楼市去库存又上大招！最近，越来越多城市出台政策支持商改住。如昆明、长沙、深圳、万宁等城市陆续出台支持商改住的政策。
为何越来越多的城市出招推进商改住？而3年多前就已经开始出台政策支持商改住的南宁，如今却反而似乎没了声音。
花儿街发现，几年前就已经公布要商改住的江南、凤岭北、邕宁等多个楼盘，现在并没有真正走完商改住的流程。
南宁这是要放缓脚步？还是在酝酿更猛的大招？往下看。
相比最近全国各大城市推进商改住的力度和速度，其实南宁政策的出台是走在前面的。
早在2020年10月21日，《南宁市人民政府办公室关于印发南宁商业办公项目调整为普通商品住房工作方案的通知》（下称《通知》）发布。根据文件内容，“商改住”方案的主要目的是为了防范化解商业办公用房高库存风险，促进房地产市场平稳健康发展。
《通知》提及了可申请“商改住”的范围，其中，五象新区、武鸣区、广西-东盟经开区等均不在方案调整范围内；
另外，必须是2020年1月1日前签订土地出让合同的商业办公项目，且需满足以下6个条件：
1. 已结清地价款。2. 项目（以栋为最小单位）未竣工且未取得商品房预售许可证。3. 项目未销售，或者已销售但与购房人协商取得书面同意意见的。4. 不位于城市规划确定为核心商圈和区域商业中心服务业集聚区范围内。5. 项目未被查封或者虽被查封，但作出查封决定的机关同意申请变更的。6. 不存在其他限制情形。
同时满足以上条件的商业办公用房，才能申请“商改住”。从要求来看，还是十分严苛的。
而从实际推进来看，3年多时间，目前南宁也仅有绿港国际上城、大嘉汇尚悦、绿港国际中心、邕府·紫薇府（原恒大国际中心）等极少数楼盘成功实现了商改住。
▲以上两个表格为公开数据收集，仅供参考，最终以官方发布为准。
花儿街还了解到，目前南宁在申报商改住项目的楼盘还有多家在”排队“，也曾公示了要商改住的消息，但几年过去，部分楼盘的还有流程没有走完。
例如，早在2年前，与南宁万达茂一路之隔的中国锦园就曾官宣要商改住，并且牵手全国以产品称著的绿城合作代建。而绿城代建早早就进场等待，并透露过要为南宁邕江边带来绿城的高端产品系。
然而2024年4月，绿城佳园突然发布声明称，终止与中国锦园代建管理合作及项目品牌使用。公告的内容：因中国锦园“商改住”工作尚在进行中，调整方案尚未取得方案设计批复，并未介入项目工程管理......
锦园和绿城佳园最后合作了个"寂寞"。如今绿城家园撤退，留下中国锦园在五象新区的江边继续煎熬。
凤岭北的荣和城市之门，从拿地到如今历经了10多年的开发历程。2022年7月，南宁市自然资源局发布该项目“商改住”批前公示，但是两年过去，商改住始终未能成功完成。
然而现在连杭州、深圳这样的大城市都在大力推进商改住之时，南宁商改住的进度似乎放缓了。
为何早就提出商改住的南宁，起了大早，赶了个晚集？甚至一度雄心勃勃的绿城代建苦等2年商改住，最终无望退出。究竟南宁商改住的推进遇到了什么困境？
据知情人士透露，还没有成功商改住的南宁楼盘主要有两类，一类是已经走完公示等流程，预计包括6个项目。“只差最后一步，等待一个会议”。这个会议即“GW会”，据说将近有一年时间，GW会上没有议到南宁商改住的议程。另一类，则是没有在原来政策公布时间，走完申报流程的楼盘。
一房企负责人说，目前他们楼盘面对的“商改住”尴尬是，之前已经提交了材料，没有来得及在审批时间内走完所有程序，现在突然没有了声音，没有开发的地块一直在晒太阳，后面该怎么办呢？”现在进也不是，退也不是。“
另有一名地产人士也坦言，原来成功通过商改住的几家，都是在政策规定时间内完成的。另外几家听说就差GW会过会这最后一步。会议不开，之前哪怕在规定时间内做过公示的楼盘，也被拖到超过了时间期限。
据了解，目前南宁市在排队准备商改住的项目多达二三十个，但之所以没有成功推进，不少房企反馈的原因之一是缺乏政策支撑。
从目前的情况看，南宁商改住的推进似乎遇到了堵点。除了以上房企反馈的”会议不议“导致超时的问题，是否还有其他的原因不得而知。
巨量商办库背后的压力
南宁商改住近一年没有了声音，是因为市场不需要？还是担心加大了住宅的供应量？
我们看看南宁楼市市场端的情况。实际上，从南宁楼市的库存看，商改住是市场和不少房企在等待的“救命稻草”。与南宁商改住缓慢推进并行的，是商办市场不断加大的库存压力和空置率。
根据第三方机构克尔瑞数据显示，目前南宁商办市场去化周期超过100个月，而住宅目前去化周期28个月。相比住宅库存，商办存量去化压力更大也更艰难。
根据戴德梁行数据显示，2024年上半年南宁甲级楼的存量面积达到约295万，空置率已经达到40.3%。这个空置数据还仅仅是甲级写字楼的数据，还不包括一般标准的写字楼和公寓，可以想象南宁写字楼和商业项目的存量和空置压力多大？
可以说，巨量的商业商务地块和库存，已经成为压在很多楼盘上的一座大山。
但是，造成的负面影响远不止于此。
第一、造成土地资源浪费。
由于商办过剩，商办项目开发面临着，“不动不值钱，一动更烧钱”的尴尬局面，对企业而言，众多在建商业项目陷入困境，原企业无力开发商业地块，导致项目长期闲置或出现烂尾，严重影响了房屋价值，最终造成土地资源的浪费。
