五象湖“DW”盘龙光天瀛首期开盘之后，我的土豪朋友已经开始纠结五象湖到2万＋能不能再入手了。
而贫穷的我，则盯着龙光天瀛首期开盘100多套的销量狠狠调侃：全广西就找到100多个客户。
我一个“活在奔向5G时代却还使用2G上网”的朋友才反应过来↓↓↓
印象中2年前还是1万出头，现在都要奔着向东盟商务区看齐了？
鉴于身边的“断网”朋友实在太多，花无缺决定带着大家回顾一下，2017年之前和2019年之后五象湖到底经历了什么?
这篇文章就是扎心而来的，因为花无缺会告诉你：从2014年的五象湖“湖一代”到2019年的“湖四代”，我们是怎样一步步与五象湖房价的每个转折点擦肩而过的。
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2014年
“切！五象湖那么远，想骗我去买房？！”
当时正处在全国楼市的调整期，市场温度有点低，看到华润二十四城打出的4999元/㎡起步价，很多人都是翻上一个白眼
我看着五象湖的水刚刚灌满，周边的路还没有建完，百度地图搜索不到万科魅力之城的位置，当时显示的标识是“良庆区打铁村”……说实话，很多人的心里拔拔凉拔凉的：不仅绝大多数的南宁人不看好，连进入五象湖周边拿地的第一波开发商都艰难的抱团取暖。
于是，有了南宁房地产史上前所未有的结盟：2014年9月11日，全国响当当的一线房企万科、绿地、宝能、合景、华润置地联合媒体举办发布会，高喊着要拿出有诚意的产品、速度建设“五象湖国际住区”。
然鹅，在发布会举办后15天，五象湖友谊的小船就在抢客的纷争中翻了。
那一年的9月底，绿地国际花都借势先发布了9月27日首期开盘的消息；
万科魅力之城在9月26日打出5988元/㎡起步的价格、并抢在绿地国际花都开盘的前一天抢开盘；
最有优势的华润二十四城不淡定了，直接甩出了4999元/㎡的起步价；
老姚的宝能看着形势不对，于是掐头去尾，打了一个中间价：5180元/㎡起……
房企的混战最受益的就是购房者，在2014年入手五象湖“湖一代”首期开盘的购房者，房子已经增值3倍到四倍了。
如果要总结五象湖的“湖一代”——万绿宝合华，可以说：聚是一团火，散是满天星。创下了南宁地产史上最强大的“结盟”，哪怕散了也是当时足以影响南宁楼市风向的企业和楼盘。
值得留意的一个数字是，2013年五象湖“万绿宝和华”拿地五象湖时楼面地价在700多到900多元/㎡幅度。
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2015~2017年
“湖二代”的地价比“湖一代”涨了2倍多
讲真，花儿街眼里“湖一代”的地段只能算得上是五象湖的远房亲戚，“湖二代”才是进入真正的一线湖景开发期。
2015年7月24日，万科、龙光、碧桂园三大房企大战众房企抢地五象湖第一拨真正的面湖地块。
对应后面开发的住宅，“万龙碧”拿下的地块分别是：万科拿的107亩地，建了万科金域蓝湾，楼面地价2310元/㎡；龙光玖珑湖两块地合计面积213亩，最高地块的楼面地价为2595元/㎡；占地100亩的碧桂园天玺湾楼面地价为2575元/㎡。注意，“湖二代”的地价比“湖一代”涨了2倍多。
此后，碧桂园靠五象湖地块成功杀入南宁，龙光也从此开始了五象第一个盘。
不得不提的是，早一年时间，福建房企盛邦抢先一步，2014年8月拿下五象湖北面的带安置地块，开发盛邦珑湖并于2015年开始销售，当时售价6000元+。（这个盘我预约过，但是没买，让我去哭一会~）
而碧桂园天玺湾和龙光玖珑湖在2016年开盘售价9000元+。“湖二代”的楼盘在2016年底后房价突破了万元门槛。
其实在“湖二代”里，还有一个非常低调和低价的盘——南宁本地房企开发的“湖畔书院”，周边房价已经买到了1万+了，它还在慢悠悠卖6000+，估计当时周边开发商想全盘购买这个盘的念头都有。
还记得当时龙湖玖珑湖的广告“五象湖正席”，现在看果然很正。包括旁边的万科金域澜湾，两个盘都是正南北朝向的楼栋，开窗就是湖，占据了五象湖北向看湖的妥妥C位。
现在“湖二代”大部分楼盘早早就清盘了，只剩下熬到了现售证的万科金域蓝湾的部分楼栋，不过买到估计得靠关系和运气了。
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2017~2019年
“湖三代”的产品、创意和价格都挺在线
