什么时候政策见底？什么时候房价见底？
很多买房人都在等一个最佳出手的“底”。
虽说我认为“底”这个东西有点不好琢磨，但从目前南宁楼市给出的信号来看，自2月1日3.7%的超低利率开始执行后，很可能房价阶段性的底部也已现身！
均价从1.3万+到1.1万+，已持续4个月
今年春节后，受到3.7%利率等政策利好刺激影响，南宁楼市也猝不及防的迎来了一波暖流。
2月份成交量大幅上涨。数据显示，2月南宁商品住宅供应24.80万㎡，环比上涨328.69%，同比上涨333.64%；成交51.64万㎡，环比上涨112.16%，同比上涨254.43%。
但注意看房价，2月的成交均价已经有所下滑，2月商品住宅成交均价11639元/㎡，环比下降1.52%，同比下降5.73%
更值得注意的是，进入3月，市场继续保持1.1万+元/平方米的价格水平。
（数据来源：克而瑞）
把时间线拉长我们会发现，根据克而瑞数据，从2020年开始，南宁楼市房价就已经站到1.2万+线以上，2021年-2022年，南宁商品住宅均价更是多次突破1.3万+元/平方米。其中，月度均价最高点更是达到1.36万元/平方米。
值得注意的是，从去年8月开始，南宁房价从1.32万元/平方米的高点整体走势持续下行。
去年12月到今年3月，更是连续4个月保持了1.1万元+/平方米的水平。
其中，邕宁区、兴宁区已经跌破9500元/平方米，这个两个区域都出现了不少7、8字头的房源。
（数据来源：克而瑞）
也就是说，从2022年下半年开始，南宁楼市整体进入房价下行通道，尤其是去年底以来，很多楼盘一直是以价换量。
市场各大房企的大幅优惠也印证了数据走势。
一改三年前各种捆绑和WS，2022年下半年开始，房企加大力度推出优惠。“0首付”、“低首付”动作盛行，各种打折促销更是铺天盖地，送物业费、送车位、送家装礼包更是成为常规操作。
对买房人而言，各种打折促销以及大幅优惠之下的价格，的确是足够诱人。
但是这样的价格底部会持续多久？值得注意的是，在近期的回暖势头之下，一些楼盘已经开始回调了价格。
各种楼盘涨价相关的海报、微信截图开始刷屏，如万科翡翠中央价格上浮3%-5%，大唐新希望臻园价格上调2%，万科3月1日折扣收回，彰泰桂北大区26盘3月1日起上浮3%、美的全线涨价1%……
当然，理性的看，“喊涨”更多是价格的回调，真想涨价的楼盘只是少数。未来会不会真涨、能涨多久，还有待时间来验证。
3月成交还在涨，但到访量有所下滑
既然价格已经到了阶段性底部，那么，这轮回暖势头能否持续？
从数据来看，3月份依旧保持了2月良好的成交态势。
截止到3月16日，南宁商品住宅成交已达到44万平方米，才半个月的时间，已经和成交大涨的2月仅相差8万㎡。可以预测，3月在成交量上依旧会有不错的表现。
不过，要泼个冷水的是，我们估计这个成交数据有不少是来自2月成交的延缓呈现，并非全是靠3月的“功劳”。
因为从花儿街团队最近的踩盘以及一些楼盘的反馈来看，3月的到访量已经比2月有所下滑。
“人气确实低了不少”……这是持续在一线踩盘的渠道经理的感受。
分析来看，2月份由于消化了此前因为疫情压抑的刚需，这波客户在2月或3月初上车之后，部分楼盘到访人气确实有所下滑。
所以，对于市场的持续回暖很多业内人士并不抱太乐观的态度。
“其实也正常，到访量是去年积压观望的客户，蛋糕就这么大，现在回归到正常水平。”、“还得看接下来的政策持续力度，还有经济好转的情况。”、“除了刚需还得看改善，现在二手房市场回暖力度还不够，很多想换房的人还换不了。”
在不少业内人士分析来看，2月的市场是因为政策原因出现了阶段性的回暖，3月则是回归常态，而这轮回暖是否持续，还得看经济、收入预期，以及政策能否持续利好刚需以及对改善的刺激力度。
毕竟，现在二套的利率仍是4.9%，一些打算换房的客户也在观望等待利率利好再向改善倾斜一些。
另一种观点，现在买车这么便宜，各种补贴刺激，预算不够的想想算了，再看看，要不，先买个车。
回到产品和客户本身，南宁市场仍是以刚需为主打，但改善特征越来越明显。
从数据来看，南宁成交量最大的仍是90-100㎡的刚需产品，刚需特征明显。
另一个亮点数据是，120-150㎡的刚改、改善需求释放。
（数据来源：克而瑞）
160㎡以上的户型也挺亮眼，一些1.5万-2.5万元/㎡的楼盘有不错的成交表现。
从我们走访来看，近期一些楼盘成交和到访有所下降的情况下，一些核心地段的热点改善楼盘人气和销售确实不错。
例如保利冠江墅二期，这是最近卖得很好的青秀区改善盘，花儿街实地踩盘看到，2月曾仅仅一天就卖了10多套房，看江的大户型卖得很快。据说这个盘仅2月份就成交了70套。3月中旬海华带朋友过去看房，看江大平层189㎡、169㎡、239㎡的看江房源已经卖光。
上图是上个周六，我们在五象的终极改善盘万科瑧湾悦看到的人气情况，这样一个2万+豪宅盘，现场竟出现了刚需盘的人气。
本周三万科瑧湾悦单日成交超3000万，也就是一天有4-5套的成交量，这对于一个2万+豪宅盘来说是相当惊人的成绩。
荣和·云顶143、203㎡的大户型，3月签约单笔大单团购就达2亿元。不过荣和这个大单团购不能作为市场热度的信号。据说这个大单团购在去年就已经谈了很久，今年三月最终成交。
3月截至今天，市中心江景改善盘“华润西园”销售业绩突破了40套，来访和成交连续两个月增长。
据了解增长原因，百年富商私邸+南宁国宾馆+市中心一线江景资源，趁着市场回暖推出“改善换房计划”，以及低首付、送车位等促销政策，激发了改善客户出手。
总体而言，未来南宁市场，一要保刚需，二改善的占比会越来明显。
