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以父母（或朋友）名义购房者的中国法律问题

以父母（或朋友）名义购房者的中国法律问题 纳豆网
2015-12-18
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导读：以父母（或朋友）名义购房者的中国法律问题近年来，因为我国许多城市出台了房产限购政策导致很多人不具有购房资格


以父母（或朋友）名义购房者的中国法律问题
近年来，因为我国许多城市出台了房产限购政策导致很多人不具有购房资格，所以部分人群虽然是自己付款但是却以父母名义购买了房产。但是随着父母年龄的增大以及遗产税开征倒计时等情况的到来，该等房产应该如何处理就成了一件迫在眉睫的事情了。
该等房产属于谁？

《中华人民共和国物权法》很好的回答了这个问题，第六条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”。第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”。

首先我们需要明确一个概念，房地产在我国法律体系内属于不动产，属于《物权法》调整的范畴。前述两条规定看似类同实则不然，第六条告诉我们的是房地产的所有权“属于谁”以及如何“处置”都应该登记，且必须登记。有人会问，不登记会怎样呢？我把房子卖了还没过户；我把房子抵押了但没登记；第九条回答了我们这个问题，“未经登记，不发生效力”。回到我们的问题，答案呼之欲出，以父母名义购买的该等房产属于父母，很遗憾不属于您，你所付出的购房款与父母之间属于债权债务关系，也就是说房子是父母的，父母欠你购房款。

该等房产会遇到哪些问题？

很多，非常多，在这里仅列出一些常见的问题。例如：
如果和父母关系破裂，在没有父母配合的情况下你无法处置该等房产：

1) 无法出售回笼资金；
2) 无法抵押周转资金；
3) 如欲居住需要支付租金。

如果父母去世该等房产需要作为遗产发生继承

1) 如果有其他继承人，他们会分走部分份额；
2) 如果国家开征遗产税则需要纳税；
3) 如果父母未留遗嘱明确表示留给自己的子女则会属于夫妻共同财产。

如何解决这些问题？

与父母签署借款协议和抵押协议，并且办理抵押登记。
1) 控制该等房产的证照原件。
2) 需要同时准备授权出让房产并办理过户的委托书并办理公证（具体手续以公证处要求为准），保证在有突发情况时可以处置该等房产。
3) 借款协议做出特殊还款约定，双方约定以该等房产出售时的全部价款（包括但不限于购房款及装修款等）来履行还款义务。
4) 父母出具公证遗嘱将该等房产留给实际购房人。
5) 保存好原始付款凭证及父母的确认函。
6) 在出现特殊情况时或父母去世前尽量将该等房产出售，以处置回款完成借款协议的还款义务从而避免发生遗产税。

注：以朋友名义购房参照前款，但不涉及遗产继承问题。
【本文只代表作者观点，不代表纳豆立场】
如有任何中国法律问题，请联系李春禹：
李春禹
合伙人
北京君展律师事务所
电话：86 10 5867 3360
手机：86 1851158 2159
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