区别。如果不清楚这二者的差异，可能会导致最后买房决策的失误。
①私密性有差异。在高低配的社区里，住在高层上的人有上帝视角，可以说，在高层住户面前，别墅里的生活是半透明的，你在院子里的一举一动，你在露台上休闲还是晾晒，在别人眼里，就是一出真人秀。而如果在纯别墅区里，私密性是更有保障的。
②社区管理成本不同。高低配的社区，人多而杂，会大大增加物业管理难度，也因此会潜伏一些安全隐患。而在纯别墅区，寥寥几百户人，物业管理轻松很多，能更大程度地杜绝一些安全问题。
③高低配社区还有一个问题：别墅区和高层之间的住户，有可能会产生对立关系。比如，在上海、北京等多地，都曾出现过别墅区业主和高层业主之间大打出手的事情。社区内部矛盾激化，居住体验感就会大打折扣。
④圈层不同。纯别墅区，对于社会精英阶层来讲，最有吸引力的地方之一就是圈层资源。花园里点头照面的几句寒暄，一次红酒品鉴会，晚餐过后去邻居家小坐几分钟，可能事业和人生也迎来了崭新的机遇。
《胡润百富》的创刊人胡润说过：“十年前，富豪们买楼时，更多的是关注地段和开发商的品牌，而如今，地段所占的因素明显弱化了，圈层所占的因素明显强化了。”
民族大道，有你什么事？
最后一个槽点，我相信一定能缓解我手痒的症状。
我们都知道，民族大道是一条大腿，谁都想要抱。尤其是在“十四五”规划之后，这条腿显得更为粗壮。
在十四五规划里，我们都注意到一个词汇——南宁大都市区。根据南宁大都市区的规划，“南宁将形成南北向空间拓展轴和东西向空间拓展轴‘双轴’”。其中，东西向将会继续沿着民族大道一路向东。
十四五规划中还提及，青秀区将打造强首府核心增长极，建设产城融合发展的示范城区、民生保障幸福区，并重点推进青秀东部产业发展，打造东部（伶俐—六景）产业新城和农旅产业带。
看到没有？民族大道东未来有多重要？！
所以，问题就来了——为了抱民族大道东的大腿，雍江臺宣称自己所处的位置就是民族大道东。把远亲当作近邻，这是在偷换时空概念吧？雍江臺，明明就是仙葫大道沿线楼盘吧？
在营销中心，置业顾问给我把雍江臺和民族大道的关系理清楚了：项目背靠一条民葫路，从民葫芦出发可以到民悦路，民悦路就是连接民族大道的那条纽带，“纽带”修通之后，从雍江臺上到民族大道延长线，大约只需要3分钟的时间。
槽哥看完雍江臺后，到民悦路走了一下，发现民族大道确实很近。看来，雍江臺以民族大道东定义自己的地段，并没有什么不妥。
好吧，我被K.O了。
写在最后
由于对仙葫存在刻板印象，槽哥一开始对于雍江臺这个项目是没有什么期待的，看过那么多合院，看过那么多江景房，审美早就产生了抗体，不容易对谁“感冒”。
但说实话，看完雍江臺之后，我发现自己“感冒”了，甚至有点“重感冒”。其江景的观景效果、户型在拓展方面舍得送“好货”的诚意、以及目前别墅市场上罕见的纯粹度等，都很圈粉。
原本以为，这项目最多也就是合院市场的平均水平，但看到项目实景，看到样板间之后，我发现自己的想象力还是太有限，见过的场面还是太小。
写到这里，估计有人会质疑：槽哥你这人就像夏天的电风扇一样，太会吹了！持这种想法的朋友，可以自行去项目现场实地验证，欢迎回来打脸。
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