2017年12月，旭辉和万科死磕五象湖39亩地，最终旭辉以楼面地价4900元/㎡，竞产权移交面积680㎡的代价拿下南宁第一个项目。
2018年10月，中南置地同样鏖战群雄，拿下五象湖2块地组成的118亩地块，最高楼面价为3214元/㎡，同样的南宁第一个项目。
而金科是与南宁当地企业幸福集团合作，拿下金科博翠山项目。
光明则是更早时候的2015年开始，就陆续几次摘牌五象湖附近带安置的地块，合计占地700亩，开发楼盘“光明城市”，直到2017年底才首期开盘。
讲真“湖三代”的产品或创意都挺在线的：来自上海的国企光明地产，一亮相做了个小剧场、图书馆；同样来自上海的旭辉，做了小而美的海派精装房。
再一个总部来自上海的中南置地，产品也是一股清流，做了南宁精装首个交付看护窗的厨房；来自重庆的金科拿出擅长的产品力，做了大户型比例最多、五象最高的精装标准“金科博翠山”。
可以说“梦之三队”在五象湖楼市的发展史中算得上是“刹那间的光芒”。因为正好遇上南宁楼市限价，三个盘首期开盘都是以“不外收”的备案价开盘，均价1.2万元/㎡的精装，旭辉开两次盘，清盘了；中南紫云集开盘6个月清盘了。现在就剩下光明城市以及金科与广西本土房企幸福集团合作的金科博翠山在销售。
上个月花儿姐踩盘，金科博翠山144平米以内户型价格在1.3万到1.4万，160平以上的大户型售价已经超过1.5万元/㎡，WS也开始上线了。
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2019年起
“湖四代”将五象湖房价带上了2万＋
到了“湖四代”，五象湖的开发基本在平乐大道东西两侧的沿湖地块。
从今年3月拍地开始，这里一出生就是自带流量的“地王”光环。今年上半年，龙光、建发、新希望三大巨头分别“刷卡”24.27亿、27.45亿、22.8亿元拿地五象湖，楼面地价都超过了1.4万+/㎡，并且拍卖条件不再有“限房价”。
地价的新高也必将带来房价的新高。近期龙光天瀛已经是第一个入市，定价2万+的毛坯，可以说龙光真正开启了五象湖2万+的高房价时代。
更要关注的信号是，新一波的五象湖土地拍卖即将又要开始了。
未来五象湖房价走势，要看GC2019-130地块的拍卖结果。这可是五象湖最压轴的地块，一线湖景，楼下又是学校，同样靠近地铁，论完美程度没谁了。哪怕是采用了最新政策“竞增减挂钩结余指标”，最终的成本也会让该地块毫无悬念地卖2万+。
2020年1月15日，在盛邦珑湖旁也将拍卖2块商住地，分别占地42亩、57亩，其中57亩地块是南向看湖的一线湖景。所以在拍卖之前，花儿街归纳的“湖四代”是“龙建新+N”，因为不知道哪家房企会新杀入五象湖。
值得关注的是，即将拍卖的这三块地容积率在2到2.5之间。要知道在这之前，五象湖一带的容积率都在3.5到4.0的高指标，这“湖四代”将成为五象新兴的高端低密度湖区。
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花儿说
当年“湖一代”——万绿宝合华”求着你来五象湖，现在“湖四代”“龙建新”已经不是几十万首付可以随便买的了。
花儿街统计，即将到来的2020年，龙光天瀛之后，建发五象湖地块、新希望+龙光地块，过2万+没有悬念了；现在即将拍卖的139亩地块价格，也将加入2万+阵营；同时还有包括五象湖北面的万科金域中央三期，也是要卖2万起。
再算上明年1月挂牌，盛邦珑湖旁边59亩的一线低容积率湖景地块，大概率会奔着2万+的房价出来。合计起来，明年下半年可以看到五象湖核心区，在售楼盘会有5个站上2万+的门槛~
当然，五象湖也不全是2万＋。目前，光明城市、路桥壮美湖山等1万出头的盘，直接把五象湖变成了中高端盘并存的格局：2万+的中高端盘与周边单价1万~2万的刚需盘并存。
当然了，价格这么贵，卖不卖得动呢？龙光天瀛的情况来看，首期选房销售大概4成，但是不管龙光天瀛的销售情况如何，五象湖几个的地块成本在那里，价格下去也是不太可能的。
怎么办？做产品呗。可以预见的是，五象湖的房子在不断升级换代，从高长到低，进入低容积率、高品质产品的供应时期。五象湖的房子到了这个价格，做不出好产品你根本混不下去。
最后的最后再啰嗦一下：说了这么多，宗旨不是贩卖焦虑，最紧要的是，在五象湖这四代湖居板块变迁的前世今生中，寻找一个影响房价的规律。
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