利率史上最低！房价一降再降！门槛一低再低！
很多人都认同这样一个观点：现在的市场，真是上车的好时候。现在的买房人也太幸福了吧！
发现没，发出这种感慨的，往往是已经买房了的人，对现在的买房人抱以一种羡慕嫉妒恨的酸溜溜的情绪。
这样的人，最近我碰到了很多很多。
都是早两年已经高位上车，现在想换车却发现自己已被套死，下不来了。
他们口口声声说想要换房，但是，当你真正要和他们认真聊起，既然政策那么好，你也买啊。得到的答复是：真心想买，但买不动了。
3个扎心的真实案例
这是一个身边的朋友小C的故事。
2021年，小C在五象湖一带花了160万+买了一套小户型，单价2万+元/平方米。
其实小C现在一家是住在兴宁一带，娃刚上幼儿园。但是作为鸡娃大军中的焦虑老母亲，小C一家已经开始考虑孩子初中学区的问题。他们看中了五象湖学区，为了孩子今后读书，冲着十四中而去，于是二套下“血本”掏空6个荷包，买了一套学区房。
（南宁二手房供应最大的区域之一：五象湖板块）
但这一年多来，市场几经变化。小C一家高价上车的学区盘也成了家庭的“负担”，学区房的焦虑感并没有减弱：
第一、今年二胎了，忽然发现现在住的小三房小了，本来160万可以改善了，却用来买了小户学区房；第二、现在五象不断建新学校，虽然现在这套学区房似乎还算稳，但毕竟离孩子上中学还有好些年，总担心因为周边新建学校，再加上周边生源越来越多，原来的区变得不稳了。
几个因素下来，搞得小C又想换房的了，但是房子眼下不好转手，二手房比当初上车时候大概降了2000-3000元/平，卖了就是亏。更关键是，房子还没得证，也需要等。
第二个故事，是一名花友小G的故事。
“要是早两年我没买房那该多好。现在的政策多好啊，真想换房！”
（南宁二手房供应最大的区域之一：凤岭）
小G说，2020年，因为想换更好住的房子选了凤岭南一套120平左右的户型，但是好不容易等到交房才发现，新买的这套房还不如原来那套。由于赠送不多，所以房间整体小了，120平的户型居住舒适度竟和原来户型90多平的差不多。二来小区的品质和服务也一般，并时不是理想的改善房。
所以，感觉这套房没选好，后悔了想卖掉再换一套。
但当小G等来交房才发现，要办证了，但是契税没交。这就导致，这套房如果进行交易，房子在交契税后两年内卖掉，需要交个税及增值税，中介告诉他，如果拿证后交易这套房，还需要掏8万多元税钱。
小G一下傻眼了，这会让这套房在二手房市场的竞争力大大减弱。
还有一个故事，是来自L哥。两年前他还是我们眼中人人羡慕的房哥。但现在，手持3套房的他已经是大家同情的对象。
L哥说，其实手上没啥钱，都是凭借高杠杆买的房。3套当中两套的首付是借的。原计划是快进快出的，但现在二手房的流转速度直接让他在高岗上一直站岗下不来。“1套房已经挂了大半年了，都没什么人问。1套由于延期交付了，现在也没交房。1套现在住着，但面积不大。3套房同时供着，压力实在太大。”
L哥哀伤地说，别看我现在手上3套房，但是真正好住的却没有。我其实还是想卖掉再重新好好选一套好住的。
这只是3个典型案例，今年以来，向我们咨询关于二手房转让的朋友或是花友还有很多。
针对置换的政策还需要更猛
以上是身边3个真实的买房故事。
楼市向上走的时候，二手房市场不仅流转更快，且对于卖家来说，卖掉之后还能赚一笔，意味着你能够有更多资本重新进入市场选到更好的房源。
但近一年多来的市场变化，让打算换房再买的人变得更难了。
一方面市场流速确实变慢，数据统计来看，挂牌20套大约仅有1套成交。
二来，从政策来看，今年各种政策利好一手房，但相对而言，促进二手房流转的政策相对少。
（花友们在群里讨论期待更多二手房放松政策）
例如，契税补贴，根据最新政策，享受契税补贴的购房范围：是南宁市区（不含武鸣区）的新建商品住房（不含二手住房）。
