當代年輕人租個房，為甚麼那麼難？- 大数跨境

联合出版集团

2023-11-27

前段時間，李嘉誠7折低價抛售香港海景房的新聞引發兩地商界熱議，大家紛紛解讀此番舉措背後釋放何種信號。網絡上也不乏一些對當下社會現象的疑問：現在的年輕人怎麼都不買房了？昨天還幻想海邊別墅的年輕人，今天可能開始對房租絕望了。在大城市漂來漂去的年輕人，何以為家？

圖 | 李嘉誠（圖源網絡）

2018年年中，全國熱點城市的房租如脫韁野馬，一線城市的房租更是一個月內同比漲了近20%。

即便逃離了北上廣深，成都和西安分別也有30.98%和25.08%的同比漲幅在等着人才們「落戶」。

最令人不安的是，過去房地產的那套玩法和上漲邏輯，今天正在轉移到房租上。

房租突然暴漲

據中國房價行情網數據，2018年7月深圳房租同比上漲了29.68%，另外三個一線城市也不遑多讓，北京上漲了21.89%，廣州上漲了21.65%，上海上漲了16.46%。

（圖源網絡）

2017年8月，北四環的芍藥居北里一套60平方米的兩室一廳，在鏈家網上的月租金是5500元/月，一套80平方米的大兩居月租金是7300元/月。

一年之後，同樣在鏈家網上查詢，60平方米的兩室一廳已經漲到了7200至7800元／月，房租漲幅達到30%至40%。去年租80平方米房子的錢，今年只能租到一套60平方米的房子。

這種租金暴擊，真是令人措手不及。

如果從環比的角度看，貝殼研究院也有一個數據：2018年7月，北上深房租環比分別上漲了2.4%、2.1%和3.1%。這也是當期CPI突破2%的一點小助力。

房租暴漲，是比房價暴漲更嚴重的事件。

房價漲了，買不起房的剛需人群好歹還租得起房。要是連房租都能暴漲，那麼大量基層藍領、白領的生存空間將會遭受擠壓，城市底層人口甚至連落腳的地方都沒有。

房租是影響極為廣泛的經濟社會問題，關係到城市的產業和居民的福祉。

其實在2017年8月，官方一股腦推出租購同權、共有產權房、只租不售房之後，就意味着中國的租房市場進入了拐點——在「租售並舉」的新時代裡，房價要摁住，租金回報率就需要漲到正常水平，才能讓買房的人告別炒房、長期持有。房租一定會漲，這是大勢。

但短期內房租不可能瘋狂暴漲，因為在供需面上，存量房沒有突然萎縮，租客也沒有猛增。即便全社會做好了房租鐵定上漲的心理準備，這租金也不能是「搭着火箭往土星飛」。

所以我們不禁要問，為甚麼房租會在短期內暴漲？

有人說是房產稅惹的禍。房產稅吹風多年，2018年突然神一般加快了步伐，三五年內落地已成市場共識。房產稅必然會帶來成本的轉移，迫不及待的房東們就拉上租客們一起來承擔，讓租金回報率回歸「正常水平」。

這種說法有一定的邏輯，但深究下去，事情遠沒有想象中那麼簡單。在租金的海嘯潮中，有兩大意外事件不得不提。

意外之一：資本圈地

有一個苗頭需要警惕——各路資本正在炒作房租，麵粉竟然比麵包還要貴。

2018年8月，北京天通苑一位業主在「水木社區」論壇上發帖稱，「自家有120平三居室的房子要出租，原本心理預期是7500元/月就很不錯了，來了自如和蛋殼兩幫人，自如報價8500元/月給11個月，蛋殼給加價到9000元。自如報價提高到9500元，蛋殼急了，說總比自如高300元，最後幾輪過後蛋殼給到10800元／月給11個月，明顯的賠本買賣，傻嗎？」

