住房問題是困擾香港多年的大難題，也是解決香港社會民生問題的關鍵。然而，房屋問題長期難解且越演越烈，香港房屋政策深陷兩難困局。近年來特區政府迎難而上，一方面出招調控房地產市場，另一方面也提出以供應為核心、以置業為主導的房屋發展策略，但難以標本兼治，效果始終不彰。
《捍衛居權——
以新思維破解香港住房難題》
作者：王春新
出版社：香港商務印書館
出版時間：2022年7月
《捍衛居權——以新思維破解香港住房難題》從解構全球三大房屋模式出發，揭示香港獨特的房屋發展模式及其內在缺陷是令香港成為全球最蝸居城市的主要原因。作者王春新現為香港大型金融機構經濟與政策研究主管，兼任香港中文大學商學院榮譽研究員、國務院參事室香港重點課題組高級顧問、全國港澳硏究會理事及經濟專家委員會成員等職，其著作《香港經濟轉型與兩地經濟合作》一書被全國政協選定為委員讀書活動的主要學習材料。
下文節選自書中內容，一起來看看全球最蝸居城市是如何煉成的？
圖 | 香港「劏房」內景（來源：網絡）
住房問題已成為困擾香港的頭號難題。多年來，香港樓價沒有最高，只有更高，早已脫離普通市民的購買能力，越來越多民眾不得不「望樓興嘆」，退而求住無產權的簡陋公屋。然而，申請公屋也非易事。香港房屋委員會最新公布的公屋輪候冊數據顯示，截至2021年9月底，約有15.4萬宗一般公屋申請，及約10.1萬宗配額及計分制下的非長者一人申請，合共有25.5萬宗；一般申請者公屋排隊「上樓」至少需輪候5.9年，反觀五年前只需輪候3.6年；長者一人申請者平均輪候時間也延長至3.8年。這不僅引致市民生活質素出現嚴重倒退，更影響到香港經濟成長和社會安定。有人感嘆，排隊上樓時間的不斷延長，好比那首輪迴重播的《長恨歌》。
儘管任誰都明白，房屋是解決香港社會民生問題的關鍵。但異常吊詭的是，為何房屋問題長期難解且越演越烈、最終煉成了全球最蝸居城市呢？主要原由是，香港房屋政策早已深陷兩難困局，委實不易自拔。
圖 | 棕地面積及其棕地作業分布
一方面，房價升幅長期大幅快於家庭收入，早已拋離絕大多數普通市民，特別是年輕一代的購買能力，市民居住條件之惡劣一直為人詬病，在可見之將來仍是改善無期，其結果是社會怨氣與日俱增，矛盾不斷激化，政府一度難以有效管治和施政，甚至還成為兩地矛盾的導火線。而要化解社會怨氣，就需要大量增加供應以降低樓價。如果從樓價與收入相對應的角度看，根據測算，目前香港樓價至少需要下調七成，才能讓大多數普通市民有能力置業。
但另一方面，高樓價似乎已成為本港內部消費、企業投資、財政收入和勞動就業的最大支撐，更是逾百萬家庭主要身家所繫，樓價大跌可能引發一系列嚴重後果。亞洲金融風暴發生後香港樓價連跌六年造成的慘況，至今仍令人談虎色變、驚心不已。
圖 | 立法會文件、團結香港基金、規劃署《新界棕地使用及作業現況研究》
面對這一兩極困局，近年來特區政府迎難而上，主動作為，一方面出招調控房地產市場，自2012年9月金管局收緊海外買家的按揭比例開始，連續推出八輪樓市調控措施，包括推出額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）、雙倍印花稅（DSD）以及收緊按揭貸款比例等「需求管理」措施（即所謂「辣招」），另一方面提出新的房屋發展策略，主動改變政策思維，以供應為核心、以置業為主導，致力建立置業階梯，希望為不同收入的市民提供適切而可負擔的居所，以期扭轉供求嚴重失衡的局面。
（圖文轉載並改編自香港商務印書館微信公眾號）
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