进入5月，南宁楼市“后浪”们翻涌，让这个五一直接掀了个高潮——浪出了今年南宁楼市的第一个“小阳春”。
朋友圈里，南宁很多开发商发布了红色喜报，说明大家的销售业绩也蹭蹭蹭的向好。
被“黑天鹅”废掉的第一季度，总算有了点找补，焦虑的地产人恐怕也能稍微缓一口气了。
这两天去兴宁东踩盘，特意拐去了万科第五园。这场面，得让多少开发商酸了啊。
更神奇的是，售楼的小姐姐说，她接待了挺多凤岭北的改善购房者。
凤岭北到兴宁东，改善置业，纳尼？What？兴宁东撩得动凤岭北吗？
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这条关键路在哪？图示红色那一条路，北起昆仑大道，南接凤凰岭路立交。可以说是一条激活兴宁东的路。
2020年2月14日，官方回复：合坡路(昆仑大道-凤凰岭路立交)工程项目现已完成综合管廊主体结构58%，道路工程41.9%。从建设进度来看，合坡路建设已完成一半的工程。路线全长1772米，道路红线宽60米，为城市主干路。道路通车之后，昆仑大道的居民约5分钟车程可直达南东站，约10分钟之内到达东盟商务区。
说实话，住在妥妥的凤岭北，就是东站南，有什么理由换到东站北？
换个提问，假如我是东站南的凤岭北前浪，什么情况下我会去买东站北的兴宁东？
1）心理距离缩小：合坡路开通后，兴宁东到凤岭北路程10分钟
兴宁东在地理的划分上，属于兴宁东。但是如果我们以南宁东站为圆心，长虹路往南的凤岭北，地理方位上属于东站南，而兴宁东，地理方位上属于东站北。很多时候，购房者由于长久的地理称谓认知，而忽视了一个新区的发展潜力。
假如你住在凤岭北高层三房，想在近点的地方换个高品质+东站圈+大品牌的洋房改善，其实选择面还真不大。换到同在东站北的兴宁东，成了一个中间、更容积够得着的目标。
花儿姐入住兴宁东5年，当初也是从住了8年的凤岭北移民过来的。
如今的兴宁东可以用“快到起飞”来形容每天往返于公司和家之间的距离。每天8点出发，走那安快速跨凤岭北立交，7分钟到达火车东站，10分钟到达万象城。
这是早高峰堵在厢竹“慢环”肠梗阻段的上班族羡慕不来的。
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产品能不能撩得动，购房者考虑的角度无非出于两个点：
在花儿姐看来，兴宁东缺乏优质配套是事实，但更缺乏的是大众对它的了解和能拿到全南宁去竞争和作比较的产品。
万科第五园，恰好就是这样一个能拿到全南宁去竞争的盘。
花儿姐去了两次万科第五园，万科改善产品里门槛最低的盘。不仅是万科改善系最低价，同时也是兴宁东、凤岭北唯一一个精装洋房。
所以，产品能不能撩得动凤岭北客户，先看看万科的产品有没有诚意。
“第五园”，万科在全国一战成名的“教科书级”产品。
在进入南宁之前，万科在全国仅仅做了3座。数量不多，因为“第五园”的选址要有优越的自然环境，又要结合地块及当地的人文历史造园。
2019年7月，万科以7.33亿拍下第五园项目105亩地块，容积率低至1.8。这样的的地块，万科认为，在南宁建一座“第五园”的机会来了。
（南宁第五园效果图）
和当年深圳的做法一样，万科对南宁第五园从定位开始就特别谨慎和珍视。
1）万科第五园请来了全明星大师阵容，确保第五园的水准。
香港“室内设计之父”——高文安、中国鼎级豪宅设计专家——上海日清建筑设计、中国高端景观设计巨匠——北京创翌善策、“设计界奥斯卡”德国红点奖得主——IADC涞澳设计。
整体规划28栋楼，清一色6层高、1梯2户板楼洋房，只做143㎡和180㎡两种户型，保证项目的纯粹。
第五园汲取宋代街巷制打造“三街两巷八坊十景”，通过三街、两巷、八坊、十景的宋代街巷布局，将园林划分成小功能的群落，确保小而精的园林，为小范围活动更有益健康做保障。第五园园林规划用的这个词——“纯粹小组团”。下图细品。
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最近万科第五园的备案价出来之后，还是让业界意外的，特别是来自深圳和广州的客户（包括花儿姐住在深圳的同学）。
“万科、第五园产品系、洋房、精装、有发展前景的新区”这样的组合，只要1万多的单价，在他们看来很意外。
要知道在深圳，说住在万科第五园，那一定不是一般的阶层。
不过那是深圳，毕竟现在是在南宁。1万出头的精装房价格说高也不高，因为距离8分钟的凤岭北车程，毛坯高层就要卖1.6万元/㎡起。
所以，价格能不能撩得动有多次购房经验，挑剔的凤岭客，关键看你值不值。最最关键的一个点是：
凤岭北要改善面对最残酷的现实：凤岭北再找不到平价的改善楼盘。
