這個榜單，香港連續十四年名列榜首

（圖源：unsplash）

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房地產業作為香港經濟中最重要的產業之一，在香港的崛起和輝煌中扮演着重要角色，也帶來多種經濟和社會問題。回望香港近代以來180多年歷史，房地產業見證了香港逐步向國際航運港口中心、金融中心的蛻變，見證了香港工業化及城市化推動的經濟騰飛，也見證了無數香港人生活的酸甜苦辣。香港繁榮的地產業催生了這一全球房價最高的城市。根據美國市場研究公司Demographia發表的《2023國際住房可負擔性調查報告》，截至2022年，香港在經歷了新冠疫情和美聯儲加息政策，房價出現了下跌態勢的情況下，香港依然以23.2的房價入息比率高居全球榜首，香港樓市均價也依然高達16040港元／呎（約16.1萬元人民幣／平方米），連續第十四年成為「全世界房價最讓人負擔不起的城市」，這意味着一個家庭買一套房需要約24年的總收入。

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高企的房價也嚴重影響香港民生，香港的人均居住面積僅有15平方米，僅為深圳的一半。而為解決低收入者住房問題而建設的公共房屋供不應求，競爭激烈，極難申請，輪候的平均年限長達6年之久。房地產業高收益低風險的投資屬性促使其成為優良的投資標的，香港市民既忍受着高房價帶來的壓力，也將自身財富與房地產業發展綁定在一起。香港各金融機構還為香港房地產商和購房者提供了便利的融資渠道，助長了房地產投機和推動房價上漲。住房嚴峻的問題使經濟在房地產業的綁架下缺乏創新創業活力，嚴重影響香港新一代年輕人的生活和就業，對社會穩定發展造成隱患。

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房地產業是香港政府的重要收入來源，在香港城市化進程中起到重要推動作用。其中土地出讓收入從開埠之日起就是港英政府最重要的收入來源，解決了難以從英國本土滿足財政需求的難題；為了建設國際貿易中心，土地出讓收入又能彌補低稅制所產生的財政缺口。根據香港特區政府統計處數據，2022年賣地收入和房地產業相關稅收約佔香港政府財政收入的50%，政府可通過調整土地供給、建設公共房屋、採取稅收政策等措施影響房地產業發展。土地給政府帶來豐厚收入的同時，推動城市化發展和房地產業繁榮，又反過來提升了土地價格，進一步充實了政府財政，在這樣的循環中不斷完善香港基礎設施建設，在將香港建設成為聞名中外的國際貿易中心過程中起到重要作用。

圖 | 大坑勵德邨（圖源網絡）

此外，房地產業是香港重要的支柱產業。有學者指出：「香港經濟中的房地產業是一個具有實質重要地位的產業，是一個可以創造重要財富並影響香港經濟表現的產業。將它從中抽掉，香港也就不成其為香港。」可見，香港房地產業在香港經濟中具有舉足輕重的地位。根據2022年香港特區政府統計處數據，房地產業等直接相關產業GDP佔比超過20%。香港地產商勇於開拓創新，在香港房地產發展歷程中推出了包括「分層出售、分期付款」「大型公共屋邨」等新型業務發展模式，一度使香港房地產業發展引領世界潮流，創造出了地產奇跡。而房地產商兼併收購的行業產業幾乎佔據了整個香港經濟。香港房地產市場具有高度壟斷性，長期以來主要由幾個大地產商主導，佔據了超過70%以上的市場份額，且跨行業收購了大量企業，涵蓋交通、電訊、百貨商場等，對香港整體經濟產生重要影響。

（圖源網絡）

在香港，政府、地產商、購房者三者構築了香港房地產主要的利益主體，在享受着地產繁榮的紅利同時，也阻礙了產業轉型，影響了就業和民生，產生了各種社會問題。這引起了香港社會和中央政府的廣泛關注。同時，中國內地房地產發展很大程度上借鑒了香港的發展經驗，在推進內地城市化進程的同時，也出現了中心城市房價過高、房地產行業地區發展差異明顯、地方政府財政過度依賴土地收益、金融債務過高等問題，對城市經濟的可持續發展造成隱患。因此，研究香港房地產問題，既是香港實現經濟結構轉型、改善民生的需要，也能給予內地房地產發展提供更多有益的借鑒，具有重要的現實價值。

《香港房價波動成因及影響機制研究——基於利益相關者的分析》

作者：李昊、李小瑛

出版社：香港三聯書店

出版時間：2025年11月

本書是香港三聯書店與中山大學粵港澳發展研究院合作的「中山大學粵港澳研究叢書」中最新一種。書中，兩位作者採用制度分析、理論分析、實證分析等方法，從政府、地產商、購房者三方視角出發，分析高房價的影響及成因，結合實際情況和現有數據進行研究，揭開香港房價及波動背後的奧秘。