石围塘老火车站项目建议
1. 整体梳理（供参考）：
国内类似的项目，都比较注重点和面的层面，从政府与投资者的角度来考虑项目。
项目怎样做算成功？可以这样来理解，
项目做成有一定的经济效益，得到政府、社会、市场的基本认可，并且能取得下一步的用地。
根据这样的一个总体目标分阶段制定相应的阶段目标：
咱们要做的是一个
文化街区-未来城
——1901花园小镇
功能定位：（文化艺术表现形式为功能内容服务）
以“创客空间平台”的概念，结合地块特色的茶叶市场（商业运营），以火车站的形式（艺术、展示、配套等）来阐述1901花园小镇。
将1901-1922这个时间段跨度的老火车站特有的元素，结合“创客平台”的创业氛围，借助专业运营机构的运营及全产业链专业的服务，将石围塘老火车站打造成一个既有当地火车文化特色又具备未来商业前景的花园小镇。
2．800米的沿街商业部分
这部分商业是眼下投资者平衡经济效益的收益点
建筑形式：可借鉴集装箱货柜商城街区。
功能利用：未来的招商可将最时尚的电商平台引入，将茶叶市场做一个延伸拓展，吸引创业的年轻人集合到这里来，用互联网思维“改造”茶叶市场，线上线下整合营销，顺应中国当下最具前景的领域。
并争取政府的税收政策支撑。
3．2号地块学校区域
以园中园-院中院格局，打造一个中式庭院，江南园林。（可以建议做一栋梁柱+玻璃的空间作为示范，在这个小的空间里边有一个通透打开的感受）
4.开发建设过程中，注意地下空间开发的问题
根据地块开发时序，逐步考虑其地下空间整体利用，以最大的可能实现利用。
总结：
未来的一个故事：通过800米的沿街面+一栋一栋的中式庭院，将茶叶市场往两个方向分化，把一个大市场变成一个1901花园小镇。
可以思考整体方向：这样就能明确了功能，茶叶市场的老板将这里作为一个可居住可创业的空间，定为为居住+办公的电商平台，花园小镇。
中式庭院未来可能招商或者销售两条路径来平衡。
这样的整体定位可以让政府看到信心希望，让政府相信这个区域未来的价值，并能给予政策支持等。
另：上海新天地项目分析补充
运营模式：只租不卖，管理与经营分离（必须有专业的团队来运营才能保证8-10年品牌树立）
只租不卖，管理者与经营者相分离，通过强大的招商运营能力，这样的模式与国际Mall运营模式同步，也被国内大部分专家认可。
国内第一代Mall，在开发商资金实力不足和追求短期利益的背景下，开发商为回笼资金将商铺大量分割出售。遍地卖铺的结果是，商业和物业之间产生严重的冲突，经营权根本无法统一，最后只落得个“启而不动”的结局。有了这些前车之鉴，所有的投资商都不会不明白这一点，但在资金压力之下，能够坚持下来的还是不多，所以必须要有专业的团队来招商运营这过渡的8-10年期。
现在上海新天地集餐饮、购物、文化与娱乐于一体，招租的对象均是来自世界各地的知名品牌，在现有的98家租户中，85%来自中国内地以外的国家和地区。
盈利模式：房地产与商业同步发展，相互推进
房地产和商业同步发展，回笼资金发展商业，提升地块价值，带动房产，发展商贸，提升整体区域价值。上海新天地仅仅是太平桥地区改造项目的一部分，投资方很强调这一点。对罗康瑞而言，他并没有很强的石库门情结，改造石库门只不过是他的一桩生意。投资方显然意在与商铺新天地相配套的住宅房地产的开发销售。
投资者的目的：罗康瑞通过新天地，在中国赢得了一张拿地、拿好地的王牌，在上海成功地拿下了“市中心的中心”黄金地段，在其他城市更是掌握了主动，目前他带着“新天地”已经闯进了杭州和重庆。
建议：
1. 专业的设计团队来设计，以实现项目最好的愿景，最好的效益。如集装箱设计等。
2. 从投资者角度考虑，招商主体运营投资，考虑成本及最终效果。