时间范围：新建商品住房合同签订时间、网签备案时间和契税完税凭证时间均需在2022年7月1日-2022年9月30日（含当日）期间。
你瞧，妥妥地把二手房人群拒之门外。
另外，各种税费不低。如果达不到满两年，无论是否唯一住房，目前南宁的二手房交易税在6.6%。
放眼全国来看，为了刺激二手房市场流通，一些外地城市已经出台更宽松的政策，例如沈阳，将个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年。
当然，关于二手房南宁最近也有利好。7月1日，有关部门传出消息，南宁正式取消对个人转让第三套及法人单位转让第二套及以上住房的，需不动产权证满两年的限制政策。
限售解绑，旨在活跃南宁新建商品房及二手房市场的交易，加速去库存，一场围绕“流动性”的顶层设计已经拉起序幕。
但是，显然还不够。只能说二手房限售局部放开，换房流通环节仍然有待进一步打通，要想置换市场活跃起来，还需要更猛的政策。
改善已经成为楼市的主力军
一方面是由于前两年上车的高利率、高月供、高成本之下，急于想换房；另一方面，而二手房市场流通相对较慢，想换又换不掉，想换房的人只能陷入纠结。
但必须要承认的是，改善越来越成为市场的重要力量。
房地产行业发展超过20年，很多人在上一轮的周期当中已经买入甚至是提前透支买入房产。这一点其实从我们身边的案例就可以看清。随随便便问问身边的朋友，不少人都是有1-2套甚至更多数量的住房。
对于大多数人来说，“不缺房住”已经成为事实。但是，很多人却对已经买入的房子不如意，想要换房。所以，置换群体逐步成为楼市的重要力量。
根据克而瑞数据统计显示，南宁近几年来140㎡以上面积段的改善型产品，成交规模在显著扩大。2022年上半年140平以上户型成交额占南宁整体商品住宅比重达到34%，相比2020年上半年成交金额占比上升幅度将近10%。
足见改善需求正逐步释放的特征已经越来越明显。
但是一个关键问题是：改善的本质就是置换，而置换的前提是要卖掉手上现有的房子。所以，二手房的流通性对于激活一手房才如此至关重要。
最后还是回到人口问题
当然，二手房要想抛掉，那就得有人接盘。假如你要卖掉你原来一套100万的小房，再买入一套150万的大房，那前提是得有人来买你的小房子。
所以，我们在谈论怎样才能让大家更好的改善和置换，其实问题的本质还是，如何能找到愿意买你原来房子的人。
所以，本质上还是一个人口问题。
过去几年的需求透支，已经让很多刚需早早上了车。那么，接下来要想有更多群体来接收早期买入的房子，那就得有更多的人口。所以为什么各大城市要“抢人”，要拼命留住毕业生，要强产业，带动就业，这些都会直接影响到市场的流动和运转。
那对于想要置换的人群来说，究竟怎么做才是对的，把风险降到最低，把换房这件事尽快提上议程？
我们给出3点建议参考：
①对于手持房产数量过多者，例如超过3套的，我们建议，把手上一些“不优质的房源”抛掉。也许你舍不得，也许你不甘心，但是客观来讲，一些在三、四线，或是文旅地产项目的房子，二线城市的偏远地段的房子，如果你居住的频率很低，已经很难有升值空间。而前两年购买的利率相对高，带来持有成本太高，这类房子显然完全不可能跑赢大势。持有时间越长，成本越高，建议清掉，优化资产。
②如果你持有的是强学区房，那还是不用慌的，可以边看边等。也就是一边看政策风向，如果实在不考虑学区要求，那就慢慢挂慢慢卖就好。
③如果一个家庭持有房产在2套或者2套以下，建议不用过度紧张，尽可能地把高利率的房源通过“商转公”，或是提前还贷的方式降低持有成本，再关注市场出手。
对于短期市场虽然我们不乐观，但长远来看也不用过于焦虑，普通家庭持有两套房，那风险相对还是相对低的。