凤岭南、凤岭北？好位置的楼盘，总价都不低；而且如今的换房人群，对环境、配套、产品本身、服务等要素均好性要求比较高。
纵观整个凤岭北开发将近20年，在围绕着凤岭儿童公园核心位置上，目前大致有三类产品：
1）美泉1612、荣和公园大道为代表的2万+高总价楼盘；
3）品质洋房代表，如中铁凤岭山语城的洋房，二手房已经非常昂贵！洋房3楼、4楼平层价格2万/㎡，顶楼复式的二手房价格3万/㎡，甚至很少有业主出手。
1）凤岭北缺平价的改善楼盘，更缺低密度的品质洋房。
2）凤岭北一套小四房，没个200万左右拿不下，首付和月供都是艰难的抉择。
如果未来在距离凤岭北不到10分钟车程的大东站圈，有全国领军房企万科、精装、洋房，首期开盘不到1.5万的价格，一套大四房总价180万左右，你会怎么选？
凤岭“前浪”一直在计划改善升级的心一定是有想法的，很难说不会把改善家庭居住的议程放到家庭会议来，就像当年“断舍离”凤岭北移民到兴宁东的花儿姐。
万科第五园的首期开盘定在了这个月的17号，只有108套，其中还有带底负的产品。看看这户型能不能把你撩动了？
这套143㎡的四房，入门开阔的40平米“大方厅”，注意，不是万科这两年在南宁主打的“横厅”，这次是“大方厅”！南宁第一次出现，6.25米宽*6.55米深的方形大厅，连着6米多的超宽南向阳台，从进门开始就有大户人家的既视感。
样板间的呈现更直观：
万科在做客户调查时发现，87%的南宁人经常会在家里宴请亲朋好友吃饭，大方厅，给好客的南宁人。
市场上对万科第五园15㎡的老人房有些争议：把老人房做了长5.55米、宽3米的大空间，能在一个房间里放两张老人床。这是基于万科对南宁老人群体的居住要求进行调查之后，发现很多老人有分床而睡的习惯，加大版老人房，分床不分房，方便照顾又不相互打扰。
花儿姐的朋友就对这个设计很受用，她说即便没有老人分床而睡的需求，万科第五园的这个户型，还可以改造出一个套房，140㎡两个套房的户型，哪里找？
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花儿姐是万科业主，万科这个企业，善于自我颠覆，永远走在市场前面一点。
今年，南宁万科一改常态，在产品力上一跃好几个阶层，专攻改善型产品，看看第五园的整体规划和产品细节就窥探出万科这一次决心不小，爆破力前所未有。
在这个浮躁的行业里，万科在南宁又一次让我们重新将关注点放在了产品上面。
如果要给万科品牌力打分，花儿姐可以给80分。这80分=60分的物业+10分的产品+10分的形象。
很多人买万科是被它美好的人文理念、具有创新感时尚感、细致入微的服务所吸引。毕竟，内涵+颜值+管理的均好性会给物业带来更丰富的附加值，住得更有面子。
有可靠的市调，加上品牌的支撑，物业的保障，产品力的提升，花儿姐认为万科第五园的带货能力应该不是问题，接下来就看市场的验证了。
原因——区域高大上，距离万象城、航洋和东站、儿童公园都很近，周边都是二中、凤翔小学、四十七中、天桃、滨湖路小学等优质公立学校最密集在板块。其他区域人眼中的“中央高端居住区”、“学区房”大区。
开始，每个凤岭北“前浪”业主的脸上都是很风光的，至少都在6—10年之前买的凤岭北，当时入手价格都在5000~10000元/㎡不等。
享受着凤岭北发展的红利，和过个民族大道，享受东盟商务区的成熟商业；去广州深圳短途游，出门10分钟以内就可以坐上高铁，经常被友仔羡慕在自家门口“打高铁”去广州喝早茶的“远方”。
第一类：买了140平米以上的大户的，还没有太迫切的换房需求，有了二孩这个面积也刚刚好，继续住在凤岭北享受生活的便利。
第二类：有实力的业主，住习惯了凤岭北，继续豪横出手，2万+一平米的凤岭北新盘也直接入手升级。
第三类：在前些年买了凤岭北110平以内房子的“前浪”，现在最纠结，二孩马上要出来了，房子眼见着已经住不下两个孩子和爸妈了。想在凤岭北周边直接换房，差的二手房看不上，各方面条件好的楼盘要2万+，想换套140平的大户，换不起了。花儿姐就曾经是这纠结的第三类。
这个隐藏在手握一套凤岭北小户型“前浪”的痛，你不懂！
说实话，谁都看到了兴宁东、三塘的区域短板，但是在地理位置上，同是“大东站圈”，一南一北暂时的繁华差距，在“更低购房成本+改善精装洋房”的条件面前，心里的想法摁不住了。
如果你真的能理解手握一套小户型的凤岭北“前浪”要面临在凤岭北高成本换房的痛，不想卖掉凤岭北带学位的小户型，又想买一套140㎡+的改善大户型，你就会知道在车程10分钟范围，同在一个大东站圈，能买到全国TOP品牌万科和第五园这样经典项目的精装交付楼盘，可以减轻多少生活压力，又同时得到改善生活。
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