南宁二手房，最近很热，是那种好事不出门坏事传千里的热。
大家都知道，从去年疫情开始，南宁二手房的挂牌量在增加，但是具体达到了多少？这是个问题。为什么这么说？
因为每一个平台的统计数据有偏差，照理说，有点偏差也正常，毕竟每个平台不一样，但是，你见过差大几万套的吗？
3.5万套？10万套？
3.5万套？10万套？这两个数据不是信口胡诌，而是来自两个平台的统计数据，虽然知道会存在偏差，但没想到差距惊人的大！
（▲贝壳找房数据）
（▲幸福里房产数据）
需要说明的是，以上2个来源都显示数据是包含了南宁7大城区和六个县区的。
幸福里房产的数据小花是没有办法求证，但是，贝壳找房的数据小花倒是想说一说。
早在今年4月，花儿街就调查过，当时贝壳找房的二手房挂牌总量约为27617套，但现在该平台的数据增长到了3.5万套，3个月上涨约8000套。
为何两个不同的平台数据相差如此之大？为何近期数据出现了大幅增长？
小花分别问了2个网站的工作人员，但都被告知数据是由平台的数据运算法则得出，具体的也不太清楚。但也有透露说，数据之所以存在这样的暴增，除本身挂牌量的上涨外，还可能是因为业主在多个平台上挂牌，网站重复收录导致。还有就是可能存在假房源挂牌的现象。
目前，小花也无法确定哪一个数据最接近南宁最真实的情况，欢迎懂行的朋友提供专业数据。
南宁二手房挂牌量高企
数据真假且放一边，无论是否数字真实，目前南宁二手房库存高企，供大于求，已是一个不争的事实。
据了解，南宁市场上挂牌出让的二手房数量从2020年开始有了较大幅度的增长，尤其是2021年的1月，涨幅名列全国前列。
成交惨淡。据南宁选房网数据，1至6月南宁二手房成交12141套，成交面积108.71万㎡。平均起来，一个月成交两千多套，这与挂牌房源数量差距非常大。
之前小花与贝壳找房的中介聊过，今年二手房真的难，受新盘冲击影响很大，成交量不如以前高，也不好卖。
在今年上半年，业主为了资金回笼，二手价格普遍有回落，除了优质的学区房以及稀缺资源的房子没有影响外，基本都有一点降幅。比如华润二十四城没那么凶了，单价1.7万、1.8万的都有，就算有2.3万+的，也可能面临有价无市的尴尬局面。
▲华润二十四城部分挂牌房源（来源：贝壳找房）
如果想尽快转手，只能多放血。花儿姐还有一个朋友，想卖掉快环边上的一套房子，自降20万，挂牌半年，都没卖出去。
再加上疫情影响，更多人考虑把钱攥在手上，选择房产变现方式的业主有很多。为了快速变现，业主会选择降价卖出。这样一来，二手房市场能捡漏的几率会增加。
今年南宁楼市本身都很难，新房让利多，开发商能保本就不错了，二手房难卖，出租房降租金。
疫情之后，虽然经济恢复了不少，但大环境下刚需受打击，购买力减弱，反倒是改善一族花钱豪横。
二手房市场呈现两极化分，拥有优质学区或稀缺资源的房子依旧受追捧，如青秀、五象的部分小区，分分钟被“秒杀”。另一边，对待地段一般的房源，大部分购房者仍持观望态度。
另外，今年二手房市场受到冲击，有很大一部分原因是新房的优惠折扣。
特别是你会发现，好像每个月都能看到优惠信息。就像7月的优惠：最高优惠13万、特惠价7、8、9字头、送物业费、送家电大礼包等……太多了。
还有前几天爆出的保利领秀前城第8期起步价11688元/㎡，主力价在1.2万-1.3万元/㎡促销、阳光城光明·未来悦推出10套1.45万元/平方米起的一口价房源。
要知道，在南宁限价时代，二手房倒挂非常明显，不限价之后，一二手房的价格才趋于平衡。而现在新房的折扣一出，比二手房价格还低。
小花从贝壳找房查询到，6月保利领秀前城领秀府的挂牌均价为15169元/㎡，单价最低的也到了1.3万+。而现在第8期单价便宜了一两千，冲价格妥妥的拿捏住购房者了。
二手房贷款也是个难题
除了挂牌量大，成交缓慢，能让二手房市场哭出声的，大概就是二手房贷款了。
想买房的朋友，应该听到过“风声”，全国很多城市的二手房全面停贷，杭州、宁波、广州、成都、郑州、佛山等城市出现房贷额度告急，甚至有大v说南宁二手房也要停贷。
其实二手房停贷的传闻，这还要源于银行额度收紧。去年最后一天，央行和银保监会出台的房贷“两道红线”政策。