這位業主繼而發出警告：資本盯上了房租，要吸乾年輕人的血！

帖子立馬點燃了大眾的情緒：好啊，原來是這些長租平台燒錢圈地，一心只想要壟斷市場房源，哄抬租金，企圖賺取暴利差價。

長租公寓當時也一臉委屈：我們運營成本很高，還有管家的管理服務，還要重新裝修配家具，其實都在虧錢。

虧本買賣？敢情這些企業都是在做慈善？說到這，我們就不得不提國家的初心了。2017年「房住不炒」提出之後，「租售並舉」接棒而上，租房也迎來供給側改革。

從中央到地方，短期內各種指導意見、試點方案、管理條例接連出台，一方面向全民普及「租購同權」理念，一方面鼓勵各類資本進入市場，誓要將租房這塊短板給補上。

設想很美好，但也得企業願意進來，這故事才能講下去。要做只租不售的房，利潤在哪？要租多少年才能回本？企業現金流怎麼辦？

所以，對於進入租房市場的企業來說，要把租金回報率搞上去，秘訣就兩種：杠桿和定價權。

拿專做房屋資產託管的自如來舉例，表面上看，它就是一家中介公司，在租客和業主的信息不對稱之間賺取服務費。在實際運作中，自如與傳統中介的差別是房屋託管業務，即先收市面上各類散盤，然後集中裝修、出租、管理。因為運營成本和住房質量提高，房租也有所上漲。

但更關鍵的差異藏在背後的資本運作裡。一旦託管了部分房屋資產，自如就可以把項目打包起來，搞資產證券化。具體做法是，以租金收益權為基礎資產做擔保，投放到金融市場上發行ABS融資，讓各路資金來認購。

（圖源書中內頁）

自如得到的這筆資金實際上成本並不高，只有5.39%的利率。因此，拿到這筆融資款後，自如更有底氣不惜一切代價血拚對手，擴大規模。

2018年1月份，自如已成為長租市場的第一隻獨角獸，A輪融資40億元，估值超過200億元。到2018年年中，市場上已有近20家房企成功發行了住房租賃資本化產品，規模達上千億元。進入市場競爭的，有國資（保利）、有民資（萬科），還有外資（華平投資）各路大鱷。

大量資本都在押注租房這一風口，只要前期誰敢砸錢佈局，把規模做得越大、資源積累越多，以後的定價權就越大，利潤空間也會越廣。

當初資本推動房價暴漲的邏輯，現在又隱隱然出現在了租房市場：

將杠桿引入租房市場，獲取大量廉價資本——不惜一切代價爭搶房源——麵粉比麵包貴，即從房東手中收過來的價格高於租出去的價格——受融資成本驅動，開始哄抬房租以此獲利——租金暴漲，泡沫隱現。

意外之二：群租房大整頓

租房的供需面出現混亂，除了利益驅使的資本外，強硬的有形之手多少也起了一點推波助瀾的作用。

在一線城市，群租房大整頓成為2017年之後的重點工作。

2017年底，北京為了疏解非首都功能開始大整頓，很多只住得起群租房的基層勞動者一夜之間流離失所。那一年，北京出現了2000年來第一次人口負增長，數量為2.2萬。表面上看，常住人口減少了，市場需求應該要隨之下降，租金沒理由會上漲。

但事情遠不止這麼簡單。整頓了隔斷房、群租屋後，租房供應量下降，與此同時，離開北京的人始終是少數，還有大量的基層藍領、白領被趕進正規的租房市場中，需求量激增。

（圖源網絡）

這種供需矛盾之大，可以從衛星地圖的變遷來直觀感受一下。2017年5月9日，北京西南五環到六環之間的有一片村子+郊區工廠+物流基地，從南到北大概7.4公里，當時大面積的彩鋼頂棚很顯眼。2018年5月，這些彩鋼頂棚在衛星地圖上消失了。

在過去幾年裡，北京「拆除違法建設」之行動力超乎想象：

北京的房屋建築總面積為8.82億平方米，一年拆掉近6000萬平方米的違章建築，相當於每年拆掉全市1/14以上的房子。

租房市場的底層供應量被大量抽空，「共有產權房」「公租房」卻不能立馬跟上，造成供需面突然失衡，3個人爭一套房變成了5個人爭、8個人爭，房租上漲成為必然。深圳的城中村改造、上海的群租屋整頓，都是這個玩法。

上一次住房供給側改革成功去了庫存，現在也成功「激火」了租房市場。

閱讀推介

《中國城市大洗牌》

作者：黃漢成、史哲、林小琬

出版社：香港三聯書店

出版時間：2023年7月

過去40年來，中國上下一心，篳路藍縷，開闢了一個又一個經濟奇跡，也締造了一個又一個光榮之城。如今，在這個充滿不確定性的時代裡，我們更加有必要審視中國的微觀鏡像，重新梳理和推演區域經濟的演變路徑。或許只有這樣，才能更好地「以啟山林」，直面挑戰。本書採用嚴格的理論與數據分析，為我們揭示了城市大洗牌的內在邏輯，堪稱未來30年國人的生存指南。