三亚：集体土地流转“清旧账” 乡村振兴发展“后劲强”

每亩租金10元/年

历史欠账源于上世纪九十年代

“这是他们在2002年签订的土地租用合同约定的价格，每亩地每年租金只有10元，租期却有30年。”9月4日，三亚市天涯区槟榔村委会委员苏民凯介绍说，在这一轮农地流转不规范问题清理工作中，他们清理出22宗问题合同，这些合同均存在租金过低、期限过长等问题，长期以来，村民反映强烈，村里也想整治，但却拿不出好的办法，说起来这件事“大家都很头疼”。

为了充分激发农村集体土地经济活力，三亚在全市范围内选取15个试点村率先开展农村集体土地流转合同清理规范工作，通过法治化、规范化措施，强化集体所有制根基、巩固发扬集体经济发展的根本，开展农村集体土地流转问题旧账清理，推行规范统一的农村土地经营权出租合同示范文本，提升集体土地亩产“含金量”，绘制“集体流转土地分布一张图”解决权属争议，奠定乡村振兴战略实施基础。

在充分进行调查研究、征求各方意见的基础上，三亚市政府在今年7月印发了《三亚市关于农村集体土地流转合同清理规范工作方案》，要求有序开展农村集体土地流转合同清理规范工作，并要求在8月15日前率先完成15个试点村的问题整改工作。

“时间表”出台后，三亚市农业农村局迅速动员召开部署会、推进会等会议，要求各区人民政府、育才生态区管理委员会结合工作实际，制定工作实施方案，配齐配强人员，按照时间节点和工作步骤依法依规、审慎稳妥地开展工作。7月10日，三亚市纪委监委联合三亚市农业农村局召集各区（育才生态区）及15个试点村股份经济合作联合社理事长在崖州区三公里村召开三亚市农村集体土地流转合同清理规范工作推进会暨现场观摩会，参会人员通过实地考察、听取讲解等方式现场观摩学习崖州区三公里村的经验做法和整改成效。

为让农村集体土地流转“有价可循”，三亚市政府2022年底出台了《三亚市农村集体土地对外流转用于农业开发的承包金最低参考价》等指导性文件，将农村集体土地划分为耕地、园地、荒地三大类，每一类土地按照开发条件“好”“一般”“差”对各片区土地制定了参考价，耕地参考价格从每年490元/亩至3610元/亩不等，园地参考价格从每年350元/亩至2250元/亩不等，荒地参考价格从每年230元/亩至980元/亩不等，让各村开展农村土地经营权出租活动时有价可循，有效避免了市场信息不透明、不对称带来的土地租金过低问题。

三亚市崖州区三公里村是“典型”之一。该村土地以林地和果地为主，主要种植芒果和槟榔，其中芒果种植面积约3万亩。前期村集体经济的主要来源为芒果承包用地租金，而芒果承包用地合同大多在上世纪90年代初就已签订，时间久远且租金普遍5元—30元/亩/年，总面积涉及5000余亩。同时，租户在签订合同后，主动缴纳租金的较少，年租金收缴率不足60%。

三亚市崖州区三公里村果地。崖州区供图

通过多措并举，三公里村集体土地出租不规范问题整改得到了彻底扭转，芒果租地面积由原来的3100亩增加到目前的5100亩，租金由原来的15元—30元/亩/年提升到现在的300元—400元/亩/年，村集体年租金收入由原来的不足10万元提高到现在的超过110万元。

“这项工作之前也在持续推进，但‘时间表’的出台和现场会的召开让大家感受到了压力看到了榜样，后面真正是动起来、快起来了。”三亚市农业农村局副局长解光增说，三亚市农村集体土地流转合同清理规范工作领导小组办公室就设在市农业农村局，清理规范工作开展以来，他们以“一周一调度”形式每周组织召开市级工作推进会、调度会和碰头会，实时掌握各区（育才生态区）工作进度，研究解决具体事项；并成立了督导组，坚持问题导向，每周到各区（育才生态区）各村督促指导工作，通过查阅合同台账材料、听取工作汇报等方式，指导基层干部开展合同整改工作。

