【中国税务】买卖商业地产，营改增后的税费包括哪些？如何计算？- 大数跨境

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2016-08-18

导读：3月18日，财政部网站发布财政部税政司、国家税务总局货物和劳务税司负责人就全面推开营改增试点答记者问，明确自

财政部、国家税务总局2016年3月２４日对外公布的营改增全面推开细则显示，个人将购买２年以上（含２年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照５％的征收率缴纳增值税；　公告自2016年5月1日起施行。

商业地产交易时产生的税费太高，阻止了很多资本介入商业地产。根据规定，在商业地产交易时，除了买方需要缴纳的3%契税外，卖方缴纳税费一般有两种方式征收。如果按照成交总价征收，则卖方要缴纳5.6%的增值税和附加、20%的个税、20%的土地增值税等，合计为成交价的45.6%；如果按照差额征收，则卖方要缴纳5.6%的增值税和附加、20%的个税、30%-50%的土地增值税等，合计为差额价的55.6%-75.6%。

个人名义购买

以个人名义购买商用物业和以企业名义购买商用物业，所产生的税种和税率有相应差别：以个人名义购买，物业持有期间不产生税费，企业购买则需要缴纳土地使用税及房产税；

个人名义购买后，再次出售时，提供发票按差额征收相关税费，不提供发票按全额征收相关税费；其中，土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收：

（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；

（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；

（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；

（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

公司名义购买

以公司名义购买，可作为公司固定资产核算，每年可以计提折旧，持有房产虽然每年要缴纳房产税、土地使用税，但公司可以少缴纳企业所得税，两边税负可以形成对冲，企业在持有环节税负较低。如果房产不进行二次交易、过户，税负成本较相对较低，适合自用型企业；

例如：公司持有2000万物业自用，每年需要缴纳房产税2000*70%*1.2%=16.8万；若采用直线法折旧，折旧年限为20年，每年可以折旧2000/20=100万；那么该公司企业所得税=（收入-扣除项目）*25%，每年100万的折旧额算在扣除项目中，那么该公司每年可以少缴纳企业所得税100*25%=25万；

此外，以企业名义购买商用物业，当企业出现亏损或破产清算，公司名下房产要将用于偿还债务；如果购买物业的企业股东为多个，后期则可能涉及股东之间的份额划分。

案例解析1-个人名义

举例来看，以个人名义，在上海买了一套价值2000万元的办公室，假设房子占地面积100平米，5年后又卖给唐先生，销售价格为3200万，那么买方和卖方在此过程中涉及的税费如下：

在办公室购买时：

契税：2000*3%=60万

印花税：2000*0.05%=1万

合计税费：61万

持有房产期间不需要缴纳费用

5年后卖给唐先生

全额缴纳

5年后卖给唐先生，如果按全额缴纳征收：

印花税：2000*0.05%=1万

增值税和附加：2000*5.6%=112万

个人所得税：2000*20%=400万

土地增值税：2000*20%=400万

合计税费：913万

差额缴纳

如果按照差额缴纳的税率征收，则需要缴纳：

印花税：3200*0.5%=1.6万

增值税和附加：（3200—2000）*5.6%=67.2万

个人所得税：（3200—2000）*20%=240万

土地增值税：

不考虑其他因素，计算土地增值税时扣除的金额为2000+240+67.2+1.6=2308.8万

增值额=3200-2000=1200万，增值率=1200/2308.8=52%，相应的税率为40%，

土地增值税=1200*40%=480万

合计税费： 788.8万

案例解析2-公司名义

如果以公司名义，在上海买了一套价值2000万元的办公室，假设房子占地面积100平米，5年后又卖给唐先生，销售价格为3200万，那么在此过程中涉及的税费和以个人名义购买后出售有明显差异：

购办公室时：

契税：2000万*3%=60万

印花税：2000万*0.05%=1万

合计：61万

持物业自用的五年期间：

房产税：2000万*70%*1.2%=16.8万

土地使用税：100*3=300元/年，五年共计1500元

　　合计：16.9万

5年后卖给唐先生：

5年期间，物业在公司中按固定资产核算，每年可以折旧2000/20=100万，

5年以后次房产净值为2000万-500万=1500万

公司过户时需要缴纳：

企业所得税：（3200-1500）*25%=425万

印花税：3200*0.05%=1.6万

增值税和附加：（3200-2000）*5.6%=67.2万

土地增值税：不考虑其他因素，公司计算土地增值税时扣除的金额为2000+425+67.2+1.6=2493.8万

增值额=3200-2000=1200万，增值率=1200/2493.8=48%，相应的税率为30%，

土地增值税=1200*30%=360万

合计税费：853.8万

税费缴纳明细统计:

本文资料来源：Ivy So

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