公布房地产贷款集中度管理要求，把银行分为5档，对房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限做出限制，这两类上限限制简称“两道红线”。
既然叫“红线”，也就是说，银行的这两类贷款不能超过上限，如果超出额度，银行就要限额。
凤凰网对19城二手房“停贷”调查，四大行中，停贷只存在于少数城市，南宁的审批政策和放款时间都是正常的。
小花咨询中国银行工作人员，今年对银行的管控的确加强了，国家把贷款额度更多的给到中小微企业和实体经济，留给房地产贷款和个人住房贷款的额度有所下降。
早在去年9、10月，大部分银行就没有额度了，四大行也放贷不多，部分中小银行直接不放二手房贷款。其实每年接近第四季度银行放款时间会拉长或暂停接单，因为一年下来额度是越用越少的，因此等待周期会更长。
目前在本季度，南宁的银行这两类贷款都会接，如果额度不足放款需要等下一个月或下一个季度的额度，贷款的周期会拉长。另外，申请二手房贷款一般会建议先全款，的确有银行停贷，但没有二手房全面停贷这一说。
另外，为了防止踩线，银行主要会与信用良好、更能承担风险的大房开合作，也就意味着以前是银行找开发商合作，现在反过来是开发商求合作。二手房因为额度本身就比新房少，能放的款不多，审批放贷周期会长。
同时，银行也会严格审核门槛，优选信用良好、还款能力强的优质客户。
二手房贷比新房更难贷！
比起新房，二手房贷会更难，有的银行首先停贷的也是二手房。
虽然二手房贷款本质上和新房贷款没有太大区别，流程基本一致。小花认为，二手房更难的原因有三。
一是“房住不炒”，额度收紧，二手房贷款比新房贷款的额度低。
目前，四大行中农业银行、建设银行的部分分行额度紧张，暂停贷款；中国银行和工商银行只要有额度就会放贷。中型银行如广发银行额度较充裕；桂林银行、民生银行比较吃紧；平安银行二手房贷款只接抵押贷款和信用贷；浦发银行从去年就已经暂停二手房贷款。
新房贷款给的是开发商。南宁的银行基本与信用良好的开发商合作，即使购房者还不上款，也有开发商托底，对银行来说，风险偏低。
现在银行都会接新房贷款的单，尽管会严查首付款来源、流水、个人信用等，但只要审查通过后，放款还是很爽快的，一周内就能放款。即使贷款申请通过后银行额度不足，也会排到下个季度或者更久再放款，这个放款周期影响的是房企回款。购房者还款也要等放款后才开始还，还能攒一段时间的钱。
二手房则是贷款给卖家。如果买家出现断供或者因房价下跌恶意欠房贷的情况下，其价值不能够归还银行贷款的本息，银行就要承受很大的风险，甚至会出现资不抵债的现象。
有些中介为了让客户得到银行大额的贷款，虚高房价，谎报房龄，获得高评估价格。如果买家还不上贷款，银行直接承受风险。
其实小花一直以为，二手房贷款与新房贷款一样，但没想到还有价格评估这一流程。而这一流程直接决定了银行能给你贷多少钱，评估价低于原本贷款数，就意味着首付款要增加。
比如金旺角小区一套成交价120万的房源，如果按二套来算，首付款是36万。可该房源房龄十多年，银行评估是70万，首付款就需要50万了。
银行一般有内评公司或合作的第三方评估公司，评估的价格会尽可能的接近售价。每年银行会对合作的评估公司进行评估价审查，如果想暗中操作让评估价更高，其实对评估公司来说不是好事。
小花询问贝壳找房的中介，据他的经验而言，除了所选的贷款银行之外，最为重要的是房龄。保证真实的情况下，房龄越大评估价越低。这么看，刚交付还没住过人的房源很有优势。
其次是装修情况。装修好的房子，评估价相对高一点。如万科魅力之城、华润二十四城，售价是2万/㎡，银行评估价是1.8万/㎡，如果装修好一点，可以达到1.9万/㎡，更接近售价。
总的来说，二手房市场放盘量增加，而且价格还受新房的打压。对买家而言，如果手中资金充裕的情况下，这反倒是个机会，还能淘到性价比高的二手房源。
对卖家而言，如果市场长期下行，手中非核心地段、没有优质学区的房产，建议将房子进行资产升级置换，更利于资产的优化。
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