千针万线，基层落地。槟榔村委会委员苏民凯说，该村自农村集体土地流转合同清理规范工作开展以来，采取村委约谈、上门拜访、远程沟通等多种方式与土地使用者就相关合同条款进行讨论，最大限度争取当事人的理解和支持，在充分协商的基础上，重新签订土地流转合同。

桶井村委会副主任苏文康也说，不规范问题合同清理规范工作中，他们碰到最头疼的问题就是如何争取当事人理解和支持：“我们的做法是‘带着感情去谈’，设身处地帮对方算好经济账，算好长期账，打好感情牌，找到双方都能接受的切入点，工作就好开展了。”

“如果市里没有出台《三亚市关于农村集体土地流转合同清理规范工作方案》这个文件，没有市、区农村农业局同志的悉心指导，我们的工作肯定没有目前的成效。”苏文康说，截至目前他们已经完成了55宗不规范问题合同清理规范工作，完成进度超过90%，预计今年可以为村集体经济增收约156万元以上。

育才生态区马亮村、龙密村位于三亚市偏远山区，土地租金是村集体经济的唯一收入来源，此前的土地年租金价格仅为80元-100元/亩，经过清理规范工作并按照农业农村部 国家市场监督管理总局制定的《农村土地经营权出租合同（示范文本）》重新签署新合同后，此前签署的44份农村集体土地共1244.77亩经营权出租价格涨至410元至700元/亩，实现集体经济收入增长62.42万元，壮大了集体经济实力，受到广大群众的欢迎。

三公里村党支部书记文光敏说，通过不规范问题合同清理规范工作，该村集体经济得到了进一步壮大，对于如何用好增加的村集体收入，村里也有了计划：一方面投入到为村民缴纳医疗养老保险、资助学生入学、美化人居环境等民生工作中；另一方面投入资金进一步壮大村集体产业：“俗话说‘大河有水小河满’，村集体经济壮大了，不仅村里的面貌会得到改善，村里的群众也能分享到发展红利。”

如果说15个试点村是“盆景”，那么他们积累出的经验已经在三亚“遍地开花”。

截至2023年11月初，三亚市农村集体土地（含国有土地）流转合同清理规范工作，收集相关合同材料3675宗，发现问题合同2665宗，已完成整改合同1112宗，整改完成率42%，现预计村集体经济收入年增长1284.48万元。

与此同时，针对集体土地流转中出现的国有土地与集体土地权属问题、集体土地与农垦土地权属争议问题以及国有划拨地问题等争议较大的矛盾点，三亚引进第三方服务团队，对试点村每一宗集体流转土地均进行了测绘，绘制“集体流转土地分布一张图”，并到各区（育才生态区）自然资源规划部门套取土地利用现状图、权益示意图，借用“一张图”摸清集体流转土地分布现状，解决历史遗留问题中的土地权属问题。三亚市人民政府根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国农村土地承包法》等相关法律法规及政策规定，在不影响土地所有权依法行使的前提下，结合实际情况，提出建议一是针对集体土地与国有土地权属问题，由市政府依法授权区政府委托土地所在村集体管理使用。二是针对国有划拨地问题由市政府依法授权国有企事业单位委托区政府管理使用。

三亚市农业农村局局长柯用春表示，下一步他们将总结试点村的主要做法，梳理成效与不足，形成可推广、可借鉴的经验，全面铺开全市农村集体土地流转合同清理规范工作；同时推进试点村将集体土地流转合同按照国家、省、市相关法律法规及政策规定进入海南（三亚）农村产权交易服务中心办理流转交易鉴证，并到各区政府、育才生态区管委会进行流转登记及备案，保护集体权益；在此基础上探索建立工商资本租赁农地资格审查、项目审核和风险防范制度，进一步加强工商资本租赁农地规范化管理，形成常态化制度机制。