第二、对城市形象造成负面影响。
而对城市而言，商办地块的长期闲置或停滞开发，可能引发空城现象、资源浪费等一系列社会问题外，烂尾工程和闲置的土地一定程度上也影响城市形象。
对此，一名业内人士指出，以五象新区为例，总部基地内规划了126栋超高层，才建设了七八十栋，如今没建设起来的商办地块和空置的办公楼都比较多，影响了整个区域的发展和形象。以办公为主的五象核心区，一到晚上区域就变成空城，缺乏住宅，缺乏烟火气。
该人士认为，”产城研学，要结合在一起，形成复合型区域更利于发展。“这一点，南宁做得比较好的是东盟商务区，品质住宅、教育、产业、博物馆、办公结合在一起，形成完整的生态系统，也让整个区域到现在都比较火。所谓的高大上，不是写字楼越多、楼越高就越高大上，还得需要整体的繁荣。
第三、影响投资信心。
商业办公的运营，与一座城市的人口、产业息息相关。反过来，一个城市的商办活力往往也反应了一座城市的经济活力。
如果一座城市出现大量的写字楼、商铺、商办公寓的空置，难免让人质疑这座城市的经济活力，影响外来投资者的信心。同时，过剩的商办物业，低廉的租金或是压根租不出去，还进一步伤害了投资者。
也有人士有不同看法，南宁商业办公的库存压力大，南宁住宅的库存压力也很大。据克尔瑞数据显示，截止目前南宁商品住宅的证载存量673万㎡，去化周期2.2年，即26个月。
而在今年上半年，自然资源部正式出台文件：对于商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。
基于以上数据和政策，该人士提出，商改住会不会进一步加大南宁住宅销售的压力？
有地产人认为，这个事情分两面看。”目前南宁楼市销售已经发生了结构性的分化。偏远区域，没有优质配套的区域销售压力巨大，但是占据了核心地段、核心资源好的区域，比如凤岭南、北的楼盘，拥有核心江景和学区的楼盘销售还是不错。而南宁商改住的楼盘、地块都是在核心区域，与其建成沉没成本的商办物业，不如改成销售更快、有人使用的住宅。“
手握大量写字楼、商业和公寓的几家房企说，“住宅再差，也比写字楼好卖”。而还有商务地块还没开发的房企则更焦虑，“商办只要一动工，就是负资产”。
越来越多城市推进“商改住”
面对城市住宅和商办物业高企的库存问题，看看其他城市采取了怎样的解题方式？
其实写字楼商办物业的巨大库存，并不是南宁一座城市要面临的难题。全国很多城市都面临严峻的商办过剩的问题亟待解决。也正因为如此，今年多个一线和二线城市纷纷加大力度推进商改住：
昆明——
7月8日，昆明市政府官网发布了《关于优化昆明市房地产市场平稳健康发展政策措施》，明确要求暂停新的商业办公用地供应，并允许按程序申请将计划供应的土地调整为居住用地。
对已出让的用地，企业可以申请合理调整规划条件和设计要求，以更好地适应市场需求。
长沙——
7月2日，长沙市出台了《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》。
通知指出，在市辖区范围内，停止新的公寓等类住宅项目规划审批。对于已完成项目总平面图审批但存在开发、去化困难的公寓等类住宅商品房，在确保满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，经论证可行后，可依规依程序调整为住宅。
深圳——
7月7日，深圳市规划和自然资源局南山管理局发布通告，为加大居住用地供应，促进后海片区职住平衡，拟对后海湾-东角头地区法定图则DU10、DU13开发控制单元进行规划调整，实施“商改住”政策。
另外，上海、杭州等城市近期推出了核心板块的优质地块进行“商改住”。
上海徐汇斜土路地块，原小米总部所在地，该为商办用地，后被收回并列入土地储备计划。调规后，该地块性质已由商办改为住宅用地，容积率由3.0调整为2.2，并配建社区级公共服务设施。
杭州在控制土地拍卖总量的同时，推出了多个核心板块的优质地块进行“商改住”。
如今，楼市调控进入“深水区”，各大城市都需要拿出更有力度的去库存政策去应对市场！因此盘活商办存量优化资产，增加核心区域供应，成为很多城市解决“去库存”的大招之一。
实际上，非常时期，需要非常的政策。商改住现在成为很多城市的去库存大招，同时降低了商办物业的风险。另一方面看，商改住补交土地出让金，增加核心城区的供应量，往城市层面看，增加税收，增加就业，增加产值。
更理想的状态下，解决了商办库存，开发商手里也有了再去买地的钱，重新回到房地产开发是正常轨道上。
试想，如果在东盟商务区、凤岭北、五象总部基地等城市级别的核心区域，或者是江南等板块的区域级中心的商业和办公物业变为住宅，销售速度会更比其他非核心区域更快。
用房企的话说，“房住不炒，现在的市场，住宅要比写字楼、公寓要好卖。”。
应对当下商办库存困境，优化土地价值，商改住势在必行，需要加快进度。当然，这一举措面临多重挑战，需要在解决“改商”方面的各种流程问题外，还要统筹解决好“改住”后可能带来的配套问题、资源分配等问题，都需要通盘统筹考虑。
现在全国越来越多城市加码商改住，南宁可以多借鉴外地城市的“他山之石”了。
