近期，南宁又一楼盘要“商改住”了。
小花发现，位于江南白沙大道的龙光玖誉城递交了部分商业办公调整为普通商品住房的申请，现在已经进入公示阶段了。
其实，南宁“商改住”政策出台已经有大半年的时间。上个月，已经有4个项目扎堆申请调整，没想下一个来得这么快。
龙光玖誉城要“商改住”？
看到是龙光玖誉城，说实话，小花是有点意外的，毕竟项目经常出现在江南区商品房销售榜前排。不过，逆向倒推也可能是项目的商品房太好卖了？
具体怎么改？
小花挑重点的来说，调整的是龙光玖誉城I地块即星城组团，在原有容积率4.0不变的前提下，拟将原规划商业、办公调整为普通商品住房。
其中，住宅容积率3.1，商业办公容积率0.9。
▲龙光玖誉城“商改住”项目规划调整公示牌（图源：南宁自然资源局网站）
另外，不少购房者会担心，项目将部分商业办公调整为普通商品住房后，原有的教育配套可能会无法满足学位要求的问题。
为此，经开区管委会拟在金凯路幼儿园及友谊路幼儿园各新增2个班幼儿园、在金凯路小学新建一栋五层12班教学楼、在星光中学改建增加3个班教室。
“商”改性“住”是大势所趋？
南宁楼市的“商改住”序幕已经拉开。
小花统计，在这几个月间，有不少项目进行了“商改住”调整，如绿港·国际中心A区、大嘉汇·尚悦等，主要分布于江南区和西乡塘区。
目前这些改“住”项目的产品和价格都还未公布。
▲目前南宁已公示调整的“商改住”项目
另外，小花听说此前的荣和·东站城市广场也加入了“商改住”阵营，目前，该项目改了名字，以“荣和·城市之门”重新亮相。
▲荣和城市之门的规划意向模型
小花向置业顾问了解到，项目涵盖了住宅、公寓、办公、商业及五星级酒店，整个项目原来的商业商务占比70%，住宅占比30%，预计调整后，住宅占比70%，商业商务占比30%，住宅占比大大增加。
相应的，项目增加配建了一所18班小学，公立幼儿园也可能会增加到12-18个班。
现在荣和·城市之门首推的是原规划的住宅部分，预计本月开盘，调整的部分还在设计中。
那么问题来了，调整之前，调整区域为商业性质，这些“商改住”项目，以后的水电收费算民用还是商用？房产证办理会不会存在问题？
小花咨询了一些申请“商改住”调整的项目，调整后就和平常的普通商品住房一样购买和办理房产证，水电和物业费也是民用收费。
购房者们可以放心。
这要从去年10月说起
最近项目扎堆“商改住”，还要从去年10月份南宁市政府下发的“救市”政策《南宁市商业办公项目调整为普通商品住房工作方案》说起。
为防范化解商业办公用房高库存风险，对南宁市区（不含五象新区、武鸣区、广西—东盟经开区）内，在 2020 年 1 月 1 日前签订土地出让合同的商业办公项目，可申请调整为普通商品住房开发。
政策刚出，不少房企都有些心动，但迟迟不动手，答案还都出奇的一致：有难度，先等等。
这个难度，难就难在申请调整的门槛挺苛刻，特别是项目还不能位于城市规划确定为核心商圈和区域商业中心服务业集聚区范围内。
▲申请调整项目需具备的条件
另外还有个大前提，项目的容积率要保持不变。
以上要求满足了还不算完，还需审查涉及的教育、养老、社区管理等公告服务设施，容积率、土地使用年限、土地出让金等方面。
特别是购房者最为关心的学校问题，文件里也有详细说明。
结合新增住宅，合理新建或改扩建学校，以保证足够的学位数量，新建、改扩建学校产生的建设费用由申请人承担。
▲项目申请调整的审查要点
所以，“商改住”虽然已经有了改的红头文件，但不是你想改就能改的。
商办市场的尴尬现状
归根结底，“商改住”的出现，正折射了南宁商业、办公严重过剩的尴尬现状，市场处在“不健康”的状态，商办去化周期均超过5年，再不救救，开发商就不只是“蕉绿”了。
克而瑞的数据显示，在商业市场方面，近5年供求比在1.13-3.57之间徘徊，整体约为1.91。去年1-9月，南宁商业新增供应76.09万㎡，成交41.31万㎡，供求比高达1.84。
▲2015年-2020年1-9月南宁商业供求走势（图源：克而瑞）
而在办公市场方面，形势更加严峻，近5年供求比则在1.04-3.24之间徘徊，整体约为1.55。去年1-9月，南宁商业新增供应66.28万㎡，成交31.14万㎡，供求比高达2.13。
▲2015年-2020年1-9月南宁办公供求走势（图源：克而瑞）
可以说，商办市场去化极慢、上新不断呢，但价格却持续下滑，小花了解到，去年商业成交均价已经跌破2万大关，办公还稍好一些，表现为波动下滑，但近五年累计降幅达15.98%。
销售时间被狠狠拉长，资金回流放慢，这快销和高周转的市场里，对开发商来说，确实挺难。
要小花说，这次“商改住”政策的出现，以后估计还有很多“老”项目上新，甚至被盘活，大家以后买房的选择又多了~
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